Si faccia una domanda e si dia una risposta<\/h6>\n
Il percorso di acquisto o vendita di una casa<\/strong> \u00e8 lungo e complesso ed \u00e8 quindi normale che possano sorgere dubbi: in fin dei conti si tratta di un momento molto importante nella vita di una persona o di una famiglia, sopratutto per le sue implicazioni economiche.<\/p>\n Secondo le statistiche, poi, \u00e8 un’esperienza che si fa una volta nella vita ed \u00e8 legittimo che non si vogliano prendere fregature.<\/p>\n In questo post ci occuperemo solo di questioni di denaro: del resto abbiamo gi\u00e0 trattato i problemi sulla regolarit\u00e0 degli immobili in diverse occasioni, di cui le pi\u00f9 recenti sono:<\/p>\n Per quanto riguarda le questioni di soldi, invece, \u00e8 sempre la solita storia: prezzo contro valore, valore contro prezzo.<\/p>\n Tanto per capirci: \u00a0spesso si fa confusione\u00a0<\/span>fra prezzo e valore e questo capita anche a chi dovrebbe essere esperto (oppure si definisce tale).<\/span><\/p>\n In realt\u00e0 si tratta di due concetti ben distinti:<\/p>\n il prezzo<\/strong>\u00a0di un immobile \u00e8 un dato storico, cio\u00e8 relativo ad una\u00a0vendita<\/span>\u00a0<\/span>gi\u00e0 avvenuta<\/span>\u00a0di un bene determinato: ad esempio, quell’appartamento in via Verdi al n. 312 al primo piano \u00e8 stato venduto la settimana scorsa al prezzo di 200.000 euro;<\/span><\/p>\n il valore<\/strong>\u00a0invece \u00e8 una previsione di quale pu\u00f2 essere il pi\u00f9 probabile prezzo di vendita di un immobile<\/strong>: dire che quell’appartamento vale 180.000 euro vuol dire che quello \u00e8 il prezzo a cui \u00e8 pi\u00f9 probabile che possa essere venduto (ma naturalmente non \u00e8 garantito che sia cos\u00ec).<\/span><\/p>\n Come si usa dire, \u00e8 il mercato che fa il prezzo<\/strong>, cio\u00e8 l’incontro fra l’offerta<\/strong> (chi vuole vendere) e la domanda<\/strong> (chi vuole comprare); se voglio vendere il mio appartamento a 300mila euro e trovo qualcuno che \u00e8 disposto a pagare quella somma, non \u00e8 detto che il prezzo pagato corrisponda al valore: pu\u00f2 darsi che sia cos\u00ec oppure no.<\/p>\n Il valore lo stabilisce un esperto (perito\u00a0<\/span>estimatore o valutatore); fondamentale \u00e8 che questo esperto sia professionalmente preparato<\/strong> e inoltre che sia indipendente, obbiettivo e imparziale<\/strong>, cio\u00e8 non abbia alcun interesse<\/strong> legato alla compravendita dell’immobile da stimare.<\/span><\/p>\n E qui nasce il concetto di seconda opinione in campo immobiliare<\/strong>.<\/p>\n Allora, cos’\u00e8 questa seconda opinione?<\/strong><\/p>\n Il termine seconda opinione (second opinion)<\/em> nasce in campo medico e consiste nel chiedere il parere su una diagnosi o un trattamento ad un medico (o un team) pi\u00f9 esperto.<\/p>\n Nel nostro caso si tratta di acquisire il parere di un valutatore immobiliare esperto, parere che pu\u00f2 essere chiesto secondo modalit\u00e0 differenti, riassumibili in:<\/p>\n Facciamo subito un esempio del caso 2, prendendo come spunto un incarico effettivamente ricevuto.<\/p>\n Tempo fa mi \u00e8 stato chiesto di stimare, da parte di un possibile acquirente, un bene offerto in vendita a 3 milioni di euro; la mia valutazione \u00e8 stata di 2,4 milioni. A questo punto potreste chiedermi: e allora cos’\u00e8 successo?<\/p>\n La risposta \u00e8: non lo so! io ho consegnato la mia relazione di stima (che ora si chiama rapporto di valutazione<\/em>) e sono stato pagato; ignoro cos’\u00e8 accaduto dopo perch\u00e9, non essendo coinvolto nella compravendita, non ne ho conosciuto gli sviluppi; pu\u00f2 darsi che la differenza fra i due importi abbia scoraggiato il possibile acquirente, cos\u00ec come pu\u00f2 essere che l’abbia aiutato a spuntare un prezzo minore di quello richiesto.<\/p>\n Altro esempio: un possibile venditore mi chiama esponendo di avere un immobile in vendita da molto tempo, al prezzo di 500mila euro a suo tempo suggerito dall’agente immobiliare, ma senza alcun esito; ora l’agente gli ha comunicato di avere ricevuto una proposta d’acquisto a 300mila euro e, tutto considerato, gli suggerisce di accettarla; a questo punto la situazione gli sembra veramente strana e vorrebbe avere un secondo parere; difficile criticarlo, non \u00e8 vero?<\/p>\n La seconda opinione \u00e8 un modo per sapere se c’\u00e8 una fregatura in giro?\u00a0Non mi permetto di suggerire questa ipotesi: io credo – fino a prova contraria – che i veri professionisti non cerchino mai<\/strong> di fregare nessuno, anche se qualche volta possono sbagliarsi: nessuno \u00e8 infallibile.<\/p>\n In linea di massima possiamo suddividere le perizie di stima immobiliare in due tipi:<\/p>\n Il secondo procedimento,\u00a0<\/span>pi\u00f9 lungo e complesso, <\/span>\u00e8 pi\u00f9\u00a0<\/span>affidabile <\/span>anche se un po’ pi\u00f9 costoso <\/span>; il procedimento classico \u00e8 meno preciso, ma in certi casi \u00e8 possibile ottenere comunque buoni risultati, sopratutto se il tecnico valutatore \u00e8 esperto.\u00a0<\/span><\/p>\n Per quanto ho esposto, ritengo che la procedura migliore per il venditore sia fare stimare l’immobile da un esperto indipendente, obbiettivo e imparziale e sulla base del valore decidere a quale prezzo mettere in vendita l’immobile.<\/p>\n Nel caso dell’acquirente \u00e8 possibile far stimare il bene senza comunicare il prezzo chiesto, ma in certi casi pu\u00f2 essere conveniente informare l’esperto: un bravo professionista\u00a0non si lascer\u00e0 influenzare, ma potr\u00e0 eventualmente suggerire – se richiesto dal cliente – una tattica idonea per cercare di ridurre la differenza fra il valore stimato ed il prezzo di vendita.<\/span><\/p>\n E l’agente immobiliare?<\/strong><\/p>\n Ho grande rispetto per gli agenti immobiliari competenti e corretti e devo dire di averne conosciuti tanti; purtroppo talvolta se ne incontrano anche incompetenti o peggio scorretti e in questo caso il pi\u00f9 delle volte uno se ne accorge tardi, quando il danno \u00e8 fatto.<\/p>\n Per questo suggerisco sempre ai venditori di chiedere la prima opinione<\/strong>\u00a0 ad un valutatore immobiliare esperto prima di affidare l’incarico all’agente.<\/p>\n Al tema ‘Perizie, stime e consulenze’ ho dedicato una pagina specifica del mio sito, che potrete leggere cliccando qui.<\/a><\/p>\n Beh, se avete letto qualcosa di quanto scrivo da tempo, saprete che il mio motto \u00e8: il Geometra sa come si fa!<\/strong><\/p>\n Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze\u00a0immobiliari<\/em><\/p>\n Articolo revisionato l’11 luglio 2018<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Premessa C’\u00e8 sempre un momento in cui un venditore si chiede: ‘Ma sto vendendo al prezzo giusto?‘, cos\u00ec come c’\u00e8 un \u00a0momento in cui un compratore si domanda: ‘ Ma sto comprando al prezzo giusto?‘. Si faccia una domanda e si dia una risposta Il percorso di acquisto o vendita di una casa \u00e8 lungo … Continua la lettura di Stime immobiliari: la seconda opinione<\/span> Non voglio prendere fregature: come posso fare?<\/h6>\n
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Prezzo? Valore? ma esattamente di cosa stiamo parlando?<\/h6>\n
Ma chi stabilisce il prezzo?<\/h6>\n
E allora, chi stabilisce il valore?<\/h6>\n
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Ma che tipo di perizia serve?<\/h6>\n
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Allora, qual \u00e8 il modo migliore per tutelarsi?<\/h6>\n
E ora, alla fine, a chi rivolgersi per una prima o seconda opinione immobiliare?<\/h6>\n
![\"\"](\"https:\/\/www.batisti.net\/studio\/wp-content\/uploads\/2016\/12\/528984_496202260431376_1364441102_n.jpg\")
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