Umidità in casa?

Come sempre, è meglio prendere spunto da un caso realmente accaduto: a dicembre 2016 mi telefona il Sig. Rossi esponendo di avere acquistato, alcuni mesi prima, un appartamentino al piano terreno di uno stabile di vecchia costruzione; l’alloggio (soggiorno con angolo cottura, camera e bagno) era stato recentemente ristrutturato e l’acquirente vi aveva subito traslocato, senza nemmeno doverlo imbiancare.

Ma cos’era successo?

Nel mese di ottobre, con l’accensione del riscaldamento (individuale) erano apparse su alcune pareti (confinanti con l’esterno) piccole macchie di muffa; inizialmente il Sig. Rossi le aveva pulite, ma ben presto erano ricomparse.

Il fenomeno era poi progressivamente aumentato; inoltre, con l’avanzare della stagione fredda, al mattino era anche apparsa umidità in alcune zone del pavimento della camera da letto.

In effetti, è un bel problema!

La descrizione precisa del Sig. Rossi lascia pochi dubbi: con ogni probabilità si trattava di condensa dell’umidità ambientale e glielo dico subito; naturalmente  preciso che per essere più sicuro avrei dovuto visitare l’immobile ed eseguire alcune rilevazioni strumentali.

Il Sig. Rossi mi ringrazia e mi dice che mi richiamerà, cosa che effettivamente fa un paio di mesi dopo: vado a trovarlo e vedo che nel frattempo – siamo a febbraio – la situazione si è prevedibilmente aggravata.

Rilevo e fotografo le zone interessate; registro la temperatura e l’umidità dell’aria e delle pareti: è come pensavo e lo scriverò nella mia perizia, di cui in calce riporto alcuni estratti.

E il venditore?

A questo punto il Sig. Rossi si è consultato col legale il quale, dopo avere letto la mia perizia ed avere chiesto alcuni chiarimenti, ha ritenuto che il vizio (insufficiente coibentazione) fosse stato occultato dal venditore e comunque, non essendo ancora trascorso l’anno dall’acquisto (art. 1490 e segg. C.C.) gli ha notificato una richiesta di risarcimento.

L’importo era stato determinato, in accordo con i miei accertamenti, sulla base del costo presunto di ripristino e coibentazione dell’alloggio e dell’incidenza di spese tecniche e di assistenza legale.

Com’è andata a finire?

Dopo una trattativa serrata nel corso della quale ho affiancato il suo avvocato, le parti hanno trovato un accordo stragiudiziale: il venditore ha ritenuto che anziché pagare migliaia di euro a avvocato e geometra per poi probabilmente essere sconfitto in giudizio, fosse più conveniente raggiungere una transazione.

Morale della favola: talvolta è opportuno, anziché arrabbiarsi per aver preso una fregatura, interpellare un competente per avere un’idea completa della situazione; un geometra esperto – perito del tribunale – sarà in grado di fornire le informazioni necessarie per potere chiedere un parere legale.

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Estratti dalla perizia

Umidità da condensa

La presenza di macchiature e muffe consegue del tutto verosimilmente alla condensazione superficiale del vapor d’acqua presente nell’aria ambiente…

Com’è noto, la quantità d’acqua (sotto forma di vapore) che l’aria può contenere dipende essenzialmente dalla sua temperatura…

Da dove viene questa condensa?

L’aria calda ne può trattenere una quantità maggiore, mentre l’abbassamento di temperatura ne riduce il quantitativo fin quando, raggiunto il cosiddetto  punto di rugiada, il vapore condensa e si separa in forma d’acqua.

Quando avviene la condensazione?

In concreto, quando l’aria calda incontra una superficie (parete) fredda può, in relazione ad un preciso rapporto fisico, condensare; il vapor d’acqua non è più trattenuto dall’aria e si trasferisce alla superficie (più) fredda; l’esempio classico è rappresentato dalle goccioline d’acqua che d’inverno si formano sul vetro interno di una finestra.

Se la condensa però avviene su un muro di mattoni, il fenomeno è, nei primi tempi, meno evidente in quanto l’acqua viene assorbita dall’intonaco e dal muro; questo però diviene però ben presto terreno di coltura di muffe ed è in questa fase che il problema si palesa nella sua interezza.

Il fenomeno poi si autoalimenta, in quanto l’imbibizione del muro se da un lato contribuisce ad aumentare l’umidità relativa dell’aria ambiente, dall’altro aumenta la trasmittanza delle pareti umide, riducendone la temperatura superficiale; ciò facilita i fenomeni di condensa che tendono ad espandersi: inizialmente innescati dalla presenza di ponti termici successivamente si insediano su porzioni di pareti sempre più grandi.

Nel nostro caso?

Concretamente, con una temperatura dell’aria di circa 21° C. ed una umidità relativa del 70% [situazione rilevata all’atto del sopralluogo] il punto di rugiada si ha a circa 15,3° C., temperatura che non è possibile mantenere – su un muro di mattoni non coibentato –  con temperature esterne vicine allo zero o addirittura inferiori, come normalmente si verifica alle nostre latitudini nel periodo invernale.

Naturalmente questi dati debbono essere rilevati con strumentazioni idonee:  termo-igrometro digitale di precisione, termometro digitale a raggi infrarossi, igrometro digitale a contatto ecc.

Il geometra sa come si fa!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari