Ancora sulla relazione tecnica integrata

La relazione tecnica integrata, cioè la relazione di conformità urbanistica e catastale, è stata adottata senza problemi nelle compravendite immobiliari; è però utile precisare alcuni particolari.

Per prima cosa possiamo rileggere quanto scrivevo qui.

Chi deve produrre la Relazione?

Il venditore.

Chi la prepara?

Un tecnico abilitato, tipicamente un Geometra libero professionista.

Quanto tempo ci vuole?

Attualmente i tempi necessari stanno aumentando perché le ricerche dei cosiddetti ‘precedenti edilizi’ stanno mettendo a dura prova gli Uffici Comunali.

Ad esempio il Comune di Bologna ha segnalato che “dato l’incremento delle richieste di accesso atti e visione pervenute al Settore Servizi per l’Edilizia in seguito all’applicazione del Protocollo d’intesa sottoscritto tra Consiglio Notarile ed Ordini Professionali che prevede dal 1° settembre 2017 l’ufficializzazione della Relazione di Conformità Urbanistica e Conformità Catastale nelle compravendite immobiliari, nelle more di misure organizzative conseguenti al Protocollo stesso, in via transitoria e fino al 30 giugno 2018, il Settore Servizi per l’Edilizia ha fissanto il termine procedimentale di 60 giorni solo per le istanze in materia di edilizia privata di accesso atti e di visione e copia che ricadono nell’ambito di applicazione del suddetto Protocollo.”

E quindi è necessario incaricare il tecnico prescelto con congruo anticipo sulla vendita, visto che il tempo necessario potrà aggirarsi sui due-tre mesi.

Quanto costa?

Dipende dalla complessità delle ricerche necessarie; in ogni caso si tratta di una piccolissima frazione del valore della vendita.

Non dimenticare!

Se la vendita è affetta da profili di nullità o annullabilità, vizi ecc., chi rischia è sempre il venditore, che in certi casi potrà rivalersi sul notaio e/o sul tecnico certificatore, ma che sopporterà in prima battuta i problemi che dovessero emergere.

In conclusione

E’ molto importante che la relazione tecnica integrata sia completa e precisa; poiché richiede una preparazione professionale approfondita è evidente che non potrà essere svenduta a prezzo vile (senza tenere conto delle spese); qualsiasi professionista potrà comunque fornire informazioni adeguate per consentire di scegliere con cognizione di causa.

Ricorda infine che secondo i termini dell’accordo che ha istituito la Relazione Tecnica Integrata, il tecnico redattore deve essere:

  • in regola con l’iscrizione all’albo professionale;
  • in regola con gli adempimenti previdenziali;
  • in regola con la formazione permanente;
  • in possesso di polizza  r.c. professionale.

 

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Lavori edili e gravi difetti dell’opera

La Cassazione cambia registro.

Secondo una recentissima decisione, il termine annuale previsto – a pena di decadenza – dall’art. 1669 1° co. del Codice Civile per la denuncia dei gravi difetti decorre dal momento in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro causa, individuata nell’imperfetta esecuzione dell’opera.

E cioè?

Nel caso di specie la Corte d’Appello aveva condannato gli appaltatori in quanto aveva ritenuto che il termine di prescrizione dell’azione giudiziale decorresse dal momento del deposito della relazione del CTU poiché solo dal quel momento – sosteneva la Corte in linea con numerose precedenti pronunce  – il committente aveva appunto conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva sia della gravità dei vizi sia della loro imputabilità agli appaltatori.

Invece?

Questi ultimi sostenevano invece che il committente era decaduto dal diritto in quanto il termine avrebbe dovuto essere computato dalla conoscenza di una relazione tecnica precedente il giudizio, sia se compiuta in sede stragiudiziale ovvero di accertamento tecnico preventivo.

La Cassazione ha ritenuto fondata quest’ultima tesi e “ha cassato la pronuncia del giudice di merito che aveva fatto decorrere il termine decadenziale de quo dal giorno del deposito della consulenza tecnica d’ufficio disposta nel corso della causa di merito – e non anche dalla data della citazione a giudizio dell’appaltatore -, osservando come la proposizione di un’azione giudiziaria introdotta mediante citazione a giudizio non possa non implicare, da parte del committente, l’ormai avvenuta conoscenza dei vizi lamentati, conoscenza che costituisce addirittura un prius logico rispetto alla citazione stessa“.

E quindi?

Questa sentenza suggerisce una precisa linea di comportamento, di cui avevamo già parlato in passato: di fronte al dubbio che i lavori o le opere appaltate presentino vizi o difetti imputabili all’appaltatore (o al costruttore-venditore) è fondamentale non perdere tempo!

La prima cosa da fare è chiedere un parere tecnico qualificato (una perizia) preferibilmente a un tecnico esperto nell’ambito contenzioso (ad esempio, un perito del tribunale) e poi correre dall’avvocato, che provvederà a contestare l’inadempimento all’appaltatore; dopo questo passaggio l’avvio delle eventuali azioni giudiziarie senza correre il rischio della prescrizione (cioè della morte) del diritto sarà indubbiamente più semplice.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

 

Relazione tecnica integrata (e sai cosa compri!)

Il nome completo è: Relazione tecnica integrata di supporto alle compravendite.

Di cosa si tratta?

Si tratta di una procedura concordata fra Notai e professionisti tecnici bolognesi per fornire adeguato supporto alla circolazione dei beni immobili sul mercato.

La relazione è un documento redatto da un tecnico abilitato secondo uno schema prefissato col quale il professionista attesta la conformità catastale e lo stato edilizio ed urbanistico del bene.

Chi deve procurarla?

L’incarico di redigere la relazione verrà fornito dal venditore sulla base delle richieste del Notaio incaricato.

Chi può prepararla?

Il tecnico incaricato dovrà essere:

  • in regola con l’iscrizione all’albo professionale;
  • in regola con gli adempimenti previdenziali;
  • in regola con la formazione permanente;
  • in possesso di polizza  r.c. professionale.
A cosa serve?

Si tratta di una importante iniziativa volta ad assicurare certezza ai trasferimenti immobiliari e ridurre il contenzioso post-vendita.

Naturalmente i diversi attori del processo dovranno resistere alla tentazione di considerare l’adempimento come un mero passaggio formale e voler risparmiare sul costo a scapito della qualità della prestazione.

Il valore medio degli immobili venduti nel 2016 in Emilia-Romagna è di circa 207.000 € (mia elaborazione su dati Ag. Entrate); il costo della relazione e dell’attività di indagine e analisi necessaria rappresenta una piccolissima porzione dell’importo della transazione, ma a questa conferisce la sicurezza  necessaria.

Per la maggioranza l’acquisto della casa è un’esperienza importante che si compie una sola volta nella vita: perché correre rischi?

Morale della favola

Rischiare non conviene, mai!

Mutuo fondiario nullo?

Una recente sentenza di Cassazione ha affermato, cambiando orientamento rispetto al passato, che un mutuo fondiario erogato per un importo superiore all’80% del valore dell’immobile è nullo!

Ma in concreto cosa significa?  che la banca mutuante non può godere delle tutele previste dalla normativa a favore del credito fondiario.

Il mutuo può però essere convertito in un normale mutuo ipotecario: e questo per il mutuatario non dovrebbe fare differenza, suggeriscono autorevoli commentatori; si attendono però chiarimenti concreti.

Diritto di superficie ( o di usufrutto) e antenne radio

Di cosa si tratta?

Molti proprietari di terreni affittati ad antenne  di gestori telefonici (stazioni radio base) ricevono proposte di cedere il diritto di superficie o il diritto di usufrutto dell’area per un certo periodo (tipicamente 30 anni).

Ciò a fronte del pagamento di una somma una tantum di importo variabile – a seconda della durata e dei proponenti – fra le 5/6 e  le 8/9 annualità di canone.

Ma cos’è il diritto di superficie? E’ il diritto, regolato dagli artt. 952÷956 del C.C., di edificare e mantenere una propria costruzione su terreno altrui; mentre il diritto di usufrutto, più conosciuto, consiste nel godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (artt. 978 e segg.  C.C.).

Quali vantaggi per i proprietari?

Ipotizzando un canone di locazione annuo del sito di € 10.000, dalla cessione del diritto di superficie o di usufrutto si potrebbero incassare – subito – circa sessantamila euro (di norma esenti da tasse); è una possibilità che può essere allettante, sopratutto in questo periodo.

Non si deve poi dimenticare che in caso di affitto, il canone netto percepito (dopo le tasse) ammonta, nell’ipotesi di cui sopra, in media a circa 6.500 euro all’anno.

Ma perché acquistare il diritto di superficie (o di usufrutto) di questi siti?

Si danno principalmente due diverse possibilità e cioè che i proponenti siano le compagnie telefoniche stesse (o loro emanazioni) oppure soggetti terzi.

Dal punto di vista delle compagnie

L’obbiettivo che i gestori intendono raggiungere è molto semplice: la sostanziale riduzione dei costi, non inferiore al 50%.

E gli altri?

Si tratta di soggetti che intendono (ri)negoziare con le compagnie l’affitto dei siti da una posizione di forza rispetto ai singoli proprietari.

Il prezzo è giusto?

Il discorso è complesso;  mentre è possibile risalire dal canone percepito al valore dell’immobile (sia della proprietà sia del solo diritto di superficie o di usufrutto) si deve considerare che si tratta di locazioni non ordinarie e quindi ogni stima di valore può essere affetta da un errore anche rilevante.

In Italia si stima vi siano circa 60.000 stazioni radio base di telefonia (qui le stazioni TIM) che non è un numero elevato; ciò comporta che ad apparente parità di situazioni le variabili fra i canoni e quindi i valori offerti possano essere importanti.

Facciamo due conti

Dal punto di vista matematico-finanziario, il valore del diritto di superficie (o di usufrutto) di un immobile affittato a 10.000 euro lordi all’anno, corrispondenti a circa € 6.500 netti, può aggirarsi intorno ai 120.000 €, in dipendenza della durata del diritto e del saggio di capitalizzazione; come dire che il valore potrebbe essere in media pari a circa 12 volte il canone annuo lordo.

C’è però chi ritiene che in ragione dell’incertezza futura  dei contratti di locazione i valori indicati dovrebbero essere più bassi.

E allora cosa facciamo con questo diritto di superficie ?

L’offerta di una somma pari a circa la metà del valore teorico non pare quindi del tutto inadeguata, considerando che i proprietari non devono più temere il recesso anticipato della compagnia telefonica (normalmente previsto nei contratti di locazione).

Naturalmente questo ragionamento è valido se il proponente è un soggetto terzo, che deve poi ricavare un utile dall’intera operazione.

Altro discorso se il proponente è la compagnia o una sua emanazione: in questo caso una tale offerta appare in media alquanto risicata e l’unico vantaggio per il proprietario risiederebbe nella certezza dell’incasso della somma.

In conclusione

È necessario verificare con attenzione le clausole dei contratti proposti e resistere alla tentazione di stipulare contratti preliminari la cui conversione sia subordinata all’avveramento di condizioni troppo complesse o sostanzialmente aleatorie.

Si debbono anche stabilire tempi brevi per la stipula dell’atto, onde evitare ripensamenti o mutamenti del regime fiscale di queste operazioni.

Sul fronte fiscale ricordiamo che attualmente la cessione del diritto di superficie o di usufrutto non è considerata reddito per il privato (persona fisica) proprietario di un terreno agricolo purché posseduto da oltre cinque anni oppure ereditato.

Insomma, l’esame di questa possibilità non è banale, e quindi – in conclusione – è utile farsi assistere da un esperto (indovinate chi potrebbe essere)!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Aggiornato il 23 dicembre 2017

 

Manca l’abitabilità? il notaio non c’entra

L’ennesima sentenza della Cassazione ha ribadito quello che ormai dovrebbe essere chiaro: in caso di vendita di immobile non abitabile (o non agibile) l’unico che rischia è il venditore.

Ma perché?

Perché il notaio non ha l’obbligo, in via generale, di controllare la veridicità della dichiarazione di sussistenza del certificato di abitabilità.

Ma un appartamento senza abitabilità può essere venduto?

La risposta è sicuramente sì, purché la circostanza sia nota all’acquirente, il quale potrebbe trovare conveniente l’acquisto anche in mancanza della certificazione.

Se però il venditore attesta falsamente l’esistenza dell’abitabilità è tutt’un altro paio di maniche.

Che confusione!

Facciamo un po’ d’ordine: se l’immobile è privo di abitabilità e l’acquirente non lo sa, l’atto è annullabile e il venditore è chiamato alla restituzione del prezzo ed al risarcimento del danno.

Se invece questa circostanza è nota all’acquirente, egli può sicuramente rifiutarsi di stipulare l’atto, in quanto l’immobile è privo di una qualità essenziale, così come – al contrario – può decidere di procedere egualmente all’acquisto (magari usufruendo di un vantaggio economico).

E allora?

L’abbiamo già detto molte volte: il venditore deve far controllare l’esistenza della certificazione di abitabilità/agibilità, così come la conformità edilizia-urbanistica e catastale, prima di mettere in vendita l’immobile; così non correrà nessun rischio, neppure quello di vedere la vendita sfumare perché magari, a trattativa avanzata, ci si rende conto dell’esistenza di problemi al riguardo.

Il geometra sa come si fa!

Spese condominiali straordinarie: chi paga?

Secondo la Cassazione (sent. n. 9998 del 20/4/2017) il debitore è il titolare del diritto (cioè il proprietario) al momento della delibera condominiale.

E in caso di cessione del diritto?

Se i lavori vengono eseguiti, in tutto o in parte, dopo la cessione del diritto, la sostanza non cambia, in quanto le obbligazioni condominiali sono legate al bene e quindi a chi è titolare del diritto reale nel momento in cui esse sorgono.

Quindi?

L’obbligo nasce al momento della deliberazione dei lavori, cioè della scelta dell’esecutore e dell’approvazione del preventivo: chi diventa titolare di diritti (proprietà o altro) dopo la delibera non è tenuto a pagare.

Anche se i lavori vengono eseguiti dopo la cessione?

Secondo la Cassazione non è rilevante che l’esecuzione dei lavori  (totale o parziale) sia successiva alla cessione (o costituzione) del diritto.

Ma il Condominio a chi può chiedere il pagamento?

Nei confronti del Condominio il venditore e l’acquirente sono responsabili in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. ; in caso di costituzione di un diritto reale (usufrutto, abitazione) però questa norma non si applica.

E allora?

È necessario non dare nulla per scontato e prevedere, al momento della vendita o della costituzione del diritto, come debbano essere regolati questi rapporti.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna

Quando il GPS non c’era

Premessa

Ho scritto questo articolo quattro anni fa per il sito del Collegio Geometri di Bologna; mi aveva incuriosito un ritrovamento sul web che, a tutt’oggi, è ancora irrisolto; lo ripropongo sperando che qualcuno possa chiarirlo.

L’articolo originale

Andando a zonzo sul web ho trovato per caso la foto di questa lapide, che si trova nel cimitero della Certosa di Bologna.

Mi ha colpito per la sua originalità: invece del luogo di morte ne sono indicate le coordinate geografiche.

Mi sono subito chiesto dove fosse morta la Signora Ermelinda Calzolari: vediamo, 5° latitudine E saranno… Est?

Voi lettori naturalmente vi siete subito accorti che latitudine e longitudine sono invertite; nessuno oggi cadrebbe vittima di un tale equivoco (sicuro?), ma lo scalpellino di un secolo fa non possedeva queste cognizioni: più probabilmente era semi-analfabeta e si limitava a ricopiare le scritte predisposte da altri o facenti parte della tradizione epigrafistica.

A questo punto ho avviato Google Earth, scoprendo che 5° S 29°30′ E casca nel bel mezzo del Lago Tanganica, e la cosa mi ha incuriosito: il lago all’epoca rappresentava il confine fra il Congo Belga e l’Africa Orientale Tedesca; la Prima guerra mondiale arrivò anche lì, ma il 1913 è ancora una data tranquilla.

E allora, cosa ci faceva la compianta Ermelinda Calzolari sul lago Tanganica? e come vi è morta?

Di un personaggio di una qualche fama avrei sicuramente trovato traccia sulla Rete; una ricerca veloce del nome non ha però sortito alcun risultato interessante, così come di un naufragio avvenuto il 5 aprile 1913.

Ho anche pensato – da geometra – che le coordinate potessero avere origine Monte Mario anziché Greenwich, scartando però subito l’ipotesi: al di fuori dell’Italia un’origine diversa da Greenwich non avrebbe senso.

Avrebbe certo aiutato conoscere chi aveva fornito questa informazione, ma ovviamente non è possibile saperlo e allora resterò con la curiosità.

A meno che qualcuno di voi lettori non abbia idee migliori: in questo caso scrivetemi senza remore.

Come è andata a finire?

In realtà nessuno si è fatto vivo suggerendo una soluzione: chissà se qualcuno, spero leggendolo adesso, potrà darci un’idea: certo che col GPS…

Aspettando la riforma del Catasto

La riforma del Catasto arriverà: magari non proprio domattina, anche perché non si vede chi abbia tanta forza da poterla mettere in campo prima delle elezioni, ma si dice che nel giro di un anno sarà pronta (più o meno subito dopo le elezioni del 2018.)

E quindi, cosa fare?

Chi ha qualche situazione in sospeso (vendita, divisione ecc.) è meglio che cominci a programmarli, per evitare di pagare più del previsto: insomma, è meglio che si dia da fare.

Perché è meglio non aspettare?

Ammesso che la riforma venga fatta sempre nel segno dell’invarianza di gettito, è improbabile che i valori catastali diminuiscano  dato che attualmente, nelle nostre zone,  sono ben più bassi dei valori di mercato.

In conclusione?

Se è necessario, quindi, stipulare atti soggetti al pagamento di imposte calcolate sulla base del valore catastale è meglio pensarci subito: noi suggeriamo di cogliere l’occasione per controllare gli immobili sotto il profilo edilizio-urbanistico e catastale, eventualmente regolarizzarli e poi procedere senza pensarci due volte.

Appartamento senza abitabilità – agibilità

Con la sent. n. 2294 del 30/1/2017 la Cassazione ha ribadito che il venditore di un immobile abitativo ha sempre l’obbligo di consegnare il certificato di abitabilità (ora agibilità); se non lo fa, il contratto è annullabile (nei dieci anni successivi).

Cosa può succedere?

In questa situazione il venditore, oltre che alla restituzione della somma pagata, può incorrere nella condanna al risarcimento del danno, con conseguenze che possono essere drammatiche.

E quindi?

Per non correre rischi la soluzione è una sola: affidarsi a un tecnico competente – secondo noi il geometra (meglio se esperto in due diligence) – perché controlli la regolarità edilizia, urbanistica e catastale dell’immobile prima ancora di affidare l’incarico di vendita all’agenzia.

Perché prima dell’agenzia?

Perché oggi trovare un acquirente è difficile; se poi deve aspettare i tempi delle verifiche può anche darsi che cambi idea!