{"id":1067,"date":"2023-10-23T18:04:39","date_gmt":"2023-10-23T18:04:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.batisti.net\/studio\/?p=1067"},"modified":"2024-01-17T09:25:12","modified_gmt":"2024-01-17T09:25:12","slug":"ai-artificial-intelligence-oppure-arithmetical-imbecility","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.batisti.net\/studio\/ai-artificial-intelligence-oppure-arithmetical-imbecility\/","title":{"rendered":"AI: ARTIFICIAL INTELLIGENCE oppure ARITHMETIC IMBECILITY?"},"content":{"rendered":"

Curiosi di sapere cosa PU\u00d2\u00a0fare<\/strong> l’AI nel campo delle valutazioni immobiliari?
\nBeh, per prima cosa \u00e8 necessario sapere cosa SA fare<\/strong>, quindi ho provato a sfruculiare GPT 3.5 e BARD; dopo la domanda n. 1 ho tolto le solite supercazzole\u00a0 di risposta (dipende, devi andare da un professionista, se \u00e8 4\/5 stelle vale pi\u00f9 di 2\/3 ecc.).<\/p>\n

    \n
  1. domanda di riscaldamento:
    \nQual \u00e8 il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna?<\/strong> (domanda chiaramente provocatoria – la risposta pi\u00f9 consona \u00e8 la cinematografica AVAILABLE DATA INSUFFICIENT – DOES NOT COMPUTE<\/span><\/strong>)
    \nChatGPT:
    \n<\/strong>Il valore di un albergo con 56 camere vicino a Bologna dipender\u00e0 da una serie di fattori, tra cui la sua posizione esatta, le condizioni fisiche dell’edificio, l’et\u00e0 dell’edificio, il livello di manutenzione, la reputazione dell’albergo, la concorrenza nella zona, i tassi di occupazione storici e altre variabili di mercato.Per ottenere una valutazione accurata del valore di un albergo specifico, \u00e8 consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare o una societ\u00e0 di consulenza specializzata in valutazioni alberghiere. Questi esperti possono condurre un’analisi dettagliata del mercato e delle condizioni locali per determinare il valore dell’albergo in base alle condizioni attuali.
    \nBard:<\/strong>
    \nIl valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna dipende da una serie di fattori, tra cui:
    \nLa posizione dell’hotel: un hotel situato in una posizione centrale o in prossimit\u00e0 di attrazioni turistiche o di business sar\u00e0 pi\u00f9 prezioso di un hotel situato in una posizione periferica.
    \nLa categoria dell’hotel: un hotel a 5 stelle sar\u00e0 pi\u00f9 prezioso di un hotel a 2 stelle.
    \nLe condizioni dell’hotel: un hotel in buone condizioni sar\u00e0 pi\u00f9 prezioso di un hotel in cattive condizioni.
    \nLa domanda di camere d’albergo nella zona: se la domanda di camere d’albergo nella zona \u00e8 alta, l’hotel sar\u00e0 pi\u00f9 prezioso.
    \nIn base a questi fattori, si pu\u00f2 stimare che il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna sia compreso tra 2 e 5 milioni di euro.Ecco alcuni esempi di prezzi di vendita di alberghi a Bologna e dintorni:
    \nNel 2022, un albergo di 30 camere a Bologna \u00e8 stato venduto per 2,5 milioni di euro.
    \nNel 2021, un albergo di 40 camere a Casalecchio di Reno \u00e8 stato venduto per 3,5 milioni di euro.
    \nNel 2020, un albergo di 50 camere a San Lazzaro di Savena \u00e8 stato venduto per 4,5 milioni di euro.
    \nNaturalmente, il prezzo di vendita di un albergo dipender\u00e0 anche dalle condizioni contrattuali, come il contratto di locazione, l’eventuale presenza di contratti di fornitura o di altri vincoli.<\/li>\n
  2. domanda di prova
    \nIn linea di massima, quanto potrebbe valere un albergo di 56 camere vicino a Bologna, in medie condizioni?<\/strong> (dai, fai uno sforzo)
    \nChatGPT:<\/strong>
    \nIl valore approssimativo di un albergo con 56 camere vicino a Bologna in condizioni medie pu\u00f2 variare notevolmente in base a diversi fattori. Tuttavia, in linea di massima, si potrebbe considerare una stima grezza: (ma non scrive un numero nemmeno a pagarlo!)<\/strong><\/em>
    \n<\/strong><\/em>Bard:<\/strong>
    \nIn linea di massima, un albergo di 56 camere vicino a Bologna, in medie condizioni, potrebbe valere circa 3,5 milioni di euro. Questo valore \u00e8 basato sulla media dei prezzi di vendita di alberghi simili nella zona negli ultimi anni.<\/li>\n
  3. cominciamo a fare sul serio
    \nQuanto pu\u00f2 valere un albergo di 56 camere, con una tariffa giornaliera di 70 \u20ac e un tasso di occupazione medio del 70%?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>ChatGPT<\/strong>:
    \nPer stimare il valore di un albergo di 56 camere con una tariffa giornaliera di 70 \u20ac e un tasso di occupazione medio del 70%, \u00e8 possibile utilizzare un metodo noto come “metodo del reddito”. Questo metodo si basa sul potenziale reddito che l’albergo pu\u00f2 generare.Calcola il reddito annuo lordo:
    \nReddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
    \nReddito giornaliero per camera = 70 \u20ac x 0,70 = 49 \u20ac al giorno per camera
    \nReddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
    \nReddito annuo lordo = 49 \u20ac x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 \u20ac (invece \u00e8 1.001.560!) <\/em><\/strong>Calcola il valore dell’albergo:
    \nIl valore di un albergo pu\u00f2 variare, ma un metodo comune per stimarlo \u00e8 utilizzare un “multiplicatore di reddito” o “capitalization rate”. Questo multiplo dipende da molti fattori, tra cui la posizione, le condizioni dell’albergo e le condizioni di mercato. I multiplicatori di reddito solitamente si aggirano tra il 8% e il 12%. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 10% per questa stima. (\u00c8 detto male: il “multiplicatore” \u00e8 il GRM-Gross Rent Multiplier, che nella prassi estimativa italiana non si usa, e di fatto \u00e8 l’inverso del tasso di capitalizzazione diretta: se il cap rate \u00e8 il 10%, cio\u00e8 0,1, il GRM corrispondente \u00e8 1\/0,1 = 10; per\u00f2 nel calcolo qui sotto viene fatto il contrario di quanto scritto, cio\u00e8 il calcolo corretto).<\/strong><\/em>Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo \/ Multiplicatore di reddito
    \nValore dell’albergo = 1.005.940 \u20ac \/ 0,10 = 10.059.400 \u20acQuindi, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo potrebbe essere di circa 10.059.400 \u20ac.
    \nBard:<\/strong>
    \nIn base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere con una tariffa giornaliera di 70 \u20ac e un tasso di occupazione medio del 70% pu\u00f2 essere stimato in circa 4,2 milioni di euro. Questo valore \u00e8 basato sul seguente calcolo:<\/p>\n

    Recapito delle entrate:<\/p>\n

    Tariffa giornaliera: 70 \u20ac
    \nTasso di occupazione: 70%
    \nNumero di camere: 56
    \nRicavo giornaliero: 70 \u20ac * 0,7 * 56 = 2.520 \u20ac (invece \u00e8 2.744!|)<\/strong><\/em>
    \nRicavo annuale: 2.520 \u20ac * 365 = 923.800 \u20ac (invece \u00e8 919.800!)<\/strong><\/em>
    \nValutazione:<\/p>\n

    Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
    \nRapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
    \nValore dell’albergo: 923.800 \u20ac \/ 10 = 92.380 \u20ac (e qui siamo gi\u00e0 in coma etilico, perch\u00e9 casomai sarebbe 923.800 * 10 = 9.238.000!)<\/strong><\/em>
    \nNaturalmente, questo valore \u00e8 solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.<\/li>\n

  4. domanda pi\u00f9 specifica
    \nQuanto pu\u00f2 valere un albergo di 56 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 \u20ac e un tasso di occupazione medio del 70%?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong>ChatGPT<\/strong>:
    \nIl valore di un albergo di 56 camere situato a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 \u20ac e un tasso di occupazione medio del 70%, pu\u00f2 essere stimato utilizzando il metodo del reddito, come descritto in precedenza. Tuttavia, \u00e8 importante notare che la posizione dell’albergo pu\u00f2 influenzare il suo valore, quindi il valore potrebbe essere inferiore rispetto a un albergo situato in una posizione pi\u00f9 centrale o turistica.Ecco come calcolare il valore approssimativo dell’albergo:Calcola il reddito annuo lordo:
    \nReddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
    \nReddito giornaliero per camera = 70 \u20ac x 0,70 = 49 \u20ac al giorno per camera
    \nReddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
    \nReddito annuo lordo = 49 \u20ac x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 \u20ac (sempre sbagliato)<\/em><\/strong>Calcola il valore dell’albergo:
    \nCome menzionato in precedenza, il valore dell’albergo dipende da molti fattori, tra cui la posizione. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 10% per questa stima, ma \u00e8 importante notare che la posizione periferica potrebbe portare a un multiplicatore pi\u00f9 basso.Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo \/ Multiplicatore di reddito
    \nValore dell’albergo = 1.005.940 \u20ac \/ 0,10 = 10.059.400 \u20ac<\/p>\n

    Pertanto, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo potrebbe essere di circa 10.059.400 \u20ac. Tuttavia, tieni presente che la posizione periferica potrebbe influenzare il valore effettivo, e per una valutazione precisa, \u00e8 consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare o un consulente specializzato in valutazioni alberghiere che pu\u00f2 considerare tutti i fattori pertinenti.<\/p>\n

    Bard:
    \n<\/strong>In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 \u20ac e un tasso di occupazione medio del 70% pu\u00f2 essere stimato in circa 3,9 milioni di euro. Questo valore \u00e8 basato sul seguente calcolo:<\/p>\n

    Recapito (?)<\/em> delle entrate:<\/p>\n

    Tariffa giornaliera: 70 \u20ac
    \nTasso di occupazione: 70%
    \nNumero di camere: 56
    \nRicavo giornaliero: 70 \u20ac * 0,7 * 56 = 2.520 \u20ac
    \nRicavo annuale: 2.520 \u20ac * 365 = 923.800 \u20ac (sempre sbagliato!)<\/strong><\/em>
    \nValutazione:<\/p>\n

    Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
    \nRapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
    \nValore dell’albergo: 923.800 \u20ac \/ 10 * 0,9 = 3.814.200 \u20ac (sempre sbagliato, sarebbe 923.800 * 10 * 0,9 = 8.314.200!)<\/strong><\/em>
    \nNaturalmente, questo valore \u00e8 solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.<\/li>\n

  5. poi me so’ stufato:
    \nQuanto pu\u00f2 valere un albergo di 56 camere nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 \u20ac e un tasso di occupazione medio del 70%?
    \n<\/strong><\/strong>
    \nChatGPT<\/strong>:
    \nIl valore di un albergo di 56 camere situato nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 \u20ac e un tasso di occupazione medio del 70%, pu\u00f2 essere stimato utilizzando il metodo del reddito, come descritto in precedenza. Tuttavia, un albergo nel centro di una citt\u00e0 come Bologna, con una forte domanda turistica, potrebbe avere un valore pi\u00f9 elevato rispetto a un albergo in una posizione periferica.Ecco come calcolare il valore approssimativo dell’albergo:Calcola il reddito annuo lordo:
    \nReddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
    \nReddito giornaliero per camera = 70 \u20ac x 0,70 = 49 \u20ac al giorno per camera
    \nReddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
    \nReddito annuo lordo = 49 \u20ac x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 \u20ac (sempre sbagliato!)<\/strong><\/em>Calcola il valore dell’albergo:
    \nIl valore dell’albergo nel centro di una citt\u00e0 turistica pu\u00f2 essere notevolmente superiore rispetto a altre posizioni. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 12% per questa stima, tenendo conto del suo valore pi\u00f9 alto dovuto alla posizione centrale (per\u00f2 quello non \u00e8 il GRM ma il cap rate; usando quello quindi l’albergo in centro avrebbe un valore pi\u00f9 basso!
    \nIn realt\u00e0 12 \u00e8 il GRM, quindi il valore sarebbe l’errato 1.005.940 x 12 = \u20ac\u00a0 12.071.280!).Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo \/ Multiplicatore di reddito
    \nValore dell’albergo = 1.005.940 \u20ac \/ 0,12 = 8.382.833,33 \u20ac (i numeri sono sbagliati, la divisione per\u00f2 \u00e8 giusta!)<\/strong><\/em>Pertanto, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo nel centro di Bologna potrebbe essere di circa 8.382.833,33 \u20ac.<\/p>\n

    Bard<\/strong>:
    \nIn base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 \u20ac e un tasso di occupazione medio del 70% pu\u00f2 essere stimato in circa 5,4 milioni di euro. Questo valore \u00e8 basato sul seguente calcolo:<\/p>\n

    Recapito delle entrate:<\/p>\n

    Tariffa giornaliera: 70 \u20ac
    \nTasso di occupazione: 70%
    \nNumero di camere: 56
    \nRicavo giornaliero: 70 \u20ac * 0,7 * 56 = 2.520 \u20ac
    \nRicavo annuale: 2.520 \u20ac * 365 = 923.800 \u20ac
    \nValutazione:<\/p>\n

    Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
    \nRapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
    \nValore dell’albergo: 923.800 \u20ac \/ 10 * 1,5 = 5.447.000 \u20ac (sempre sbagliato, sarebbe 923.800 * 10 * 1,5 = 13.857.000!)<\/strong><\/em>
    \nNaturalmente, questo valore \u00e8 solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.<\/p>\n

    CONCLUSIONI: premesso che a Bologna o nell’hinterland trovare una camera a 70 \u20ac \u00e8\u00a0 impossibile, <\/strong>i valori ipotizzati su quella base sono, man mano che si prosegue, decisamente eccessivi, per non parlare degli errori concettuali e di calcolo; <\/strong>se questo \u00e8 il prodotto della AI i valutatori possono stare tranquilli per molto tempo).\u00a0<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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