{"id":370,"date":"2013-06-28T14:08:07","date_gmt":"2013-06-28T14:08:07","guid":{"rendered":"http:\/\/www.batisti.net\/studio\/?p=370"},"modified":"2013-06-28T14:08:07","modified_gmt":"2013-06-28T14:08:07","slug":"riformare-il-catasto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.batisti.net\/studio\/riformare-il-catasto\/","title":{"rendered":"Riformare il Catasto"},"content":{"rendered":"
NON SERVONO CINQUE ANNI PER RIFORMARE IL CATASTO<\/strong><\/div>\n
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Premessa: questo non \u00e8 un documento tecnico, ma una semplice proposta di buon senso alla portata di tutti, perch\u00e9 pensiamo che i cittadini abbiano soprattutto bisogno di chiarezza.<\/em><\/div>\n
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Qualche giorno fa\u00a0Attilio Befera<\/strong>, Direttore generale dell\u2019Agenzia delle Entrate (che ora comprende anche l\u2019Agenzia del Territorio) ripeteva che per la riforma del Catasto servonoalmeno cinque anni<\/strong>.<\/div>\n
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Bisogna capire di quale riforma si parla: per i cittadini –\u00a0la gente<\/em>\u00a0\u2013 l\u2019unica riforma del Catasto necessaria \u00e8, crediamo, quella che consenta di pagare le imposte legate agli immobili, principalmente IMU e IRPEF, su valori equi, ragionevoli, realistici:\u00a0oggi<\/strong>, come sappiamo,\u00a0non \u00e8 cos\u00ec<\/strong>.<\/div>\n
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Riguardo all’IMU, il problema lamentato da tutti \u00e8 che viene calcolata su un importo –\u00a0il valore catastale<\/em>\u00a0– che nella maggior parte dei casi non \u00e8 equo n\u00e9 realistico.<\/div>\n
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Il Catasto fu strutturato per censire il reddito normalmente percepibile dagli immobili (la rendita catastale); moltiplicando la rendita per un coefficiente diverso a seconda delle unit\u00e0, si ottiene il cosiddetto valore catastale che a partire dal 1986 \u00e8 stato usato per svariati scopi fiscali e oggi per calcolare l\u2019IMU (e prima l\u2019ICI).<\/div>\n
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Se il dato di partenza \u2013 la rendita \u2013\u00a0non \u00e8 preciso<\/strong>\u00a0\u2013 e tutti, esperti e non, sanno bene che non lo \u00e8, l\u2019uso di coefficienti uguali per tutto il Paese non pu\u00f2 che aumentarne l\u2019imprecisione: insomma, il valore catastale il pi\u00f9 delle volte non solo \u00e8 percepito dal cittadino come\u00a0errato<\/strong>\u00a0rispetto al valore reale, ma nella maggior parte dei casi \u00e8effettivamente<\/strong>\u00a0sbagliato e iniquo.<\/div>\n
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Per le abitazioni (e gli uffici) la cosa \u00e8 complicata dall\u2019arcaico sistema di calcolo della consistenza a vani: tanto per fare un esempio, a Bologna in un appartamento di categoria A\/3 \u2013 abitazioni economiche, le pi\u00f9 diffuse \u2013 una stanza di 9 mq. conta per un vano; se la stanza \u00e8 15 mq. vale sempre un vano; se \u00e8 20 mq. ancora un vano; insomma, fino a 27 mq. questa stanza conter\u00e0 sempre e solo per un vano e ci\u00f2 \u00e8\u00a0semplicemente assurdo<\/strong>, per non parlare di ingresso, disimpegno e ripostiglio \u2013 pochi mq. in totale – che presi insieme valgono come un soggiorno di 25 mq.<\/div>\n
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Tempo fa il Catasto aveva deciso, giustamente, di passare al calcolo a\u00a0superficie\u00a0<\/strong>e per le unit\u00e0 denunciate o variate a partire da un certo periodo questo dato \u00e8 gi\u00e0 registrato; tuttavia, poich\u00e9 anche le planimetrie delle unit\u00e0 di pi\u00f9 vecchia costruzione sono disponibili in formato digitale, con un investimento relativamente modesto \u00e8 possibile procedere all\u2019acquisizione delle superfici catastali\u00a0per tutte le unit\u00e0<\/strong>.<\/div>\n
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Questo \u00e8 il primo passo verso l\u2019equit\u00e0; il secondo \u00e8\u00a0determinare i valori<\/strong>\u00a0di queste unit\u00e0 immobiliari, ma anche per questo il Catasto possiede gi\u00e0 i dati necessari, visto che da molti anni raccoglie, elabora e pubblica i valori al mq. degli immobili nell\u2019Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).<\/div>\n
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Qualcuno ora dir\u00e0 che questi valori sono di massima e quindi non sono molto precisi: questo pu\u00f2 essere vero, ma anche adottando gli importi minimi della forbice (min-max) registrata da OMI, i valori catastali delle unit\u00e0 immobiliari ottenuti saranno\u00a0molto pi\u00f9 attendibili<\/strong>di quelli attualmente in uso.<\/div>\n
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Ad ogni modo OMI \u00e8 l\u2019unica banca dati\u00a0pubblica<\/strong>\u00a0dei valori immobiliari: \u00e8 meglio quindi non perdere tempo a teorizzare ben sapendo che\u00a0non ci sono<\/strong>\u00a0le premesse necessarie, ma cercare invece una soluzione semplice e veloce per\u00a0ripristinare l\u2019equit\u00e0<\/strong>: i cittadini ne saranno soddisfatti.<\/div>\n
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Per fare questo\u00a0non servono cinque anni<\/strong>: partendo col piede giusto potrebbe bastare anche solo un anno, purch\u00e9 questo lavoro venga fatto in collaborazione con le categorie professionali (geometri in testa) che gi\u00e0 oggi mantengono aggiornato il Catasto, essendo l\u2019attivit\u00e0 svolta dall\u2019Agenzia ormai di solo controllo.<\/div>\n
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Si pu\u00f2 obbiettare che certe vecchie planimetrie digitalizzate potrebbero essere imprecise, ma questo non \u00e8 un problema: il cittadino potr\u00e0 sempre presentare la denuncia dello stato reale, magari avendo riconosciuto un credito d\u2019imposta a parziale compensazione della spesa.<\/div>\n
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Con questa nuova struttura,\u00a0l\u2019aggiornamento dei valori catastali\u00a0<\/strong>(a cadenza fissa o variabile) diventer\u00e0 un\u2019operazione semplice e veloce e la relativa imposizione fiscale realmente proporzionale; se la banca dati di OMI diverr\u00e0 pi\u00f9 precisa anche i valori catastali lo saranno.<\/div>\n
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Naturalmente le aliquote delle varie imposte saranno completamente rimodulate nel senso di perseguire una maggiore equit\u00e0.<\/div>\n
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Ma andiamo oltre: con un archivio catastale cos\u00ec preciso e aggiornato lo Stato, le Regioni e i Comuni potranno incoraggiare comportamenti virtuosi ed economicamente vantaggiosi; ad esempio, se di ogni unit\u00e0 immobiliare fosse registrata\u00a0la classe energetica<\/strong>, le imposte potrebbero essere correlate ad essa, attribuendo alla classe pi\u00f9 scadente l\u2019aliquota piena e concedendo\u00a0riduzioni progressive<\/strong>\u00a0man mano che la classe migliora.<\/div>\n
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L\u2019ENEA comunica al Catasto la classe energetica e i Comuni rilevano dal Catasto i dati necessari a stimare con precisione gli incassi IMU, eventualmente decidendo di apportare modifiche alle aliquote in presenza di particolari situazioni e non a casaccio.<\/div>\n
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Finora abbiamo parlato di abitazioni perch\u00e9 rappresentano la stragrande maggioranza delle unit\u00e0 (92%) ma questa procedura \u00e8 ovviamente applicabile a tutte le destinazioni: quindi, perch\u00e9 mai attendere una improbabile riforma del Catasto, fra cinque o pi\u00f9 anni?<\/div>\n
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Stefano Batisti<\/em><\/strong><\/div>\n
Giancarlo Pedretti<\/em><\/strong><\/div>\n
geometri professionisti a Bologna<\/em><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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