Mutuo fondiario nullo?

Una recente sentenza di Cassazione ha affermato, cambiando orientamento rispetto al passato, che un mutuo fondiario erogato per un importo superiore all’80% del valore dell’immobile è nullo!

Ma in concreto cosa significa?  che la banca mutuante non può godere delle tutele previste dalla normativa a favore del credito fondiario.

Il mutuo può però essere convertito in un normale mutuo ipotecario: e questo per il mutuatario non dovrebbe fare differenza, suggeriscono autorevoli commentatori; si attendono però chiarimenti concreti.

Diritto di superficie e antenne radio

Di cosa si tratta?

Molti proprietari di terreni affittati ad antenne  di gestori telefonici (stazioni radio base) ricevono proposte di cedere il diritto di superficie dell’area per un certo periodo (20/25 anni).

Ciò a fronte del pagamento di una somma una tantum di importo variabile – a seconda della durata e dei proponenti – fra le 5/6 e  le 8/9 annualità di canone.

Ma cos’è il diritto di superficie? E’ il diritto, regolato dagli artt. 952÷956 del C.C., di edificare e mantenere una propria costruzione su terreno altrui.

Quali vantaggi per i proprietari?

Ipotizzando un canone di locazione annuo del sito di € 10.000, con la cessione del diritto di superficie si potrebbero incassare – subito – circa sessantamila euro (di norma esenti da tasse); è una possibilità che può essere allettante, sopratutto in questo periodo.

Non si deve poi dimenticare che in caso di affitto, il canone netto percepito (dopo le tasse) ammonta, nell’ipotesi di cui sopra, in media a circa 6.500 euro all’anno.

Ma perché acquistare il diritto di superficie di questi siti?

Si danno principalmente due diverse possibilità e cioè che i proponenti siano le compagnie telefoniche stesse (o loro emanazioni) oppure soggetti terzi.

Dal punto di vista delle compagnie

L’obbiettivo che i gestori intendono raggiungere è molto semplice: la sostanziale riduzione dei costi, non inferiore al 50%.

E gli altri?

Si tratta di soggetti che intendono (ri)negoziare con le compagnie l’affitto dei siti da una posizione di forza rispetto ai singoli proprietari.

Il prezzo è giusto?

Il discorso è complesso;  mentre è possibile risalire dal canone percepito al valore dell’immobile (sia della proprietà sia del solo diritto di superficie) si deve considerare che si tratta di locazioni non ordinarie e quindi ogni stima di valore può essere affetta da un errore anche rilevante.

In Italia si stima vi siano circa 60.000 stazioni radio base di telefonia (qui le stazioni TIM) che non è un numero elevato; ciò comporta che ad apparente parità di situazioni le variabili fra i canoni e quindi i valori offerti possano essere importanti.

Facciamo due conti

Dal punto di vista matematico-finanziario, il valore del diritto di superficie di un immobile affittato a 10.000 euro lordi all’anno, corrispondenti a circa € 6.500 netti, può aggirarsi intorno ai 120.000 €, in dipendenza della durata e del saggio di capitalizzazione; come dire che il valore potrebbe essere in media pari a circa 12 volte il canone annuo lordo.

C’è però chi ritiene che in ragione dell’incertezza futura  dei contratti di locazione i valori indicati dovrebbero essere più bassi.

E allora cosa facciamo con questo diritto di superficie ?

L’offerta di una somma pari a circa la metà del valore teorico non pare quindi del tutto inadeguata, considerando che i proprietari non devono più temere il recesso anticipato della compagnia telefonica (normalmente previsto nei contratti di locazione).

Naturalmente questo ragionamento è valido se il proponente è un soggetto terzo, che deve poi ricavare un utile dall’intera operazione.

Altro discorso se il proponente è la compagnia o una sua emanazione: in questo caso una tale offerta appare in media alquanto risicata e l’unico vantaggio per il proprietario risiederebbe nella certezza dell’incasso della somma.

In conclusione

È necessario verificare con attenzione le clausole dei contratti proposti e resistere alla tentazione di stipulare contratti preliminari la cui conversione sia subordinata all’avveramento di condizioni troppo complesse o sostanzialmente aleatorie.

Si debbono anche stabilire tempi brevi per la stipula dell’atto, onde evitare ripensamenti o mutamenti del regime fiscale di queste operazioni.

Sul fronte fiscale ricordiamo che attualmente la cessione del diritto di superficie non è considerata reddito per il privato (persona fisica) proprietario di un terreno agricolo purché posseduto da oltre cinque anni oppure ereditato.

Insomma, l’esame di questa possibilità non è banale, e quindi – in conclusione – è utile farsi assistere da un esperto!

 

 

Manca l’abitabilità? il notaio non c’entra

L’ennesima sentenza della Cassazione ha ribadito quello che ormai dovrebbe essere chiaro: in caso di vendita di immobile non abitabile (o non agibile) l’unico che rischia è il venditore.

Ma perché?

Perché il notaio non ha l’obbligo, in via generale, di controllare la veridicità della dichiarazione di sussistenza del certificato di abitabilità.

Ma un appartamento senza abitabilità può essere venduto?

La risposta è sicuramente sì, purché la circostanza sia nota all’acquirente, il quale potrebbe trovare conveniente l’acquisto anche in mancanza della certificazione.

Se però il venditore attesta falsamente l’esistenza dell’abitabilità è tutt’un altro paio di maniche.

Che confusione!

Facciamo un po’ d’ordine: se l’immobile è privo di abitabilità e l’acquirente non lo sa, l’atto è annullabile e il venditore è chiamato alla restituzione del prezzo ed al risarcimento del danno.

Se invece questa circostanza è nota all’acquirente, egli può sicuramente rifiutarsi di stipulare l’atto, in quanto l’immobile è privo di una qualità essenziale, così come – al contrario – può decidere di procedere egualmente all’acquisto (magari usufruendo di un vantaggio economico).

E allora?

L’abbiamo già detto molte volte: il venditore deve far controllare l’esistenza della certificazione di abitabilità/agibilità, così come la conformità edilizia-urbanistica e catastale, prima di mettere in vendita l’immobile; così non correrà nessun rischio, neppure quello di vedere la vendita sfumare perché magari, a trattativa avanzata, ci si rende conto dell’esistenza di problemi al riguardo.

Il geometra sa come si fa!

Spese condominiali straordinarie: chi paga?

Secondo la Cassazione (sent. n. 9998 del 20/4/2017) il debitore è il titolare del diritto (cioè il proprietario) al momento della delibera condominiale.

E in caso di cessione del diritto?

Se i lavori vengono eseguiti, in tutto o in parte, dopo la cessione del diritto, la sostanza non cambia, in quanto le obbligazioni condominiali sono legate al bene e quindi a chi è titolare del diritto reale nel momento in cui esse sorgono.

Quindi?

L’obbligo nasce al momento della deliberazione dei lavori, cioè della scelta dell’esecutore e dell’approvazione del preventivo: chi diventa titolare di diritti (proprietà o altro) dopo la delibera non è tenuto a pagare.

Anche se i lavori vengono eseguiti dopo la cessione?

Secondo la Cassazione non è rilevante che l’esecuzione dei lavori  (totale o parziale) sia successiva alla cessione (o costituzione) del diritto.

Ma il Condominio a chi può chiedere il pagamento?

Nei confronti del Condominio il venditore e l’acquirente sono responsabili in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. ; in caso di costituzione di un diritto reale (usufrutto, abitazione) però questa norma non si applica.

E allora?

È necessario non dare nulla per scontato e prevedere, al momento della vendita o della costituzione del diritto, come debbano essere regolati questi rapporti.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna

Quando il GPS non c’era

Premessa

Ho scritto questo articolo quattro anni fa per il sito del Collegio Geometri di Bologna; mi aveva incuriosito un ritrovamento sul web che, a tutt’oggi, è ancora irrisolto; lo ripropongo sperando che qualcuno possa chiarirlo.

L’articolo originale

Andando a zonzo sul web ho trovato per caso la foto di questa lapide, che si trova nel cimitero della Certosa di Bologna.

Mi ha colpito per la sua originalità: invece del luogo di morte ne sono indicate le coordinate geografiche.

Mi sono subito chiesto dove fosse morta la Signora Ermelinda Calzolari: vediamo, 5° latitudine E saranno… Est?

Voi lettori naturalmente vi siete subito accorti che latitudine e longitudine sono invertite; nessuno oggi cadrebbe vittima di un tale equivoco (sicuro?), ma lo scalpellino di un secolo fa non possedeva queste cognizioni: più probabilmente era semi-analfabeta e si limitava a ricopiare le scritte predisposte da altri o facenti parte della tradizione epigrafistica.

A questo punto ho avviato Google Earth, scoprendo che 5° S 29°30′ E casca nel bel mezzo del Lago Tanganica, e la cosa mi ha incuriosito: il lago all’epoca rappresentava il confine fra il Congo Belga e l’Africa Orientale Tedesca; la Prima guerra mondiale arrivò anche lì, ma il 1913 è ancora una data tranquilla.

E allora, cosa ci faceva la compianta Ermelinda Calzolari sul lago Tanganica? e come vi è morta?

Di un personaggio di una qualche fama avrei sicuramente trovato traccia sulla Rete; una ricerca veloce del nome non ha però sortito alcun risultato interessante, così come di un naufragio avvenuto il 5 aprile 1913.

Ho anche pensato – da geometra – che le coordinate potessero avere origine Monte Mario anziché Greenwich, scartando però subito l’ipotesi: al di fuori dell’Italia un’origine diversa da Greenwich non avrebbe senso.

Avrebbe certo aiutato conoscere chi aveva fornito questa informazione, ma ovviamente non è possibile saperlo e allora resterò con la curiosità.

A meno che qualcuno di voi lettori non abbia idee migliori: in questo caso scrivetemi senza remore.

Come è andata a finire?

In realtà nessuno si è fatto vivo suggerendo una soluzione: chissà se qualcuno, spero leggendolo adesso, potrà darci un’idea: certo che col GPS…

Aspettando la riforma del Catasto

La riforma del Catasto arriverà: magari non proprio domattina, anche perché non si vede chi abbia tanta forza da poterla mettere in campo prima delle elezioni, ma si dice che nel giro di un anno sarà pronta (più o meno subito dopo le elezioni del 2018.)

E quindi, cosa fare?

Chi ha qualche situazione in sospeso (vendita, divisione ecc.) è meglio che cominci a programmarli, per evitare di pagare più del previsto: insomma, è meglio che si dia da fare.

Perché è meglio non aspettare?

Ammesso che la riforma venga fatta sempre nel segno dell’invarianza di gettito, è improbabile che i valori catastali diminuiscano  dato che attualmente, nelle nostre zone,  sono ben più bassi dei valori di mercato.

In conclusione?

Se è necessario, quindi, stipulare atti soggetti al pagamento di imposte calcolate sulla base del valore catastale è meglio pensarci subito: noi suggeriamo di cogliere l’occasione per controllare gli immobili sotto il profilo edilizio-urbanistico e catastale, eventualmente regolarizzarli e poi procedere senza pensarci due volte.

Appartamento senza abitabilità – agibilità

Con la sent. n. 2294 del 30/1/2017 la Cassazione ha ribadito che il venditore di un immobile abitativo ha sempre l’obbligo di consegnare il certificato di abitabilità (ora agibilità); se non lo fa, il contratto è annullabile (nei dieci anni successivi).

Cosa può succedere?

In questa situazione il venditore, oltre che alla restituzione della somma pagata, può incorrere nella condanna al risarcimento del danno, con conseguenze che possono essere drammatiche.

E quindi?

Per non correre rischi la soluzione è una sola: affidarsi a un tecnico competente – secondo noi il geometra (meglio se esperto in due diligence) – perché controlli la regolarità edilizia, urbanistica e catastale dell’immobile prima ancora di affidare l’incarico di vendita all’agenzia.

Perché prima dell’agenzia?

Perché oggi trovare un acquirente è difficile; se poi deve aspettare i tempi delle verifiche può anche darsi che cambi idea!

Donazione o successione? questo è il problema!

Capita di sentirsi chiedere se sia meglio lasciare, ad esempio, un immobile  in eredità (per testamento o secondo legge) oppure anticipare il trasferimento dei beni ai futuri eredi con una donazione.

La risposta non è banale, perché è necessario definire la situazione di partenza; è però molto probabile che la risposta sia che la donazione non è conveniente.

Perché?

Dal punto di vista fiscale l’imposta è identica, sia che si tratti di successione o di donazione, con le stesse aliquote e le stesse franchigie.

La situazione  in futuro potrebbe però cambiare e quindi, se di una donazione fatta adesso si conosce sicuramente il costo,  in una successione fra 10 o 20 anni le cose potrebbero cambiare.

Valori catastali

Un argomento sicuramente interessante è quello legato all’attuazione della riforma del catasto, ancora di là da venire.

Secondo l’opinione prevalente i nuovi valori catastali saranno più vicini a quelli reali di quelli attuali e quindi in futuro la base imponibile sarà probabilmente più elevata di quella odierna.

Ammesso che sia così, i tempi però non saranno brevi e comunque, se verrà confermata l’invarianza di gettito, le aliquote dovrebbero essere ridotte e le imposte, in concreto, potrebbero essere simili se non addirittura uguali a quelle odierne.

Altri problemi?

A sfavore della donazione c’è anche la problematica vendibilità di un immobile così ricevuto, a causa della possibile esistenza di legittimari lesi o pretermessi, così come la difficoltà di ottenere un mutuo sull’immobile donato.

Infatti, solo dopo venti anni dalla trascrizione l’acquirente di un immobile donato non correrà rischi, mentre dopo dieci anni dalla morte del donante si prescriveranno azioni pregiudizievoli per la donazione.

E quindi?

Viste le premesse è sicuramente più consigliabile procedere al trasferimento per via successoria, eventualmente pensando alla redazione di un testamento.

A questo riguardo è utile rilevare che in Italia solo circa 15% delle successioni sono regolate con testamento: forse sarebbe il caso di pensarci.

Timbro

Quei millesimi sono da rifare

Secondo una recente sentenza, dopo la legge di riforma del Condominio, anche le tabelle millesimali contrattuali, così come quelle redatte secondo i criteri legali, possono essere corrette.

Corrette o comunque modificate dall’assemblea nei casi previsti dall’art. 69 dd.aa. C.C., con la maggioranza di cui all’art. 1136 2° co. C.C. ovvero modificate dal giudice su richiesta anche di un solo condòmino.

Per capirci, i millesimi contrattuali o convenzionali sono quelli che regolano il riparto delle spese comuni in modo difforme dai criteri di legge e quindi le relative tabelle possono essere adottate e (secondo l’opinione prevalente) modificate solo con l’unanimità dei consensi.

I millesimi assembleari, limitandosi all’applicazione dei criteri di legge, possono essere appunto modificate con la maggioranza qualificata sopra richiamata, come stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione SS.UU. n. 18477/2010.

Il Tribunale, decidendo sul ricorso presentato da un condòmino, ha ritenuto che la riforma del 2012, modificando l’art. 69 dd.aa. C.C., abbia inciso sul quadro giurisprudenziale sopra delineato e che ora anche le tabelle convenzionali possano essere corrette in caso di errore o per mutamento dello stato dei luoghi, con la stessa maggioranza qualificata oppure in sede giudiziale anche su richiesta di un solo condòmino.

Per ora si tratta di una sentenza di Tribunale e quindi questa interpretazione potrà essere confermata oppure smentita dalle magistrature superiori.

Il punto però è che sempre più la immodificabilità delle tabelle millesimali è  una leggenda metropolitana: le tabelle errate o comunque non rispondenti ai criteri legali o allo stato dei luoghi possono essere modificate; come e con quali procedure dovrà essere valutato caso per caso, con l’ausilio di un esperto.

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Successione da geometra

Questo è un caso vero, ma non farò nomi e leggendo capirete perché.

Una vecchia cliente, che non sento da tempo, mi chiama: è morto il marito, che possedeva un appartamento e un piccolo appezzamento di terreno agricolo: non c’è testamento ed eredi sono la moglie e i due figli.

Il CAF a cui si è rivolta per la successione – quello dove va per il 730 – le ha detto di andare in Comune a chiedere il CDU (certificato di destinazione urbanistica).

La signora non ha tanta voglia di girare per uffici e pensa bene di telefonarmi; la invito in studio e dopo le condoglianze facciamo le visure.

Notiamo subito che sull’appartamento grava ancora l’usufrutto a favore della suocera, morta da tempo: spiego che si dovrà fare la riunione di usufrutto, pratica semplice e veloce e che posso occuparmi anche di questa incombenza.

A questo punto la signora mi chiede se faccio anche le denunce di successione e, appreso che sì, mi occupo anche di queste, mi fa: ma allora faccia tutto lei!

Le dico che se ha già dato l’incarico al CAF non posso accettare, ma mi chiarisce che era andata per informarsi e poi mi chiede: “ma quanto mi fa spendere? perché – continua – al CAF mi hanno detto che in tutto dovrei spendere 4-5.000 euro.”

Preciso subito che non voglio accusare nessuno: relata rèfero, come dicevano i latini.

Faccio una botta di conti: l’appartamento è agevolato, il terreno poca cosa; due volture, la copia in bollo per la banca, il CDU, la rettifica ecc. ecc. e dico: circa 1.000 € fra imposte, diritti e spese e altrettanto di onorari (su questi ultimi gravano Cassa e IVA).

La signora, che prima della pensione era una piccola commerciante, è svelta a fare i conti e conclude: alla fine della fiera praticamente spendo la metà, non devo andare in giro e faccio fare tutto a lei, che conosco e di cui mi fido.

Anche perché, continua, avrò bisogno di essere seguita perché il terreno me l’ha già chiesto un vicino e io vorrei venderglielo volentieri perché prima lo coltivava mio marito e adesso non posso più farlo, ma non so quanto chiedere.

Allora le spiego che, oltre a determinare il valore di mercato, dobbiamo verificare la questione della prelazione agraria (L. 865/71 e s.m.i.) e insomma, alla fine la cliente è stata soddisfatta di essersi rivolta a me.

Perché vi annoio con questa piccola storia di ordinaria umanità (a parte che sono terribilmente vanitoso)?

Perché conferma quanto  vado ripetendo da tempo, e cioè che in ogni successione con immobili il professionista di elezione è il geometra;

non il notaio, non il commercialista, non il CAF, in quanto questi soggetti spesso si rivolgono al geometra per eseguire alcuni adempimenti necessari (quando non se ne dimenticano);

allora tanto vale chiedere subito al geometra, e non solo essere serviti al meglio, ma anche correre il rischio di risparmiare.

Il geometra sa come si fa!

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