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Diritto di superficie e antenne radio

Di cosa si tratta?

Molti proprietari di terreni affittati ad antenne  di gestori telefonici (stazioni radio base) ricevono proposte di cedere il diritto di superficie dell’area per un certo periodo (20/25 anni).

Ciò a fronte del pagamento di una somma una tantum di importo variabile – a seconda della durata e dei proponenti – fra le 5/6 e  le 8/9 annualità di canone.

Ma cos’è il diritto di superficie? E’ il diritto, regolato dagli artt. 952÷956 del C.C., di edificare e mantenere una propria costruzione su terreno altrui.

Quali vantaggi per i proprietari?

Ipotizzando un canone di locazione annuo del sito di € 10.000, con la cessione del diritto di superficie si potrebbero incassare – subito – circa sessantamila euro (di norma esenti da tasse); è una possibilità che può essere allettante, sopratutto in questo periodo.

Non si deve poi dimenticare che in caso di affitto, il canone netto percepito (dopo le tasse) ammonta, nell’ipotesi di cui sopra, in media a circa 6.500 euro all’anno.

Ma perché acquistare il diritto di superficie di questi siti?

Si danno principalmente due diverse possibilità e cioè che i proponenti siano le compagnie telefoniche stesse (o loro emanazioni) oppure soggetti terzi.

Dal punto di vista delle compagnie

L’obbiettivo che i gestori intendono raggiungere è molto semplice: la sostanziale riduzione dei costi, non inferiore al 50%.

E gli altri?

Si tratta di soggetti che intendono (ri)negoziare con le compagnie l’affitto dei siti da una posizione di forza rispetto ai singoli proprietari.

Il prezzo è giusto?

Il discorso è complesso;  mentre è possibile risalire dal canone percepito al valore dell’immobile (sia della proprietà sia del solo diritto di superficie) si deve considerare che si tratta di locazioni non ordinarie e quindi ogni stima di valore può essere affetta da un errore anche rilevante.

In Italia si stima vi siano circa 60.000 stazioni radio base di telefonia (qui le stazioni TIM) che non è un numero elevato; ciò comporta che ad apparente parità di situazioni le variabili fra i canoni e quindi i valori offerti possano essere importanti.

Facciamo due conti

Dal punto di vista matematico-finanziario, il valore del diritto di superficie di un immobile affittato a 10.000 euro lordi all’anno, corrispondenti a circa € 6.500 netti, può aggirarsi intorno ai 120.000 €, in dipendenza della durata e del saggio di capitalizzazione; come dire che il valore potrebbe essere in media pari a circa 12 volte il canone annuo lordo.

C’è però chi ritiene che in ragione dell’incertezza futura  dei contratti di locazione i valori indicati dovrebbero essere più bassi.

E allora cosa facciamo con questo diritto di superficie ?

L’offerta di una somma pari a circa la metà del valore teorico non pare quindi del tutto inadeguata, considerando che i proprietari non devono più temere il recesso anticipato della compagnia telefonica (normalmente previsto nei contratti di locazione).

Naturalmente questo ragionamento è valido se il proponente è un soggetto terzo, che deve poi ricavare un utile dall’intera operazione.

Altro discorso se il proponente è la compagnia o una sua emanazione: in questo caso una tale offerta appare in media alquanto risicata e l’unico vantaggio per il proprietario risiederebbe nella certezza dell’incasso della somma.

In conclusione

È necessario verificare con attenzione le clausole dei contratti proposti e resistere alla tentazione di stipulare contratti preliminari la cui conversione sia subordinata all’avveramento di condizioni troppo complesse o sostanzialmente aleatorie.

Si debbono anche stabilire tempi brevi per la stipula dell’atto, onde evitare ripensamenti o mutamenti del regime fiscale di queste operazioni.

Sul fronte fiscale ricordiamo che attualmente la cessione del diritto di superficie non è considerata reddito per il privato (persona fisica) proprietario di un terreno agricolo purché posseduto da oltre cinque anni oppure ereditato.

Insomma, l’esame di questa possibilità non è banale, e quindi – in conclusione – è utile farsi assistere da un esperto!