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Spese condominiali straordinarie: chi paga?

Secondo la Cassazione (sent. n. 9998 del 20/4/2017) il debitore è il titolare del diritto (cioè il proprietario) al momento della delibera condominiale.

E in caso di cessione del diritto?

Se i lavori vengono eseguiti, in tutto o in parte, dopo la cessione del diritto, la sostanza non cambia, in quanto le obbligazioni condominiali sono legate al bene e quindi a chi è titolare del diritto reale nel momento in cui esse sorgono.

Quindi?

L’obbligo nasce al momento della deliberazione dei lavori, cioè della scelta dell’esecutore e dell’approvazione del preventivo: chi diventa titolare di diritti (proprietà o altro) dopo la delibera non è tenuto a pagare.

Anche se i lavori vengono eseguiti dopo la cessione?

Secondo la Cassazione non è rilevante che l’esecuzione dei lavori  (totale o parziale) sia successiva alla cessione (o costituzione) del diritto.

Ma il Condominio a chi può chiedere il pagamento?

Nei confronti del Condominio il venditore e l’acquirente sono responsabili in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. ; in caso di costituzione di un diritto reale (usufrutto, abitazione) però questa norma non si applica.

E allora?

È necessario non dare nulla per scontato e prevedere, al momento della vendita o della costituzione del diritto, come debbano essere regolati questi rapporti.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna

Quei millesimi sono da rifare

Secondo una recente sentenza, dopo la legge di riforma del Condominio, anche le tabelle millesimali contrattuali, così come quelle redatte secondo i criteri legali, possono essere corrette.

Corrette o comunque modificate dall’assemblea nei casi previsti dall’art. 69 dd.aa. C.C., con la maggioranza di cui all’art. 1136 2° co. C.C. ovvero modificate dal giudice su richiesta anche di un solo condòmino.

Per capirci, i millesimi contrattuali o convenzionali sono quelli che regolano il riparto delle spese comuni in modo difforme dai criteri di legge e quindi le relative tabelle possono essere adottate e (secondo l’opinione prevalente) modificate solo con l’unanimità dei consensi.

I millesimi assembleari, limitandosi all’applicazione dei criteri di legge, possono essere appunto modificate con la maggioranza qualificata sopra richiamata, come stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione SS.UU. n. 18477/2010.

Il Tribunale, decidendo sul ricorso presentato da un condòmino, ha ritenuto che la riforma del 2012, modificando l’art. 69 dd.aa. C.C., abbia inciso sul quadro giurisprudenziale sopra delineato e che ora anche le tabelle convenzionali possano essere corrette in caso di errore o per mutamento dello stato dei luoghi, con la stessa maggioranza qualificata oppure in sede giudiziale anche su richiesta di un solo condòmino.

Per ora si tratta di una sentenza di Tribunale e quindi questa interpretazione potrà essere confermata oppure smentita dalle magistrature superiori.

Il punto però è che sempre più la immodificabilità delle tabelle millesimali è  una leggenda metropolitana: le tabelle errate o comunque non rispondenti ai criteri legali o allo stato dei luoghi possono essere modificate; come e con quali procedure dovrà essere valutato caso per caso, con l’ausilio di un esperto.

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Se la convocazione non arriva

La delibera condominiale è annullabile se l’avviso non è stato ricevuto dai condomini almeno cinque giorni prima dell’assemblea in prima convocazione.

Non conta la data di spedizione e nemmeno che la prima convocazione sia andata deserta: ciò è quanto ribadito dalla Cassazione con la sent. 22047/2013; significativo è poi che la riforma del condominio abbia espressamente disposto che il termine dei cinque giorni deve essere riferito alla prima convocazione dell’assemblea.

Condominio piccolissimo? le regole devono essere comunque rispettate

Anche se si tratta di un condominio minimo (due partecipanti) le formalità previste dalla legge non possono essere ignorate.

Se un condomino anticipa alcune spese, deve comunque portare il relativo conto all’approvazione dell’assemblea, altrimenti non ha diritto al rimborso.

Lo ha sancito la Corte di cassazione con la sentenza n. 5288 del 3 aprile 2012.

In particolare in sentenza si legge che «la comunicazione con la quale il condomino maggioritario comunica all’altro condomino la ripartizione delle spese non può essere considerata equipollente ad una delibera assembleare».