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Umidità in casa e risarcimento dal venditore.

Umidità in casa?

Come sempre, è meglio prendere spunto da un caso realmente accaduto: a dicembre 2016 mi telefona il Sig. Rossi esponendo di avere acquistato, alcuni mesi prima, un appartamentino al piano terreno di uno stabile di vecchia costruzione; l’alloggio (soggiorno con angolo cottura, camera e bagno) era stato recentemente ristrutturato e l’acquirente vi aveva subito traslocato, senza nemmeno doverlo imbiancare.

Ma cos’era successo?

Nel mese di ottobre, con l’accensione del riscaldamento (individuale) erano apparse su alcune pareti (confinanti con l’esterno) piccole macchie di muffa; inizialmente il Sig. Rossi le aveva pulite, ma ben presto erano ricomparse.

Il fenomeno era poi progressivamente aumentato; inoltre, con l’avanzare della stagione fredda, al mattino era anche apparsa umidità in alcune zone del pavimento della camera da letto.

In effetti, è un bel problema!

La descrizione precisa del Sig. Rossi lascia pochi dubbi: con ogni probabilità si trattava di condensa dell’umidità ambientale e glielo dico subito; naturalmente  preciso che per essere più sicuro avrei dovuto visitare l’immobile ed eseguire alcune rilevazioni strumentali.

Il Sig. Rossi mi ringrazia e mi dice che mi richiamerà, cosa che effettivamente fa un paio di mesi dopo: vado a trovarlo e vedo che nel frattempo – siamo a febbraio – la situazione si è prevedibilmente aggravata.

Rilevo e fotografo le zone interessate; registro la temperatura e l’umidità dell’aria e delle pareti: è come pensavo e lo scriverò nella mia perizia, di cui in calce riporto alcuni estratti.

E il venditore?

A questo punto il Sig. Rossi si è consultato col legale il quale, dopo avere letto la mia perizia ed avere chiesto alcuni chiarimenti, ha ritenuto che il vizio (insufficiente coibentazione) fosse stato occultato dal venditore e comunque, non essendo ancora trascorso l’anno dall’acquisto (art. 1490 e segg. C.C.) gli ha notificato una richiesta di risarcimento.

L’importo era stato determinato, in accordo con i miei accertamenti, sulla base del costo presunto di ripristino e coibentazione dell’alloggio e dell’incidenza di spese tecniche e di assistenza legale.

Com’è andata a finire?

Dopo una trattativa serrata nel corso della quale ho affiancato il suo avvocato, le parti hanno trovato un accordo stragiudiziale: il venditore ha ritenuto che anziché pagare migliaia di euro a avvocato e geometra per poi probabilmente essere sconfitto in giudizio, fosse più conveniente raggiungere una transazione.

Morale della favola: talvolta è opportuno, anziché arrabbiarsi per aver preso una fregatura, interpellare un competente per avere un’idea completa della situazione; un geometra esperto – perito del tribunale – sarà in grado di fornire le informazioni necessarie per potere chiedere un parere legale.

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Estratti dalla perizia

Umidità da condensa

La presenza di macchiature e muffe consegue del tutto verosimilmente alla condensazione superficiale del vapor d’acqua presente nell’aria ambiente…

Com’è noto, la quantità d’acqua (sotto forma di vapore) che l’aria può contenere dipende essenzialmente dalla sua temperatura…

Da dove viene questa condensa?

L’aria calda ne può trattenere una quantità maggiore, mentre l’abbassamento di temperatura ne riduce il quantitativo fin quando, raggiunto il cosiddetto  punto di rugiada, il vapore condensa e si separa in forma d’acqua.

Quando avviene la condensazione?

In concreto, quando l’aria calda incontra una superficie (parete) fredda può, in relazione ad un preciso rapporto fisico, condensare; il vapor d’acqua non è più trattenuto dall’aria e si trasferisce alla superficie (più) fredda; l’esempio classico è rappresentato dalle goccioline d’acqua che d’inverno si formano sul vetro interno di una finestra.

Se la condensa però avviene su un muro di mattoni, il fenomeno è, nei primi tempi, meno evidente in quanto l’acqua viene assorbita dall’intonaco e dal muro; questo però diviene però ben presto terreno di coltura di muffe ed è in questa fase che il problema si palesa nella sua interezza.

Il fenomeno poi si autoalimenta, in quanto l’imbibizione del muro se da un lato contribuisce ad aumentare l’umidità relativa dell’aria ambiente, dall’altro aumenta la trasmittanza delle pareti umide, riducendone la temperatura superficiale; ciò facilita i fenomeni di condensa che tendono ad espandersi: inizialmente innescati dalla presenza di ponti termici successivamente si insediano su porzioni di pareti sempre più grandi.

Nel nostro caso?

Concretamente, con una temperatura dell’aria di circa 21° C. ed una umidità relativa del 70% [situazione rilevata all’atto del sopralluogo] il punto di rugiada si ha a circa 15,3° C., temperatura che non è possibile mantenere – su un muro di mattoni non coibentato –  con temperature esterne vicine allo zero o addirittura inferiori, come normalmente si verifica alle nostre latitudini nel periodo invernale.

Naturalmente questi dati debbono essere rilevati con strumentazioni idonee:  termo-igrometro digitale di precisione, termometro digitale a raggi infrarossi, igrometro digitale a contatto ecc.

Il geometra sa come si fa!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Stime immobiliari: la seconda opinione

Premessa

C’è sempre un momento in cui un venditore si chiede: ‘Ma sto vendendo al prezzo giusto?‘, così come c’è un  momento in cui un compratore si domanda: ‘ Ma sto comprando al prezzo giusto?‘.

Si faccia una domanda e si dia una risposta

Il percorso di acquisto o vendita di una casa è lungo e complesso ed è quindi normale che possano sorgere dubbi: in fin dei conti si tratta di un momento molto importante nella vita di una persona o di una famiglia, sopratutto per le sue implicazioni economiche.

Secondo le statistiche, poi, è un’esperienza che si fa una volta nella vita ed è legittimo che non si vogliano prendere fregature.

Non voglio prendere fregature: come posso fare?

In questo post ci occuperemo solo di questioni di denaro: del resto abbiamo già trattato i problemi sulla regolarità degli immobili in diverse occasioni, di cui le più recenti sono:

Per quanto riguarda le questioni di soldi, invece, è sempre la solita storia: prezzo contro valore, valore contro prezzo.

Prezzo? Valore? ma esattamente di cosa stiamo parlando?

Tanto per capirci:  spesso si fa confusione fra prezzo e valore e questo capita anche a chi dovrebbe essere esperto (oppure si definisce tale).

In realtà si tratta di due concetti ben distinti:

il prezzo di un immobile è un dato storico, cioè relativo ad una vendita già avvenuta di un bene determinato: ad esempio, quell’appartamento in via Verdi al n. 312 al primo piano è stato venduto la settimana scorsa al prezzo di 200.000 euro;

il valore invece è una previsione di quale può essere il più probabile prezzo di vendita di un immobile: dire che quell’appartamento vale 180.000 euro vuol dire che quello è il prezzo a cui è più probabile che possa essere venduto (ma naturalmente non è garantito che sia così).

Ma chi stabilisce il prezzo?

Come si usa dire, è il mercato che fa il prezzo, cioè l’incontro fra l’offerta (chi vuole vendere) e la domanda (chi vuole comprare); se voglio vendere il mio appartamento a 300mila euro e trovo qualcuno che è disposto a pagare quella somma, non è detto che il prezzo pagato corrisponda al valore: può darsi che sia così oppure no.

E allora, chi stabilisce il valore?

Il valore lo stabilisce un esperto (perito estimatore o valutatore); fondamentale è che questo esperto sia professionalmente preparato e inoltre che sia indipendente, obbiettivo e imparziale, cioè non abbia alcun interesse legato alla compravendita dell’immobile da stimare.

E qui nasce il concetto di seconda opinione in campo immobiliare.

Allora, cos’è questa seconda opinione?

Il termine seconda opinione (second opinion) nasce in campo medico e consiste nel chiedere il parere su una diagnosi o un trattamento ad un medico (o un team) più esperto.

Nel nostro caso si tratta di acquisire il parere di un valutatore immobiliare esperto, parere che può essere chiesto secondo modalità differenti, riassumibili in:

  • Qual è il valore di mercato di questo immobile
  • Questo immobile è in vendita a tot euro: il prezzo è giusto?

Facciamo subito un esempio del caso 2, prendendo come spunto un incarico effettivamente ricevuto.

Tempo fa mi è stato chiesto di stimare, da parte di un possibile acquirente, un bene offerto in vendita a 3 milioni di euro; la mia valutazione è stata di 2,4 milioni. A questo punto potreste chiedermi: e allora cos’è successo?

La risposta è: non lo so! io ho consegnato la mia relazione di stima (che ora si chiama rapporto di valutazione) e sono stato pagato; ignoro cos’è accaduto dopo perché, non essendo coinvolto nella compravendita, non ne ho conosciuto gli sviluppi; può darsi che la differenza fra i due importi abbia scoraggiato il possibile acquirente, così come può essere che l’abbia aiutato a spuntare un prezzo minore di quello richiesto.

Altro esempio: un possibile venditore mi chiama esponendo di avere un immobile in vendita da molto tempo, al prezzo di 500mila euro a suo tempo suggerito dall’agente immobiliare, ma senza alcun esito; ora l’agente gli ha comunicato di avere ricevuto una proposta d’acquisto a 300mila euro e, tutto considerato, gli suggerisce di accettarla; a questo punto la situazione gli sembra veramente strana e vorrebbe avere un secondo parere; difficile criticarlo, non è vero?

La seconda opinione è un modo per sapere se c’è una fregatura in giro? Non mi permetto di suggerire questa ipotesi: io credo – fino a prova contraria – che i veri professionisti non cerchino mai di fregare nessuno, anche se qualche volta possono sbagliarsi: nessuno è infallibile.

Ma che tipo di perizia serve?

Sostanzialmente possiamo suddividere le perizie di stima immobiliare in due tipi:

  • la perizia classica in cui il valutatore giunge al valore sostanzialmente sulla base della propria esperienza professionale; oppure
  • la perizia redatta in base agli standard internazionali (IVS) secondo la procedura più idonea (che per una abitazione è, nella più parte dei casi, il Market Comparison Approach – MCA)

Il secondo procedimentopiù lungo e complesso, è più affidabile anche se un po’ più costoso ; il procedimento classico è meno preciso, ma in certi casi è possibile ottenere comunque buoni risultati, sopratutto se il tecnico valutatore è esperto. 

Allora, qual è il modo migliore per tutelarsi?

Per quanto ho esposto, ritengo che la procedura migliore per il venditore sia fare stimare l’immobile da un esperto indipendente, obbiettivo e imparziale e sulla base del valore decidere a quale prezzo mettere in vendita l’immobile.

Nel caso dell’acquirente è possibile far stimare il bene senza comunicare il prezzo chiesto, ma in certi casi può essere conveniente informare l’esperto: un bravo professionista non si lascerà influenzare, ma potrà eventualmente suggerire – se richiesto dal cliente – una tattica idonea per cercare di ridurre la differenza fra il valore stimato ed il prezzo di vendita.

E l’agente immobiliare?

Ho grande rispetto per gli agenti immobiliari competenti e corretti e devo dire di averne conosciuti tanti; purtroppo talvolta se ne incontrano anche incompetenti o peggio scorretti e in questo caso il più delle volte uno se ne accorge tardi, quando il danno è fatto.

Per questo suggerisco sempre ai venditori di chiedere la prima opinione  ad un valutatore immobiliare esperto prima di affidare l’incarico all’agente.

Al tema ‘Perizie, stime e consulenze’ ho dedicato una pagina specifica del mio sito, che potrete leggere cliccando qui.

E ora, alla fine, a chi rivolgersi per una prima o seconda opinione immobiliare?

Beh, se avete letto qualcosa di quanto scrivo da tempo, saprete che il mio motto è: il Geometra sa come si fa!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Articolo revisionato l’11 luglio 2018

 

Ancora sulla relazione tecnica integrata

La relazione tecnica integrata, cioè la relazione di conformità urbanistica e catastale, è stata adottata senza problemi nelle compravendite immobiliari; è però utile precisare alcuni particolari.

Per prima cosa possiamo rileggere quanto scrivevo qui.

Chi deve produrre la Relazione?

Il venditore.

Chi la prepara?

Un tecnico abilitato, tipicamente un Geometra libero professionista.

Quanto tempo ci vuole?

Attualmente i tempi necessari stanno aumentando perché le ricerche dei cosiddetti ‘precedenti edilizi’ stanno mettendo a dura prova gli Uffici Comunali.

Ad esempio il Comune di Bologna ha segnalato che “dato l’incremento delle richieste di accesso atti e visione pervenute al Settore Servizi per l’Edilizia in seguito all’applicazione del Protocollo d’intesa sottoscritto tra Consiglio Notarile ed Ordini Professionali che prevede dal 1° settembre 2017 l’ufficializzazione della Relazione di Conformità Urbanistica e Conformità Catastale nelle compravendite immobiliari, nelle more di misure organizzative conseguenti al Protocollo stesso, in via transitoria e fino al 31 dicembre 30 giugno 2018, il Settore Servizi per l’Edilizia ha fissato il termine procedimentale di 60 giorni solo per le istanze in materia di edilizia privata di accesso atti e di visione e copia che ricadono nell’ambito di applicazione del suddetto Protocollo.”

E quindi è necessario incaricare il tecnico prescelto con congruo anticipo sulla vendita, visto che il tempo necessario potrà aggirarsi sui due-tre mesi.

Quanto costa?

Dipende dalla complessità delle ricerche necessarie; in ogni caso si tratta di una piccolissima frazione del valore della vendita.

Non dimenticare!

Se la vendita è affetta da profili di nullità o annullabilità, vizi ecc., chi rischia è sempre il venditore, che in certi casi potrà rivalersi sul notaio e/o sul tecnico certificatore, ma che sopporterà in prima battuta i problemi che dovessero emergere.

In conclusione

E’ molto importante che la relazione tecnica integrata sia completa e precisa; poiché richiede una preparazione professionale approfondita è evidente che non potrà essere svenduta a prezzo vile (senza tenere conto delle spese); qualsiasi professionista potrà comunque fornire informazioni adeguate per consentire di scegliere con cognizione di causa.

Ricorda infine che secondo i termini dell’accordo che ha istituito la Relazione Tecnica Integrata, il tecnico redattore deve essere:

  • in regola con l’iscrizione all’albo professionale;
  • in regola con gli adempimenti previdenziali;
  • in regola con la formazione permanente;
  • in possesso di polizza  r.c. professionale.

 

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Articolo revisionato il 29 agosto 2018

Lavori edili e gravi difetti dell’opera

La Cassazione cambia registro.

Secondo una recentissima decisione, il termine annuale previsto – a pena di decadenza – dall’art. 1669 1° co. del Codice Civile per la denuncia dei gravi difetti decorre dal momento in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro causa, individuata nell’imperfetta esecuzione dell’opera.

E cioè?

Nel caso di specie la Corte d’Appello aveva condannato gli appaltatori in quanto aveva ritenuto che il termine di prescrizione dell’azione giudiziale decorresse dal momento del deposito della relazione del CTU poiché solo dal quel momento – sosteneva la Corte in linea con numerose precedenti pronunce  – il committente aveva appunto conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva sia della gravità dei vizi sia della loro imputabilità agli appaltatori.

Invece?

Questi ultimi sostenevano invece che il committente era decaduto dal diritto in quanto il termine avrebbe dovuto essere computato dalla conoscenza di una relazione tecnica precedente il giudizio, sia se compiuta in sede stragiudiziale ovvero di accertamento tecnico preventivo.

La Cassazione ha ritenuto fondata quest’ultima tesi e “ha cassato la pronuncia del giudice di merito che aveva fatto decorrere il termine decadenziale de quo dal giorno del deposito della consulenza tecnica d’ufficio disposta nel corso della causa di merito – e non anche dalla data della citazione a giudizio dell’appaltatore -, osservando come la proposizione di un’azione giudiziaria introdotta mediante citazione a giudizio non possa non implicare, da parte del committente, l’ormai avvenuta conoscenza dei vizi lamentati, conoscenza che costituisce addirittura un prius logico rispetto alla citazione stessa“.

E quindi?

Questa sentenza suggerisce una precisa linea di comportamento, di cui avevamo già parlato in passato: di fronte al dubbio che i lavori o le opere appaltate presentino vizi o difetti imputabili all’appaltatore (o al costruttore-venditore) è fondamentale non perdere tempo!

La prima cosa da fare è chiedere un parere tecnico qualificato (espresso in una perizia giurata) a un tecnico esperto nell’ambito contenzioso (ad esempio, un geometra perito del tribunale) e poi correre dall’avvocato, che provvederà a contestare l’inadempimento all’appaltatore, nelle forme di legge; dopo questo passaggio l’avvio delle eventuali azioni giudiziarie senza correre il rischio della prescrizione (cioè della morte) del diritto sarà indubbiamente più semplice.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Articolo revisionato il 29 agosto 2018

Mutuo fondiario nullo?

Con una recente sentenza, la Cassazione ha affermato, cambiando orientamento rispetto al passato, che un mutuo fondiario erogato per un importo superiore all’80% del valore dell’immobile è nullo!

Ma in concreto ciò cosa significa?  che la banca mutuante non può godere delle tutele previste dalla normativa a favore del credito fondiario.

Il mutuo fondiario nullo però può essere convertito in un normale mutuo ipotecario: e questo per il mutuatario, cioè il cittadino, non dovrebbe fare differenza, suggeriscono autorevoli commentatori; si attendono però chiarimenti concreti.

 

Articolo revisionato il 29 agosto 2018

Diritto di superficie ( o di usufrutto) e antenne radio

Di cosa si tratta?

Molti proprietari di terreni affittati ad antenne  di gestori telefonici (stazioni radio base) ricevono proposte di cedere il diritto di superficie o il diritto di usufrutto dell’area per un certo periodo (tipicamente 30 anni).

Ciò a fronte del pagamento di una somma una tantum di importo variabile – a seconda della durata e dei proponenti – fra le 6 e le 8 annualità di canone.

Ma cos’è il diritto di superficie? E’ il diritto, regolato dagli artt. 952÷956 del C.C., di edificare e mantenere una propria costruzione su terreno altrui; mentre il diritto di usufrutto, più conosciuto, consiste nel godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (artt. 978 e segg.  C.C.).

Quali vantaggi per i proprietari?

Ipotizzando un canone di locazione annuo del sito di circa € 10.000, dalla cessione del diritto di superficie o di usufrutto si potrebbero incassare – subito – circa sessanta/settantamila euro (di norma esenti da tasse); è una possibilità che può essere allettante, sopratutto in questo periodo.

Naturalmente non si deve dimenticare che durante il periodo di locazione, a un canone lordo di 10.000 € corrisponde un canone netto (cioè dopo averci pagato le tasse) in media di circa 6.500 euro all’anno.

Ma perché acquistare il diritto di superficie (o di usufrutto) di questi siti?

Si danno principalmente due diverse possibilità e cioè che i proponenti siano le compagnie telefoniche stesse (ovvero loro emanazioni) oppure soggetti terzi (tipicamente società o fondo immobiliari).

Dal punto di vista delle compagnie

L’obbiettivo che i gestori intendono raggiungere è molto semplice: la sostanziale riduzione dei costi, non inferiore al 50%.

E gli altri?

Si tratta di soggetti che intendono (ri)negoziare con le compagnie l’affitto dei siti da una posizione di forza rispetto ai singoli proprietari.

Il prezzo è giusto?

Il discorso è complesso;  mentre in teoria è possibile risalire dal canone percepito al valore dell’immobile (sia della proprietà sia del solo diritto di superficie o di usufrutto) si deve considerare che si tratta di locazioni non ordinarie e quindi ogni stima del valore può essere affetta da un errore, anche rilevante.

In Italia si stima vi siano circa 60.000 stazioni radio base di telefonia (qui le stazioni TIM) che non è un numero elevato; ciò comporta – oltretutto – che ad apparente parità di situazioni le variabili fra i canoni di locazione e quindi i valori offerti possano essere importanti.

Facciamo due conti

Dal punto di vista matematico-finanziario, il valore del diritto di superficie (o di usufrutto) di un immobile affittato a 10.000 euro lordi all’anno, corrispondenti a circa € 6.500 netti, potrebbe aggirarsi intorno ai 100.000 €, in dipendenza della durata del diritto e del saggio di capitalizzazione; come dire che il valore potrebbe essere in media pari a circa 10 volte il canone annuo lordo.

Naturalmente senza tenere conto della possibilità che il contratto di locazione possa essere disdettato dal gestore con breve preavviso: tipicamente questi contratti prevedono un preavviso di soli 6 (sei) mesi.

Inoltre molti esperti ritengono che, in ragione dell’incertezza futura sulla sorte dei contratti di locazione di stazioni radio-base (riduzione del numero di player, evoluzioni tecnologiche ecc.) i valori indicati debbano essere più bassi.

E allora cosa facciamo con questo diritto di superficie (o di usufrutto)?

L’offerta di una somma pari a circa la metà del valore teorico non pare quindi del tutto inadeguata, considerando che i proprietari non dovranno più temere il recesso anticipato della compagnia ovvero l’inasprimento del regime fiscale.

In conclusione

È necessario verificare con attenzione le clausole dei contratti proposti e sopratutto resistere alla tentazione di stipulare contratti preliminari la cui conversione sia subordinata all’avveramento di condizioni troppo complesse o difficili da valutare.

Si debbono anche stabilire tempi brevi per la stipula dell’atto, onde evitare ripensamenti o mutamenti del regime fiscale di queste operazioni.

Sul fronte fiscale ricordiamo che attualmente la cessione del diritto di superficie o di usufrutto non è considerata reddito per il privato (persona fisica) proprietario di un terreno agricolo purché posseduto da oltre cinque anni oppure ereditato.

Insomma, l’esame di questa possibilità non è banale, e quindi – in conclusione – è utile farsi assistere da un esperto (indovinate chi potrebbe essere)!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Revisionato il 3 settembre 2018

 

Quando il GPS non c’era

Premessa

Ho scritto questo articolo quattro anni fa per il sito del Collegio Geometri di Bologna; mi aveva incuriosito un ritrovamento sul web che, a tutt’oggi, è ancora irrisolto; lo ripropongo sperando che qualcuno possa chiarirlo.

L’articolo originale

Andando a zonzo sul web ho trovato per caso la foto di questa lapide, che si trova nel cimitero della Certosa di Bologna.

Mi ha colpito per la sua originalità: invece del luogo di morte ne sono indicate le coordinate geografiche.

Mi sono subito chiesto dove fosse morta la Signora Ermelinda Calzolari: vediamo, 5° latitudine E saranno… Est?

Voi lettori naturalmente vi siete subito accorti che latitudine e longitudine sono invertite; nessuno oggi cadrebbe vittima di un tale equivoco (sicuro?), ma lo scalpellino di un secolo fa non possedeva queste cognizioni: più probabilmente era semi-analfabeta e si limitava a ricopiare le scritte predisposte da altri o facenti parte della tradizione epigrafistica.

A questo punto ho avviato Google Earth, scoprendo che 5° S 29°30′ E casca nel bel mezzo del Lago Tanganica, e la cosa mi ha incuriosito: il lago all’epoca rappresentava il confine fra il Congo Belga e l’Africa Orientale Tedesca; la Prima guerra mondiale arrivò anche lì, ma il 1913 è ancora una data tranquilla.

E allora, cosa ci faceva la compianta Ermelinda Calzolari sul lago Tanganica? e come vi è morta?

Di un personaggio di una qualche fama avrei sicuramente trovato traccia sulla Rete; una ricerca veloce del nome non ha però sortito alcun risultato interessante, così come di un naufragio avvenuto il 5 aprile 1913.

Ho anche pensato – da geometra – che le coordinate potessero avere origine Monte Mario anziché Greenwich, scartando però subito l’ipotesi: al di fuori dell’Italia un’origine diversa da Greenwich non avrebbe senso.

Avrebbe certo aiutato conoscere chi aveva fornito questa informazione, ma ovviamente non è possibile saperlo e allora resterò con la curiosità.

A meno che qualcuno di voi lettori non abbia idee migliori: in questo caso scrivetemi senza remore.

Come è andata a finire?

In realtà nessuno si è fatto vivo suggerendo una soluzione: chissà se qualcuno, spero leggendolo adesso, potrà darci un’idea: certo che col GPS…

Aspettando la riforma del Catasto

La riforma del Catasto arriverà: magari non proprio domattina, anche perché non si vede chi abbia tanta forza da poterla mettere in campo prima delle elezioni, ma si dice che nel giro di un anno sarà pronta (più o meno subito dopo le elezioni del 2018.)

E quindi, cosa fare?

Chi ha qualche situazione in sospeso (vendita, divisione ecc.) è meglio che cominci a programmarli, per evitare di pagare più del previsto: insomma, è meglio che si dia da fare.

Perché è meglio non aspettare?

Ammesso che la riforma venga fatta sempre nel segno dell’invarianza di gettito, è improbabile che i valori catastali diminuiscano  dato che attualmente, nelle nostre zone,  sono ben più bassi dei valori di mercato.

In conclusione?

Se è necessario, quindi, stipulare atti soggetti al pagamento di imposte calcolate sulla base del valore catastale è meglio pensarci subito: noi suggeriamo di cogliere l’occasione per controllare gli immobili sotto il profilo edilizio-urbanistico e catastale, eventualmente regolarizzarli e poi procedere senza pensarci due volte.

Appartamento senza abitabilità – agibilità

Con la sent. n. 2294 del 30/1/2017 la Cassazione ha ribadito che il venditore di un immobile abitativo ha sempre l’obbligo di consegnare il certificato di abitabilità (ora agibilità); se non lo fa, il contratto è annullabile (nei dieci anni successivi).

Cosa può succedere?

In questa situazione il venditore, oltre che alla restituzione della somma pagata, può incorrere nella condanna al risarcimento del danno, con conseguenze che possono essere drammatiche.

E quindi?

Per non correre rischi la soluzione è una sola: affidarsi a un tecnico competente – secondo noi il geometra (meglio se esperto in due diligence) – perché controlli la regolarità edilizia, urbanistica e catastale dell’immobile prima ancora di affidare l’incarico di vendita all’agenzia.

Perché prima dell’agenzia?

Perché oggi trovare un acquirente è difficile; se poi deve aspettare i tempi delle verifiche può anche darsi che cambi idea!

Donazione o successione? questo è il problema!

Capita di sentirsi chiedere se sia meglio lasciare, ad esempio, un immobile  in eredità (per testamento o secondo legge) oppure anticipare il trasferimento dei beni ai futuri eredi con una donazione.

La risposta non è banale, perché è necessario definire la situazione di partenza; è però molto probabile che la risposta sia che la donazione non è conveniente.

Perché?

Dal punto di vista fiscale l’imposta è identica, sia che si tratti di successione o di donazione, con le stesse aliquote e le stesse franchigie.

La situazione  in futuro potrebbe però cambiare e quindi, se di una donazione fatta adesso si conosce sicuramente il costo,  in una successione fra 10 o 20 anni le cose potrebbero cambiare.

Valori catastali

Un argomento sicuramente interessante è quello legato all’attuazione della riforma del catasto, ancora di là da venire.

Secondo l’opinione prevalente i nuovi valori catastali saranno più vicini a quelli reali di quelli attuali e quindi in futuro la base imponibile sarà probabilmente più elevata di quella odierna.

Ammesso che sia così, i tempi però non saranno brevi e comunque, se verrà confermata l’invarianza di gettito, le aliquote dovrebbero essere ridotte e le imposte, in concreto, potrebbero essere simili se non addirittura uguali a quelle odierne.

Altri problemi?

A sfavore della donazione c’è anche la problematica vendibilità di un immobile così ricevuto, a causa della possibile esistenza di legittimari lesi o pretermessi, così come la difficoltà di ottenere un mutuo sull’immobile donato.

Infatti, solo dopo venti anni dalla trascrizione l’acquirente di un immobile donato non correrà rischi, mentre dopo dieci anni dalla morte del donante si prescriveranno azioni pregiudizievoli per la donazione.

E quindi?

Viste le premesse è sicuramente più consigliabile procedere al trasferimento per via successoria, eventualmente pensando alla redazione di un testamento.

A questo riguardo è utile rilevare che in Italia solo circa 15% delle successioni sono regolate con testamento: forse sarebbe il caso di pensarci.

Timbro