Curiosi di sapere cosa PUÒ fare l’AI nel campo delle valutazioni immobiliari?
Beh, per prima cosa è necessario sapere cosa SA fare, quindi ho provato a sfruculiare GPT 3.5 e BARD; dopo la domanda n. 1 ho tolto le solite supercazzole di risposta (dipende, devi andare da un professionista, se è 4/5 stelle vale più di 2/3 ecc.).
- domanda di riscaldamento:
Qual è il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna? (domanda chiaramente provocatoria – la risposta più consona è la cinematografica AVAILABLE DATA INSUFFICIENT – DOES NOT COMPUTE)
ChatGPT:
Il valore di un albergo con 56 camere vicino a Bologna dipenderà da una serie di fattori, tra cui la sua posizione esatta, le condizioni fisiche dell’edificio, l’età dell’edificio, il livello di manutenzione, la reputazione dell’albergo, la concorrenza nella zona, i tassi di occupazione storici e altre variabili di mercato.Per ottenere una valutazione accurata del valore di un albergo specifico, è consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare o una società di consulenza specializzata in valutazioni alberghiere. Questi esperti possono condurre un’analisi dettagliata del mercato e delle condizioni locali per determinare il valore dell’albergo in base alle condizioni attuali.
Bard:
Il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna dipende da una serie di fattori, tra cui:
La posizione dell’hotel: un hotel situato in una posizione centrale o in prossimità di attrazioni turistiche o di business sarà più prezioso di un hotel situato in una posizione periferica.
La categoria dell’hotel: un hotel a 5 stelle sarà più prezioso di un hotel a 2 stelle.
Le condizioni dell’hotel: un hotel in buone condizioni sarà più prezioso di un hotel in cattive condizioni.
La domanda di camere d’albergo nella zona: se la domanda di camere d’albergo nella zona è alta, l’hotel sarà più prezioso.
In base a questi fattori, si può stimare che il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna sia compreso tra 2 e 5 milioni di euro.Ecco alcuni esempi di prezzi di vendita di alberghi a Bologna e dintorni:
Nel 2022, un albergo di 30 camere a Bologna è stato venduto per 2,5 milioni di euro.
Nel 2021, un albergo di 40 camere a Casalecchio di Reno è stato venduto per 3,5 milioni di euro.
Nel 2020, un albergo di 50 camere a San Lazzaro di Savena è stato venduto per 4,5 milioni di euro.
Naturalmente, il prezzo di vendita di un albergo dipenderà anche dalle condizioni contrattuali, come il contratto di locazione, l’eventuale presenza di contratti di fornitura o di altri vincoli. - domanda di prova
In linea di massima, quanto potrebbe valere un albergo di 56 camere vicino a Bologna, in medie condizioni? (dai, fai uno sforzo)
ChatGPT:
Il valore approssimativo di un albergo con 56 camere vicino a Bologna in condizioni medie può variare notevolmente in base a diversi fattori. Tuttavia, in linea di massima, si potrebbe considerare una stima grezza: (ma non scrive un numero nemmeno a pagarlo!)
Bard:
In linea di massima, un albergo di 56 camere vicino a Bologna, in medie condizioni, potrebbe valere circa 3,5 milioni di euro. Questo valore è basato sulla media dei prezzi di vendita di alberghi simili nella zona negli ultimi anni. - cominciamo a fare sul serio
Quanto può valere un albergo di 56 camere, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%?ChatGPT:
Per stimare il valore di un albergo di 56 camere con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%, è possibile utilizzare un metodo noto come “metodo del reddito”. Questo metodo si basa sul potenziale reddito che l’albergo può generare.Calcola il reddito annuo lordo:
Reddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
Reddito giornaliero per camera = 70 € x 0,70 = 49 € al giorno per camera
Reddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
Reddito annuo lordo = 49 € x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 € (invece è 1.001.560!) Calcola il valore dell’albergo:
Il valore di un albergo può variare, ma un metodo comune per stimarlo è utilizzare un “multiplicatore di reddito” o “capitalization rate”. Questo multiplo dipende da molti fattori, tra cui la posizione, le condizioni dell’albergo e le condizioni di mercato. I multiplicatori di reddito solitamente si aggirano tra il 8% e il 12%. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 10% per questa stima. (È detto male: il “multiplicatore” è il GRM-Gross Rent Multiplier, che nella prassi estimativa italiana non si usa, e di fatto è l’inverso del tasso di capitalizzazione diretta: se il cap rate è il 10%, cioè 0,1, il GRM corrispondente è 1/0,1 = 10; però nel calcolo qui sotto viene fatto il contrario di quanto scritto, cioè il calcolo corretto).Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo / Multiplicatore di reddito
Valore dell’albergo = 1.005.940 € / 0,10 = 10.059.400 €Quindi, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo potrebbe essere di circa 10.059.400 €.
Bard:
In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70% può essere stimato in circa 4,2 milioni di euro. Questo valore è basato sul seguente calcolo:Recapito delle entrate:
Tariffa giornaliera: 70 €
Tasso di occupazione: 70%
Numero di camere: 56
Ricavo giornaliero: 70 € * 0,7 * 56 = 2.520 € (invece è 2.744!|)
Ricavo annuale: 2.520 € * 365 = 923.800 € (invece è 919.800!)
Valutazione:Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
Rapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
Valore dell’albergo: 923.800 € / 10 = 92.380 € (e qui siamo già in coma etilico, perché casomai sarebbe 923.800 * 10 = 9.238.000!)
Naturalmente, questo valore è solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona. - domanda più specifica
Quanto può valere un albergo di 56 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%?ChatGPT:
Il valore di un albergo di 56 camere situato a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%, può essere stimato utilizzando il metodo del reddito, come descritto in precedenza. Tuttavia, è importante notare che la posizione dell’albergo può influenzare il suo valore, quindi il valore potrebbe essere inferiore rispetto a un albergo situato in una posizione più centrale o turistica.Ecco come calcolare il valore approssimativo dell’albergo:Calcola il reddito annuo lordo:
Reddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
Reddito giornaliero per camera = 70 € x 0,70 = 49 € al giorno per camera
Reddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
Reddito annuo lordo = 49 € x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 € (sempre sbagliato)Calcola il valore dell’albergo:
Come menzionato in precedenza, il valore dell’albergo dipende da molti fattori, tra cui la posizione. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 10% per questa stima, ma è importante notare che la posizione periferica potrebbe portare a un multiplicatore più basso.Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo / Multiplicatore di reddito
Valore dell’albergo = 1.005.940 € / 0,10 = 10.059.400 €Pertanto, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo potrebbe essere di circa 10.059.400 €. Tuttavia, tieni presente che la posizione periferica potrebbe influenzare il valore effettivo, e per una valutazione precisa, è consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare o un consulente specializzato in valutazioni alberghiere che può considerare tutti i fattori pertinenti.
Bard:
In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70% può essere stimato in circa 3,9 milioni di euro. Questo valore è basato sul seguente calcolo:Recapito (?) delle entrate:
Tariffa giornaliera: 70 €
Tasso di occupazione: 70%
Numero di camere: 56
Ricavo giornaliero: 70 € * 0,7 * 56 = 2.520 €
Ricavo annuale: 2.520 € * 365 = 923.800 € (sempre sbagliato!)
Valutazione:Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
Rapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
Valore dell’albergo: 923.800 € / 10 * 0,9 = 3.814.200 € (sempre sbagliato, sarebbe 923.800 * 10 * 0,9 = 8.314.200!)
Naturalmente, questo valore è solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona. - poi me so’ stufato:
Quanto può valere un albergo di 56 camere nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%?
ChatGPT:
Il valore di un albergo di 56 camere situato nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%, può essere stimato utilizzando il metodo del reddito, come descritto in precedenza. Tuttavia, un albergo nel centro di una città come Bologna, con una forte domanda turistica, potrebbe avere un valore più elevato rispetto a un albergo in una posizione periferica.Ecco come calcolare il valore approssimativo dell’albergo:Calcola il reddito annuo lordo:
Reddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
Reddito giornaliero per camera = 70 € x 0,70 = 49 € al giorno per camera
Reddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
Reddito annuo lordo = 49 € x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 € (sempre sbagliato!)Calcola il valore dell’albergo:
Il valore dell’albergo nel centro di una città turistica può essere notevolmente superiore rispetto a altre posizioni. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 12% per questa stima, tenendo conto del suo valore più alto dovuto alla posizione centrale (però quello non è il GRM ma il cap rate; usando quello quindi l’albergo in centro avrebbe un valore più basso!
In realtà 12 è il GRM, quindi il valore sarebbe l’errato 1.005.940 x 12 = € 12.071.280!).Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo / Multiplicatore di reddito
Valore dell’albergo = 1.005.940 € / 0,12 = 8.382.833,33 € (i numeri sono sbagliati, la divisione però è giusta!)Pertanto, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo nel centro di Bologna potrebbe essere di circa 8.382.833,33 €.Bard:
In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70% può essere stimato in circa 5,4 milioni di euro. Questo valore è basato sul seguente calcolo:Recapito delle entrate:
Tariffa giornaliera: 70 €
Tasso di occupazione: 70%
Numero di camere: 56
Ricavo giornaliero: 70 € * 0,7 * 56 = 2.520 €
Ricavo annuale: 2.520 € * 365 = 923.800 €
Valutazione:Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
Rapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
Valore dell’albergo: 923.800 € / 10 * 1,5 = 5.447.000 € (sempre sbagliato, sarebbe 923.800 * 10 * 1,5 = 13.857.000!)
Naturalmente, questo valore è solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.CONCLUSIONI: premesso che a Bologna o nell’hinterland trovare una camera a 70 € è impossibile, i valori ipotizzati su quella base sono, man mano che si prosegue, decisamente eccessivi, per non parlare degli errori concettuali e di calcolo; se questo è il prodotto della AI i valutatori possono stare tranquilli per molto tempo).