Archivi categoria: professione geometra

Non perdere tempo

Se i lavori di restauro presentano vizi, il condominio può esperire l’azione di garanzia entro sessanta giorni dalla scoperta del difetto; 60 giorni che decorrono dal momento in cui viene a conoscenza dei vizi occulti (Cassazione III sez. civile sent. n. 26233/2013).

I gravi difetti dell’opera commissionata sono stati accertati, ma il condominio ha perso la causa perché i termini per far valere la garanzia erano scaduti, così come confermato in appello e infine in Cassazione.

La disposizione dell’articolo 1667 c.c. (difformità e vizi dell’opera) è chiara: «il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta». Il termine decorre dal momento in cui il committente ha avuto in ogni modo conoscenza di ciò che prima gli era occulto, senza la necessità di un riscontro tecnico rispetto a quanto già emerso.

E quindi: non c’è tempo da perdere!

Di fronte a vizi e difetti dell’opera è necessaria una contestazione tempestiva (e, come abbiamo ricordato in un precedente articolo, non generica): solo così si eviterà la decadenza.

Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Come già ricordato, sono stati riaperti i termini per la rivalutazione dei terreni posseduti al 1° gennaio 2014.

Spesso i terreni già oggetto di rivalutazione oggi hanno un valore inferiore a quello a suo tempo determinato; esso deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte.

In pratica, se un terreno rivalutato alcuni anni fa a 200.000 euro viene venduto oggi al prezzo di 120.000 euro, le imposte vengono comunque pagate su 200.000 euro, cioè sul valore normale; non lo si facesse, la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

E’ però possibile procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non si deve fare alcun versamento (e non è possibile il rimborso di quanto pagato in più).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2014 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

Abuso edilizio e compravendita

La legge n. 47 del 1985 impedisce (art. 40)  la commerciabilità degli immobili “abusivi” e quindi anche il preliminare di compravendita (promessa di vendita) di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo.

Lo dice la sent. 23591 del 2013 della Cassazione (II sez. civ.) per cui la norma può essere interpretata in modo da dedurre il principio generale della nullità  degli atti di vendita di immobili non in regola con la normativa urbanistica, a cui si aggiunte la nullità (di carattere formale) per gli atti di vendita di immobili in regola con la normativa urbanistica o per cui è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Quest’ultima può essere superata se anche una sola delle parti provvede con atto successivo, ma tale previsione opera solo se la mancanza delle dichiarazioni non dipendeva dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati e, come dice la Cassazione, tale norma non avrebbe senso se tali atti fossero validi sin dall’origine.

Conclusione: il preliminare è nullo se l’immobile non è conforme alle norme urbanistiche.

Morale: a questo punto è ancora più urgente che i venditori facciano controllare per tempo la conformità dei loro immobili, onde evitare brutte sorprese e legittime richieste di danni.

 

 

Distanze e finestre

“Finestre” è un termine comune: giuridicamente si distinguono in “vedute” e “luci“.

Le finestre che tutti conosciamo sono “vedute”, perché permettono di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (art. 900 C.C.); le aperture che danno luce ed aria sono definite “luci” e debbono possedere determinati requisiti (art. 901 C.C.).

La distanza minima prevista tra pareti – di cui anche una sola finestrata – di fabbricati (D.M. 1444/68) è di 10 metri, ma se nella parete sono presenti solo aperture lucifere, cioè luci, non si applica.

L’ha ribadito il Consiglio di Stato con la sent. n. 4451/13, relativa ad un permesso di costruire per il recupero di un sottotetto: la parete perimetrale di questo sorge a quattro metri dall’edificio vicino, ma non è dotata di vedute bensì solo di luci e quindi l’intervento è legittimo.

Rivalutazione terreni 2014

La legge di stabilità 2014 ha prorogato ancora (pare sia la dodicesima volta) i termini per la rivalutazione di terreni e partecipazioni.

Condizioni: possesso al 1° gennaio 2014, perizia giurata e pagamento della prima o unica rata dell’imposta sostitutiva entro il 30 giugno 2014.

Potranno rideterminare il valore dei terreni – sia agricoli che edificabili – anche i titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione)  limitatamente alla quota posseduta (anche se il bene è a proprietà indivisa).

IMU e fabbricato non ultimato

Per fabbricato in corso di costruzione (F/3) l’Imu da pagare è quella dell’area edificabile su cui il fabbricato viene costruito; se il fabbricato è «finito» ma ancora senza abitabilità/agibilità l’Imu è comunque dovuta.

Secondo il TAR Calabria (sent. n. 530/2013) l’accatastamento del fabbricato, anche se non ultimato, equivale a utilizzazione dello stesso e implica pertanto l’applicazione dell’Imu sull’unità immobiliare costruita, anche se priva del certificato di abitabilità.

 

Se la convocazione non arriva

La delibera condominiale è annullabile se l’avviso non è stato ricevuto dai condomini almeno cinque giorni prima dell’assemblea in prima convocazione.

Non conta la data di spedizione e nemmeno che la prima convocazione sia andata deserta: ciò è quanto ribadito dalla Cassazione con la sent. 22047/2013; significativo è poi che la riforma del condominio abbia espressamente disposto che il termine dei cinque giorni deve essere riferito alla prima convocazione dell’assemblea.

Attenti al lastrico

Secondo la Cassazione (sent. 15300 del 19/6/2013) il proprietario della terrazza esclusiva la quale svolge anche funzione di copertura comune dell’edificio condominiale è responsabile dei danni da infiltrazioni che derivano da un vizio costruttivo.

Ciò in quanto egli è custode – ex art. 2051 CC – del bene e quindi responsabile esclusivo dei danni da infiltrazioni: non avrebbe dovuto tollerare i vizi costruttivi e quindi avrebbe dovuto agire nei confronti del costruttore, indipendentemente dalla competenza dell’assemblea condominiale sul punto.

 



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Riformare il Catasto

NON SERVONO CINQUE ANNI PER RIFORMARE IL CATASTO
Premessa: questo non è un documento tecnico, ma una semplice proposta di buon senso alla portata di tutti, perché pensiamo che i cittadini abbiano soprattutto bisogno di chiarezza.
Qualche giorno fa Attilio Befera, Direttore generale dell’Agenzia delle Entrate (che ora comprende anche l’Agenzia del Territorio) ripeteva che per la riforma del Catasto servonoalmeno cinque anni.
Bisogna capire di quale riforma si parla: per i cittadini – la gente – l’unica riforma del Catasto necessaria è, crediamo, quella che consenta di pagare le imposte legate agli immobili, principalmente IMU e IRPEF, su valori equi, ragionevoli, realistici: oggi, come sappiamo, non è così.
Riguardo all’IMU, il problema lamentato da tutti è che viene calcolata su un importo – il valore catastale – che nella maggior parte dei casi non è equo né realistico.
Il Catasto fu strutturato per censire il reddito normalmente percepibile dagli immobili (la rendita catastale); moltiplicando la rendita per un coefficiente diverso a seconda delle unità, si ottiene il cosiddetto valore catastale che a partire dal 1986 è stato usato per svariati scopi fiscali e oggi per calcolare l’IMU (e prima l’ICI).
Se il dato di partenza – la rendita – non è preciso – e tutti, esperti e non, sanno bene che non lo è, l’uso di coefficienti uguali per tutto il Paese non può che aumentarne l’imprecisione: insomma, il valore catastale il più delle volte non solo è percepito dal cittadino come errato rispetto al valore reale, ma nella maggior parte dei casi èeffettivamente sbagliato e iniquo.
Per le abitazioni (e gli uffici) la cosa è complicata dall’arcaico sistema di calcolo della consistenza a vani: tanto per fare un esempio, a Bologna in un appartamento di categoria A/3 – abitazioni economiche, le più diffuse – una stanza di 9 mq. conta per un vano; se la stanza è 15 mq. vale sempre un vano; se è 20 mq. ancora un vano; insomma, fino a 27 mq. questa stanza conterà sempre e solo per un vano e ciò è semplicemente assurdo, per non parlare di ingresso, disimpegno e ripostiglio – pochi mq. in totale – che presi insieme valgono come un soggiorno di 25 mq.
Tempo fa il Catasto aveva deciso, giustamente, di passare al calcolo a superficie e per le unità denunciate o variate a partire da un certo periodo questo dato è già registrato; tuttavia, poiché anche le planimetrie delle unità di più vecchia costruzione sono disponibili in formato digitale, con un investimento relativamente modesto è possibile procedere all’acquisizione delle superfici catastali per tutte le unità.
Questo è il primo passo verso l’equità; il secondo è determinare i valori di queste unità immobiliari, ma anche per questo il Catasto possiede già i dati necessari, visto che da molti anni raccoglie, elabora e pubblica i valori al mq. degli immobili nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).
Qualcuno ora dirà che questi valori sono di massima e quindi non sono molto precisi: questo può essere vero, ma anche adottando gli importi minimi della forbice (min-max) registrata da OMI, i valori catastali delle unità immobiliari ottenuti saranno molto più attendibilidi quelli attualmente in uso.
Ad ogni modo OMI è l’unica banca dati pubblica dei valori immobiliari: è meglio quindi non perdere tempo a teorizzare ben sapendo che non ci sono le premesse necessarie, ma cercare invece una soluzione semplice e veloce per ripristinare l’equità: i cittadini ne saranno soddisfatti.
Per fare questo non servono cinque anni: partendo col piede giusto potrebbe bastare anche solo un anno, purché questo lavoro venga fatto in collaborazione con le categorie professionali (geometri in testa) che già oggi mantengono aggiornato il Catasto, essendo l’attività svolta dall’Agenzia ormai di solo controllo.
Si può obbiettare che certe vecchie planimetrie digitalizzate potrebbero essere imprecise, ma questo non è un problema: il cittadino potrà sempre presentare la denuncia dello stato reale, magari avendo riconosciuto un credito d’imposta a parziale compensazione della spesa.
Con questa nuova struttura, l’aggiornamento dei valori catastali (a cadenza fissa o variabile) diventerà un’operazione semplice e veloce e la relativa imposizione fiscale realmente proporzionale; se la banca dati di OMI diverrà più precisa anche i valori catastali lo saranno.
Naturalmente le aliquote delle varie imposte saranno completamente rimodulate nel senso di perseguire una maggiore equità.
Ma andiamo oltre: con un archivio catastale così preciso e aggiornato lo Stato, le Regioni e i Comuni potranno incoraggiare comportamenti virtuosi ed economicamente vantaggiosi; ad esempio, se di ogni unità immobiliare fosse registrata la classe energetica, le imposte potrebbero essere correlate ad essa, attribuendo alla classe più scadente l’aliquota piena e concedendo riduzioni progressive man mano che la classe migliora.
L’ENEA comunica al Catasto la classe energetica e i Comuni rilevano dal Catasto i dati necessari a stimare con precisione gli incassi IMU, eventualmente decidendo di apportare modifiche alle aliquote in presenza di particolari situazioni e non a casaccio.
Finora abbiamo parlato di abitazioni perché rappresentano la stragrande maggioranza delle unità (92%) ma questa procedura è ovviamente applicabile a tutte le destinazioni: quindi, perché mai attendere una improbabile riforma del Catasto, fra cinque o più anni?
Stefano Batisti
Giancarlo Pedretti
geometri professionisti a Bologna

Hai firmato il progetto?

Il cliente firma le tavole del progetto esecutivo? difficile poi sostenere che il rapporto professionale non è in corso e che la prestazione non è stata accettata.

La Cassazione (sent. 9637/2013) ha rinviato al giudice di merito la sentenza che aveva accolto solo in parte la domanda di un gruppo di architetti ritenendo non dovuto l’onorario per la redazione del progetto esecutivo, e questo perché non era stato dimostrato di aver elaborato e consegnato al Comune il progetto prima dell’avvenuta risoluzione del rapporto.

La Cassazione ha accolto la domanda degli architetti, affermando che la circostanza che le tavole di progetto portavano la firma del cliente rappresenta un elemento probatorio potenzialmente decisivo per dimostrare che la relativa prestazione era stata accettata, con conseguente diritto del professionista al pagamento del compenso previsto.