Archivi categoria: professione geometra

Fotovoltaico e catasto

Premessa: si tratta di una questione che, come spesso accade quando vi è una successione di norme diverse, alla fine forse non è così chiara come dovrebbe essere, e quindi è utile riassumere i termini della questione, particolarmente per quanto riguarda gli immobili non residenziali.

Impianto ‘a terra’ oppure su tetto o lastrico solare?

La normativa vigente non prevede, sempre e comunque,  l’accatastamento di un impianto fotovoltaico installato sul tetto o sul lastrico solare di un edificio, come vedremo.

L’obbligo di accatastamento autonomo (nella categoria D/1) degli impianti fotovoltaici ‘a terra’ è stato – da ultimo – chiarito dalla circ. 36/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate; nel caso, invece, di un IFV su tetto o lastrico solare di un edificio a destinazione non residenziale, non sussisteva l’obbligo, essendo questo assimilabile agli impianti di pertinenza degli immobili.

E allora?

In questo caso l’indicazione da seguire era di valutare se l’impianto fotovoltaico aveva incrementato il valore dell’immobile (o la sua redditività ordinaria – cioè la rendita catastale) del 15% o più rispetto al valore originario; in questo caso il proprietario avrebbe dovuto presentare apposita variazione all’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate).

Ma adesso è ancora così?

Beh, non proprio.

La L. 208/2015 (cioè la legge di stabilità per il 2016) all’art. 1 comma 21 ha previsto sostanziali cambiamenti per la determinazione della rendita catastale dei fabbricati censiti nelle categorie catastali dei gruppi D ed E; a seguito di queste modifiche l’AdE prontamente emetteva la circ. n. 2/E del 2016 in cui precisava le modalità di presentazione delle denunce di variazione per “scorporo di componenti impiantistiche”.

Tali denunce consentivano di rideterminare la rendita catastale – calcolata com’è noto in base alla stima diretta – detraendo dalla stessa le componenti impiantistiche (“macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”) cioè i cosiddetti ‘imbullonati’, che potevano quindi essere escluse dal calcolo.

Ma siamo sicuri?

Con la circ. 27/E del 2016, che rispondeva ai quesiti posti dalla stampa specializzata, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata specificamente sulla questione degli IFV, al punto 1.5 che conviene leggere bene.

1.5 Rendita autonoma per gli “imbullonati”

D. A seguito della procedura Docfa prevista dal comma 22 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016 (per i cosiddetti “imbullonati”), con cui si procede alla deduzione dalla rendita del fabbricato della parte relativa all’impianto fotovoltaico insito sul tetto (non integrato), anche in riferimento a quanto chiarito dalla circolare 2/E del 2016, si deve procedere all’accatastamento individuale autonomo dell’impianto e, in caso positivo, a quali condizioni ciò avviene?

R. Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 22, della legge di Stabilità 2016 prevedono la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.
Con riferimento agli impianti fotovoltaici, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, ha precisato che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.
La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici, sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E.
Quanto alla dichiarazione in catasto delle nuove realizzazioni, occorre preliminarmente osservare che, di norma, un qualsiasi cespite immobiliare, costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale.
Mentre l’autonomia reddituale, per gli impianti in questione, è ordinariamente verificata, l’autonomia funzionale va tecnicamente riscontrata, verificando gli elementi che ne caratterizzano la delimitazione, l’ordinaria accessibilità, ecc.
Ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.
Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari si precisa che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.
Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con la citata circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari [o superiore] al 15%.

Sembra tutto abbastanza chiaro, ma se ancora non fossi sicuro su come comportarmi?

La normativa tributaria è notoriamente molto complessa e quella catastale, che deve arrabattarsi a gestire situazioni nuove con metodi antichi, è sicuramente ostica da digerire; però, se non sei sicuro, sai a chi devi rivolgerti: allo specialista della proprietà immobiliare, cioè al Geometra!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in catasto e fiscalità immobiliare

Relazione tecnica integrata (e sai cosa compri!)

Il nome completo è: Relazione tecnica integrata di supporto alle compravendite.

Di cosa si tratta?

Si tratta di una procedura concordata fra Notai e professionisti tecnici bolognesi per fornire adeguato supporto alla circolazione dei beni immobili sul mercato.

La relazione è un documento redatto da un tecnico abilitato secondo uno schema prefissato col quale il professionista attesta la conformità catastale e lo stato edilizio ed urbanistico del bene.

Nota: questa procedura ormai viene adottata in molte Regioni.

Chi deve procurarla?

L’incarico di redigere la relazione verrà fornito dal venditore sulla base delle richieste del Notaio incaricato.

Chi può prepararla?

Il tecnico incaricato deve essere:

  • in regola con l’iscrizione all’albo professionale;
  • in regola con gli adempimenti previdenziali;
  • in regola con la formazione permanente;
  • in possesso di polizza  r.c. professionale.
A cosa serve?

Si tratta di una importante iniziativa volta ad assicurare certezza ai trasferimenti immobiliari e ridurre il contenzioso post-vendita.

Naturalmente i diversi attori del processo dovranno resistere alla tentazione di considerare l’adempimento come un mero passaggio formale e voler risparmiare sul costo a scapito della qualità della prestazione.

Tanto per capirci, il valore medio degli immobili venduti nel 2016 in Emilia-Romagna è di circa 207.000 € (mia elaborazione su dati Agenzia delle Entrate); il costo della relazione e dell’attività di indagine e analisi necessaria rappresenta una piccolissima porzione dell’importo della transazione, ma a questa conferisce la sicurezza  necessaria.

Per la maggioranza delle persone l’acquisto della casa è un’esperienza molto importante che si compie una sola volta nella vita: perché correre rischi?

Morale della favola

Rischiare non conviene, mai!

Articolo revisionato il 29 agosto 2018

Manca l’abitabilità? il notaio non c’entra

L’ennesima sentenza della Cassazione ha ribadito quello che ormai dovrebbe essere chiaro: in caso di vendita di immobile non abitabile (o non agibile) l’unico che rischia è il venditore.

Ma perché?

Perché il notaio non ha l’obbligo, in via generale, di controllare la veridicità della dichiarazione di sussistenza del certificato di abitabilità.

Ma un appartamento senza abitabilità può essere venduto?

La risposta è sicuramente sì, purché la circostanza sia nota all’acquirente, il quale potrebbe trovare conveniente l’acquisto anche in mancanza della certificazione.

Se però il venditore attesta falsamente l’esistenza dell’abitabilità è tutt’un altro paio di maniche.

Che confusione!

Facciamo un po’ d’ordine: se l’immobile è privo di abitabilità e l’acquirente non lo sa, l’atto è annullabile e il venditore è chiamato alla restituzione del prezzo ed al risarcimento del danno.

Se invece questa circostanza è nota all’acquirente, egli può sicuramente rifiutarsi di stipulare l’atto, in quanto l’immobile è privo di una qualità essenziale, così come – al contrario – può decidere di procedere egualmente all’acquisto (magari usufruendo di un vantaggio economico).

E allora?

L’abbiamo già detto molte volte: il venditore deve far controllare l’esistenza della certificazione di abitabilità/agibilità, così come la conformità edilizia-urbanistica e catastale, prima di mettere in vendita l’immobile; così non correrà nessun rischio, neppure quello di vedere la vendita sfumare perché magari, a trattativa avanzata, ci si rende conto dell’esistenza di problemi al riguardo.

Il geometra sa come si fa!

Spese condominiali straordinarie: chi paga?

Secondo la Cassazione (sent. n. 9998 del 20/4/2017) il debitore è il titolare del diritto (cioè il proprietario) al momento della delibera condominiale.

E in caso di cessione del diritto?

Se i lavori vengono eseguiti, in tutto o in parte, dopo la cessione del diritto, la sostanza non cambia, in quanto le obbligazioni condominiali sono legate al bene e quindi a chi è titolare del diritto reale nel momento in cui esse sorgono.

Quindi?

L’obbligo nasce al momento della deliberazione dei lavori, cioè della scelta dell’esecutore e dell’approvazione del preventivo: chi diventa titolare di diritti (proprietà o altro) dopo la delibera non è tenuto a pagare.

Anche se i lavori vengono eseguiti dopo la cessione?

Secondo la Cassazione non è rilevante che l’esecuzione dei lavori  (totale o parziale) sia successiva alla cessione (o costituzione) del diritto.

Ma il Condominio a chi può chiedere il pagamento?

Nei confronti del Condominio il venditore e l’acquirente sono responsabili in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. ; in caso di costituzione di un diritto reale (usufrutto, abitazione) però questa norma non si applica.

E allora?

È necessario non dare nulla per scontato e prevedere, al momento della vendita o della costituzione del diritto, come debbano essere regolati questi rapporti.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna

Due diligence immobiliare

528984_496202260431376_1364441102_n

E’ un periodo molto particolare: i prezzi degli immobili sono ancora ai minimi degli ultimi dieci anni ma si percepisce un timido aumento delle contrattazioni (e quindi delle vendite).

I compratori in questo frangente possono fare ottimi affari: è però necessario stare attenti a cosa si compra e non lasciarsi attirare solo dai prezzi bassi.

Quel bell’appartamento vista collina, ad esempio, è molto conveniente: ma è completamente regolare sotto il profilo edilizio, urbanistico, catastale?

L’onere della verifica dovrebbe ricadere sul venditore, ma spesso non è così: magari l’immobile è pervenuto per successione e non se ne sa granché, magari il proprietario non vi ha mai apportato alcuna modifica da quando l’ha acquistato e quindi ritiene che sia in regola e così via; in perfetta buona fede lo pone in vendita e quando ci si accorge del problema spesso è tardi per cavarsela con poco.

Non è nemmeno da trascurare il fatto che attualmente, con prezzi molto bassi e mercato asfittico, i venditori non sono molto motivati a spendere denaro per far controllare la regolarità del bene.

L’acquirente, dal canto suo, è giustamente attirato dalla possibilità di fare un buon affare e spesso velocizza la fase di analisi e trattativa per non correre il rischio di perdere l’occasione, salvo scoprire – a preliminare sottoscritto e pratica di mutuo in corso – che vi sono alcune irregolarità che non consentono l’auspicata rapida soluzione della vicenda.

E’ vero che egli è garantito dal venditore ma un incidente di questo tipo può far perdere molto tempo e far sfumare eventuali altre possibilità di concludere un buon affare.

L’unica soluzione è la due diligence immobiliare, verifica dell’immobile sotto due distinti aspetti:  quello giuridico-amministrativo e quello tecnico.

Il primo attiene alla completa conoscenza dell’immobile, con verifica delle criticità esistenti, tra cui l’accertamento della piena proprietà dell’immobile, l’esistenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù e tutto ciò che è connesso alla conformità urbanistica e catastale del bene.

Il secondo attiene al controllo della rispondenza dell’immobile, sotto il profilo strutturale ed impiantistico, alla normativa di settore.

All’esito di questa indagine sarà anche possibile verificare in maniera completa e indubbiamente più precisa il valore dell’immobile e quindi compiere ogni più opportuna scelta in termini commerciali.

E chi è il soggetto che, per preparazione ed esperienza, è più indicato per svolgere questa indagine a tutto tondo? che domande, il geometra!

528984_496202260431376_1364441102_n

 

 

Semplificazione edilizia: non è tutto oro…

In questo periodo gira su tv e web lo spot governativo sulla semplificazione edilizia contenuta nel c.d. ‘Sblocca Italia’, dal claim accattivante: “E’ casa tua decidi tu”.

Come gli slogan non è del tutto vero: anzi, la parte effettivamente vera è probabilmente inferiore all’esagerazione pubblicitaria.

Questo controspot lo spiega molto bene, e quindi bando alle ciance!

Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Anziché introdurre la norma a regime, la “Legge di stabilità 2015” ha riaperto i termini per la rivalutazione dei terreni (e delle partecipazioni) posseduti alla data del 1° gennaio 2015.

Ricordiamo che, in relazione alla situazione economica generale, accade quasi sempre che terreni già oggetto di rivalutazione – e che non è stata poi “utilizzata” perché non si è proceduto alla vendita – oggi abbiano un valore inferiore a quello a suo tempo determinato.

Questo valore più elevato deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte; per capirci, se un terreno rivalutato qualche anno fa a 200.000 euro viene venduto a 100.000 euro (e vi prego di credere che non è un esempio campato per aria!) le imposte debbono essere pagate sempre sui 200.000 euro che costituiscono il cosiddetto valore normale; così non fosse la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

Per ovviare a questo inconveniente (cioè per non subire il danno e la beffa) è necessario procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non è necessario alcun versamento (anche se questa ipotesi è difficilmente attuabile in quanto l’imposta sostitutiva è passata dal 4 all’8%).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2015 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

Successione con immobili

Non ci stancheremo di ripetere che quando in una successione sono compresi immobili è consigliabile rivolgersi ad un esperto di proprietà immobiliare.

Egli potrà verificare la conformità edilizia, urbanistica e catastale dei beni e provvedere alle eventuali regolarizzazioni prima di procedere, ad esempio, alla divisione fra più eredi (naturalmente il tutto a spese dell’eredità).

Il motivo di questi accertamenti è semplice: poniamo il caso che nell’eredità siano compresi due appartamenti eguali, che debbano essere divisi fra due eredi al 50% ciascuno.

Se uno dei due appartamenti non è però regolare, è evidente che il suo valore sarà minore dell’altro e quindi la semplice assegnazione senza verifica potrebbe danneggiare, anche in maniera rilevante, uno degli eredi.

Inoltre, se gli immobili o gli eredi sono più d’uno, spesso è utile affidare la stima ad un esperto, possibilmente nominato di comune accordo: egli riuscirà a prevenire, il più delle volte, l’insorgere di liti e a comporre le eventuali divergenze.

L’esperto in proprietà immobiliare per definizione è il Geometra, poiché alle note conoscenze edilizie, urbanistiche e catastali unisce valide competenze estimative e importanti conoscenze giuridiche relative agli immobili, alle servitù e ai diritti reali; se poi il geometra è anche perito del Tribunale probabilmente sarà in grado risolvere quasi ogni problema legato agli immobili e in ogni caso fornire i consigli più appropriati.

Sto esagerando? non credo proprio ;-)

Geometri mediatori

Divisione di immobili o terreni in eredità, suddivisione, utilizzo e gestione di spazi comuni o al confine tra aree di proprietà diversa. Sono solo alcuni esempi di questioni controverse, spesso annose e difficili da dirimere. Per risolverle, arriva il ‘geometra mediatore’, grazie alle sue competenze in materia tecnica. Del suo ruolo si è parlato in occasione del 2° Convegno nazionale Geo-Cam (Associazione nazionale geometri consulenti tecnici arbitri e mediatori), che si è svolto a Roma.

I nostri mediatori hanno conoscenze interdisciplinari – ha spiegato il presidente di Geo-Cam, Filippo Vircillo – e ciò permette loro di approcciare con efficacia maggiore le varie controversie. Ogni anno più del 70% delle controversie si definisce positivamente. Sappiamo che nel 90% dei casi i conflitti nascono da incomprensioni, per questo è necessario organizzare corsi di preparazione: per migliorare la comunicazione, per creare empatia con il cliente, in modo da raggiungere la sua piena fiducia”.

E’ sempre più necessario, infatti, risolvere le controversie prima che degenerino, prima che si trasformino in una causa: “Per fare questo, è importante puntare alla qualità dei mediatori e negoziatori – ha aggiunto – e su un efficace modello di mediazione. Geo-Cam ha scelto la mediazione facilitativa”.

“In questo caso – ha spiegato – il mediatore non affronta immediatamente il problema, ma cerca gli interessi sottostanti alle posizioni; e per far questo va oltre quanto rivendicato dalle parti e cerca, con appropriate tecniche di comunicazione, di riattivare il dialogo tra esse, con l’intento di poter far emergere i veri bisogni delle parti e far trovare loro un accordo soddisfacente”

da adnkronos

Immobile abusivo = preliminare nullo

Se l’immobile è abusivo il preliminare di compravendita è nullo,  anche se il contratto non trasferisce in concreto la proprietà del bene.

Lo dice la Cassazione  (sentenza 28194/13) sulla base del seguente ragionamento: la legge 47/1985 (art. 40) dispone la nullità del contratto definitivo di compravendita se l’immobile è abusivo e non è stata presentata domanda di concessione in sanatoria e pagata la relativa oblazione; quindi, se non è possibile stipulare un valido atto di trasferimento di un immobile urbanisticamente irregolare, allora non è valido neppure il preliminare.