Le mie domande sono in grassetto (in questo momento non ho tempo per commentare)

Vorrei sapere, per favore, qual è la differenza, secondo gli standard internazionali, fra “Property Value” e “Market Value”

La differenza principale tra “Property Value” e “Market Value” risiede nel livello di definizione e contesto in cui vengono utilizzati:

### Market Value
– **Definizione standardizzata:** Secondo gli standard internazionali (ad esempio, quelli proposti dall’International Valuation Standards Council e dalla RICS), il Market Value è definito come l’importo stimato per cui una proprietà si scambierebbe in una transazione a condizioni normali di mercato, in cui acquirente e venditore sono informati, agiscono in modo indipendente e senza pressioni particolari.
– **Riferimenti di mercato:** Questa definizione presuppone un’analisi basata sui dati di mercato reali, considerando transazioni comparabili e le condizioni economiche prevalenti alla data di valutazione.
– **Utilizzo:** Viene usato soprattutto nelle valutazioni ufficiali, nelle operazioni di compravendita e nelle analisi finanziarie, per garantire coerenza e trasparenza nella valutazione di beni immobili.

### Property Value
– **Termine più generico:** Il termine “Property Value” è più ampio e può riferirsi a diverse tipologie di valore attribuito a una proprietà. Esso può includere il Market Value, ma anche altri concetti come il valore d’uso, il valore assicurativo, il valore fiscale o il valore di investimento.
– **Contesto d’uso:** In pratica, “Property Value” viene utilizzato in contesti diversi (per esempio, nelle valutazioni fiscali o nelle analisi interne aziendali) dove non necessariamente si considera l’ipotesi di una transazione libera e a condizioni di mercato.
– **Variabilità:** Poiché non è una definizione standardizzata a livello internazionale come il Market Value, il “Property Value” può variare a seconda delle metodologie e degli obiettivi della valutazione. Ad esempio, una banca potrebbe richiedere una stima del valore immobiliare basata su parametri interni che tengono conto del valore d’uso o di altri fattori specifici del contesto finanziario.

### Sintesi
– **Market Value:** È un concetto ben definito e standardizzato, utile per garantire trasparenza e uniformità nelle transazioni di mercato, basato sul prezzo che si otterrebbe in una libera trattativa.
– **Property Value:** È un termine ombrello che può includere il Market Value, ma anche altre tipologie di valore determinate in base a scopi specifici, come valutazioni fiscali o assicurative, dove le condizioni ipotetiche di mercato non sono l’unico riferimento.

Questa distinzione è importante perché, mentre il Market Value offre una base comparabile e riconosciuta a livello internazionale per la valutazione degli immobili, il Property Value può essere modellato in modo diverso a seconda del contesto e degli obiettivi della valutazione.

Non sono sicuro di questa risposta riguardo al Property Value; puoi approfondire il ragionamento (impiega anche molto tempo, non ho fretta)

Ho ragionato per pochi secondi
Di seguito, un’analisi più approfondita che esplora le sfumature del termine “Property Value” e lo confronta col “Market Value” secondo gli standard internazionali:

1. Definizione e contesto d’uso
Market Value:

Definizione standardizzata: Il Market Value (o valore di mercato) è definito in modo molto preciso dagli standard internazionali, come quelli pubblicati dall’International Valuation Standards Council (IVSC) e dalla Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Assunzioni: Tale definizione presuppone che la valutazione sia condotta nell’ipotesi di una transazione libera e competitiva in un mercato aperto, in cui acquirente e venditore sono ben informati, agiscono in modo indipendente e non sono soggetti a pressioni particolari (es. necessità urgente di vendere o acquistare).

Utilizzo: È il parametro di riferimento nelle compravendite, nelle operazioni di finanziamento e in altri contesti in cui è fondamentale conoscere il prezzo che il mercato, realisticamente, sarebbe disposto a pagare.

Property Value:

Concetto più ampio: Il termine “Property Value” viene utilizzato in maniera più generica per indicare il valore attribuito a un immobile e può comprendere varie dimensioni, non solo quella legata al mercato.

Variabili da considerare: Il Property Value può includere, ad esempio:

Valore d’uso: Legato alla capacità dell’immobile di generare benefici diretti (ad esempio, per uso abitativo o produttivo).

Valore assicurativo: Spesso definito in base al costo di ricostruzione o sostituzione, che potrebbe essere diverso dal prezzo di mercato.

Valore fiscale: Utilizzato dalle autorità per calcolare imposte e tasse, che potrebbe essere basato su criteri differenti rispetto al mercato.

Valore d’investimento: Considerato in ambito finanziario, dove l’immobile è valutato anche in relazione a prospettive di redditività futura o rischi di mercato.

Contestualità: Il concetto di Property Value è più flessibile e viene adattato alle esigenze specifiche di chi effettua la valutazione. Ad esempio, una banca potrebbe adottare una metodologia che consideri il valore d’uso e il rischio di credito, mentre per fini fiscali si potrebbe utilizzare un approccio più semplificato.

2. Metodologie e approcci di valutazione
Market Value:

Approccio comparativo: Spesso viene utilizzato il metodo comparativo, che confronta l’immobile oggetto di valutazione con altri simili recentemente venduti nel medesimo mercato.

Dati di mercato: Si fonda fortemente su dati concreti e osservabili relativi a transazioni effettive, rendendo la valutazione trasparente e replicabile.

Condizioni di mercato: L’analisi tiene conto di fattori macroeconomici, condizioni di domanda e offerta, e altre variabili che incidono sul prezzo finale di mercato.

Property Value:

Approccio multifattoriale: Nel definire il Property Value si possono integrare diverse metodologie, a seconda dello scopo:

Ricostruzione del costo: Calcolo basato sui costi attuali di sostituzione o ricostruzione dell’immobile, utile per valutazioni assicurative.

Rendimento potenziale: In ambito di investimento, l’analisi può includere il potenziale rendimento dell’immobile, prevedendo flussi di cassa futuri.

Analisi contestuale: Fattori soggettivi come la posizione, lo stato dell’immobile e le prospettive di sviluppo dell’area possono influire sul valore percepito.

Finalità diversificate: L’obiettivo può non essere quello di stabilire un “prezzo di vendita” ma di misurare il valore in un contesto di pianificazione strategica, fiscale o assicurativo.

Soggettività e aggiustamenti: Spesso sono necessari aggiustamenti per tenere conto di limitazioni o vantaggi specifici che l’immobile possiede, e questo porta a una valutazione meno “standardizzata” rispetto al Market Value.

3. Differenze chiave in termini di applicazione
Uniformità e Trasparenza:

Il Market Value offre una misura uniforme e trasparente, utile in operazioni di compravendita e nelle decisioni di investimento, poiché si basa su criteri standardizzati e dati di mercato reali.

Il Property Value, invece, può variare significativamente in base alla metodologia scelta e agli obiettivi specifici della valutazione, rendendo il confronto tra valutazioni differenti meno diretto.

Finalità della valutazione:

Se l’obiettivo è determinare il prezzo di scambio in un’operazione immobiliare, il Market Value è il parametro più adatto.

Se la valutazione ha scopi interni, assicurativi o fiscali, dove non si punta esclusivamente a riflettere il prezzo di mercato, si parla allora di Property Value che potrebbe integrare ulteriori elementi qualitativi e quantitativi.

Implicazioni normative e contabili:

Molte normative e standard contabili internazionali fanno riferimento al Market Value per la misurazione degli asset immobiliari in bilancio e nelle transazioni finanziarie.

Per altri scopi, come la determinazione di indennizzi assicurativi o la definizione di basi imponibili, si adottano metodologie che rientrano nell’ampio spettro del Property Value.

4. Esempi pratici di applicazione
Transazioni immobiliari:
In un’operazione di compravendita, il Market Value è cruciale poiché rappresenta il prezzo che si potrebbe effettivamente ottenere sul mercato, basandosi su transazioni comparabili e condizioni di mercato standard.

Valutazioni assicurative:
Quando si valuta un immobile per fini assicurativi, il Property Value potrebbe essere calcolato in base al costo di ricostruzione, che spesso è superiore o inferiore al valore di mercato, a seconda dei materiali, della manodopera locale e delle specifiche caratteristiche strutturali.

Bilancio aziendale e reporting finanziario:
Le aziende devono spesso fare riferimento al Market Value per la valutazione dei loro asset immobiliari, in linea con i principi contabili internazionali (IFRS ad esempio), mentre per analisi interne o per piani di sviluppo si potrebbe considerare una visione più complessiva del Property Value.

5. Conclusioni
In sintesi, mentre il Market Value rappresenta il valore che un immobile potrebbe raggiungere in una transazione libera e competitiva, il Property Value è un concetto più ampio che può includere il valore di mercato ma anche altri fattori rilevanti in contesti specifici (fiscali, assicurativi, di investimento). La scelta tra i due concetti dipende quindi dallo scopo della valutazione e dal contesto in cui essa viene effettuata.

Questo approccio più approfondito evidenzia come, sebbene i termini possano essere usati in modo intercambiabile in alcuni contesti, la precisione nel definire l’obiettivo della valutazione è fondamentale per decidere quale metodologia applicare e quali aggiustamenti apportare alla stima del valore.

Aspetta, ho trovato che il Property Value è stato definito (non so se questo termine è preciso) dal Regolamento UE 2024/1623; questo ti può aiutare nella ricerca?

Ragionato sul significato di “Property Value” per 15 secondi
Il riferimento al Regolamento UE 2024/1623 è molto interessante e offre un ulteriore spunto di riflessione. Sebbene il termine “Property Value” non sia sempre utilizzato in modo uniforme nella letteratura e nelle prassi valutative, il regolamento cerca di armonizzare alcuni aspetti delle valutazioni immobiliari nell’UE, fornendo definizioni più precise per garantire comparabilità e trasparenza.

Punti Chiave del Regolamento UE 2024/1623
Definizione Integrata:
Il regolamento definisce il “Property Value” in un contesto che va oltre il semplice prezzo di mercato. In particolare, include non solo il valore che si otterrebbe in una transazione libera (ossia il Market Value), ma anche altri elementi rilevanti in base allo scopo della valutazione. Questi possono comprendere aspetti come il valore d’uso, il costo di sostituzione o ricostruzione, e altri fattori specifici previsti dalla normativa.

Obiettivo di Armonizzazione:
L’intento è quello di creare un quadro normativo comune che permetta alle autorità, alle istituzioni finanziarie e agli operatori del settore di confrontare e interpretare le valutazioni immobiliari in modo coerente. Ciò risulta particolarmente importante in contesti quali il reporting finanziario, la determinazione di basi imponibili e le assicurazioni.

Differenza rispetto al Market Value:
In questo quadro, il Market Value rimane il concetto standardizzato e ben definito come il prezzo che un immobile raggiungerebbe in una transazione libera e competitiva. Il “Property Value”, invece, assume una valenza più ampia, integrando informazioni e metodologie che possono tenere conto di condizioni particolari (ad esempio, situazioni di urgenza, vincoli specifici sull’uso, o altre limitazioni) e quindi fornendo una visione più completa e contestualizzata del valore dell’immobile.

Considerazioni Finali
L’approccio del regolamento a una definizione più comprensiva di “Property Value” è utile perché:

Consente Analisi Multidimensionali:
Non si limita a riflettere il valore di mercato, ma integra variabili che possono essere cruciali in contesti diversi (come valutazioni assicurative o fiscali).

Favorisce la Trasparenza:
Con definizioni precise e armonizzate, si facilita il confronto tra le valutazioni effettuate in diversi Stati membri e in contesti differenti.

Supporta Decisioni Informate:
Gli investitori, le istituzioni finanziarie e le autorità possono fare affidamento su standard più omogenei per determinare il valore degli immobili, riducendo margini di interpretazione soggettiva.

Quindi, mentre il Market Value si concentra principalmente sull’ipotesi di transazione libera in condizioni di mercato, il “Property Value” come definito dal Regolamento UE 2024/1623 mira a offrire una valutazione più articolata e completa, tenendo conto anche di altre dimensioni che possono influire sul reale valore di un immobile. Questo approccio integrato risulta particolarmente utile in contesti regolamentati e per scopi comparabili a livello internazionale.

Grazie

Curiosi di sapere cosa PUÒ fare l’AI nel campo delle valutazioni immobiliari?
Beh, per prima cosa è necessario sapere cosa SA fare, quindi ho provato a sfruculiare GPT 3.5 e BARD; dopo la domanda n. 1 ho tolto le solite supercazzole  di risposta (dipende, devi andare da un professionista, se è 4/5 stelle vale più di 2/3 ecc.).

1. domanda di riscaldamento:
   Qual è il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna? (domanda chiaramente provocatoria – la risposta più consona è la cinematografica AVAILABLE DATA INSUFFICIENT – DOES NOT COMPUTE)
   ChatGPT:
   Il valore di un albergo con 56 camere vicino a Bologna dipenderà da una serie di fattori, tra cui la sua posizione esatta, le condizioni fisiche dell’edificio, l’età dell’edificio, il livello di manutenzione, la reputazione dell’albergo, la concorrenza nella zona, i tassi di occupazione storici e altre variabili di mercato.Per ottenere una valutazione accurata del valore di un albergo specifico, è consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare o una società di consulenza specializzata in valutazioni alberghiere. Questi esperti possono condurre un’analisi dettagliata del mercato e delle condizioni locali per determinare il valore dell’albergo in base alle condizioni attuali.
   Bard:
   Il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna dipende da una serie di fattori, tra cui:
   La posizione dell’hotel: un hotel situato in una posizione centrale o in prossimità di attrazioni turistiche o di business sarà più prezioso di un hotel situato in una posizione periferica.
   La categoria dell’hotel: un hotel a 5 stelle sarà più prezioso di un hotel a 2 stelle.
   Le condizioni dell’hotel: un hotel in buone condizioni sarà più prezioso di un hotel in cattive condizioni.
   La domanda di camere d’albergo nella zona: se la domanda di camere d’albergo nella zona è alta, l’hotel sarà più prezioso.
   In base a questi fattori, si può stimare che il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna sia compreso tra 2 e 5 milioni di euro.Ecco alcuni esempi di prezzi di vendita di alberghi a Bologna e dintorni:
   Nel 2022, un albergo di 30 camere a Bologna è stato venduto per 2,5 milioni di euro.
   Nel 2021, un albergo di 40 camere a Casalecchio di Reno è stato venduto per 3,5 milioni di euro.
   Nel 2020, un albergo di 50 camere a San Lazzaro di Savena è stato venduto per 4,5 milioni di euro.
   Naturalmente, il prezzo di vendita di un albergo dipenderà anche dalle condizioni contrattuali, come il contratto di locazione, l’eventuale presenza di contratti di fornitura o di altri vincoli.
2. domanda di prova
   In linea di massima, quanto potrebbe valere un albergo di 56 camere vicino a Bologna, in medie condizioni? (dai, fai uno sforzo)
   ChatGPT:
   Il valore approssimativo di un albergo con 56 camere vicino a Bologna in condizioni medie può variare notevolmente in base a diversi fattori. Tuttavia, in linea di massima, si potrebbe considerare una stima grezza: (ma non scrive un numero nemmeno a pagarlo!)
   Bard:
   In linea di massima, un albergo di 56 camere vicino a Bologna, in medie condizioni, potrebbe valere circa 3,5 milioni di euro. Questo valore è basato sulla media dei prezzi di vendita di alberghi simili nella zona negli ultimi anni.
3. cominciamo a fare sul serio
   Quanto può valere un albergo di 56 camere, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%?ChatGPT:
   Per stimare il valore di un albergo di 56 camere con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%, è possibile utilizzare un metodo noto come “metodo del reddito”. Questo metodo si basa sul potenziale reddito che l’albergo può generare.Calcola il reddito annuo lordo:
   Reddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
   Reddito giornaliero per camera = 70 € x 0,70 = 49 € al giorno per camera
   Reddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
   Reddito annuo lordo = 49 € x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 € (invece è 1.001.560!) Calcola il valore dell’albergo:
   Il valore di un albergo può variare, ma un metodo comune per stimarlo è utilizzare un “multiplicatore di reddito” o “capitalization rate”. Questo multiplo dipende da molti fattori, tra cui la posizione, le condizioni dell’albergo e le condizioni di mercato. I multiplicatori di reddito solitamente si aggirano tra il 8% e il 12%. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 10% per questa stima. (È detto male: il “multiplicatore” è il GRM-Gross Rent Multiplier, che nella prassi estimativa italiana non si usa, e di fatto è l’inverso del tasso di capitalizzazione diretta: se il cap rate è il 10%, cioè 0,1, il GRM corrispondente è 1/0,1 = 10; però nel calcolo qui sotto viene fatto il contrario di quanto scritto, cioè il calcolo corretto).Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo / Multiplicatore di reddito
   Valore dell’albergo = 1.005.940 € / 0,10 = 10.059.400 €Quindi, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo potrebbe essere di circa 10.059.400 €.
   Bard:
   In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70% può essere stimato in circa 4,2 milioni di euro. Questo valore è basato sul seguente calcolo:

   Recapito delle entrate:

   Tariffa giornaliera: 70 €
   Tasso di occupazione: 70%
   Numero di camere: 56
   Ricavo giornaliero: 70 € * 0,7 * 56 = 2.520 € (invece è 2.744!|)
   Ricavo annuale: 2.520 € * 365 = 923.800 € (invece è 919.800!)
   Valutazione:

   Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
   Rapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
   Valore dell’albergo: 923.800 € / 10 = 92.380 € (e qui siamo già in coma etilico, perché casomai sarebbe 923.800 * 10 = 9.238.000!)
   Naturalmente, questo valore è solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.

4. domanda più specifica
   Quanto può valere un albergo di 56 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%?ChatGPT:
   Il valore di un albergo di 56 camere situato a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%, può essere stimato utilizzando il metodo del reddito, come descritto in precedenza. Tuttavia, è importante notare che la posizione dell’albergo può influenzare il suo valore, quindi il valore potrebbe essere inferiore rispetto a un albergo situato in una posizione più centrale o turistica.Ecco come calcolare il valore approssimativo dell’albergo:Calcola il reddito annuo lordo:
   Reddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
   Reddito giornaliero per camera = 70 € x 0,70 = 49 € al giorno per camera
   Reddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
   Reddito annuo lordo = 49 € x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 € (sempre sbagliato)Calcola il valore dell’albergo:
   Come menzionato in precedenza, il valore dell’albergo dipende da molti fattori, tra cui la posizione. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 10% per questa stima, ma è importante notare che la posizione periferica potrebbe portare a un multiplicatore più basso.Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo / Multiplicatore di reddito
   Valore dell’albergo = 1.005.940 € / 0,10 = 10.059.400 €

   Pertanto, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo potrebbe essere di circa 10.059.400 €. Tuttavia, tieni presente che la posizione periferica potrebbe influenzare il valore effettivo, e per una valutazione precisa, è consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare o un consulente specializzato in valutazioni alberghiere che può considerare tutti i fattori pertinenti.

   Bard:
   In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70% può essere stimato in circa 3,9 milioni di euro. Questo valore è basato sul seguente calcolo:

   Recapito (?) delle entrate:

   Tariffa giornaliera: 70 €
   Tasso di occupazione: 70%
   Numero di camere: 56
   Ricavo giornaliero: 70 € * 0,7 * 56 = 2.520 €
   Ricavo annuale: 2.520 € * 365 = 923.800 € (sempre sbagliato!)
   Valutazione:

   Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
   Rapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
   Valore dell’albergo: 923.800 € / 10 * 0,9 = 3.814.200 € (sempre sbagliato, sarebbe 923.800 * 10 * 0,9 = 8.314.200!)
   Naturalmente, questo valore è solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.

5. poi me so’ stufato:
   Quanto può valere un albergo di 56 camere nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%?
   
   ChatGPT:
   Il valore di un albergo di 56 camere situato nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%, può essere stimato utilizzando il metodo del reddito, come descritto in precedenza. Tuttavia, un albergo nel centro di una città come Bologna, con una forte domanda turistica, potrebbe avere un valore più elevato rispetto a un albergo in una posizione periferica.Ecco come calcolare il valore approssimativo dell’albergo:Calcola il reddito annuo lordo:
   Reddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
   Reddito giornaliero per camera = 70 € x 0,70 = 49 € al giorno per camera
   Reddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
   Reddito annuo lordo = 49 € x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 € (sempre sbagliato!)Calcola il valore dell’albergo:
   Il valore dell’albergo nel centro di una città turistica può essere notevolmente superiore rispetto a altre posizioni. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 12% per questa stima, tenendo conto del suo valore più alto dovuto alla posizione centrale (però quello non è il GRM ma il cap rate; usando quello quindi l’albergo in centro avrebbe un valore più basso!
   In realtà 12 è il GRM, quindi il valore sarebbe l’errato 1.005.940 x 12 = €  12.071.280!).Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo / Multiplicatore di reddito
   Valore dell’albergo = 1.005.940 € / 0,12 = 8.382.833,33 € (i numeri sono sbagliati, la divisione però è giusta!)Pertanto, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo nel centro di Bologna potrebbe essere di circa 8.382.833,33 €.

   Bard:
   In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70% può essere stimato in circa 5,4 milioni di euro. Questo valore è basato sul seguente calcolo:

   Recapito delle entrate:

   Tariffa giornaliera: 70 €
   Tasso di occupazione: 70%
   Numero di camere: 56
   Ricavo giornaliero: 70 € * 0,7 * 56 = 2.520 €
   Ricavo annuale: 2.520 € * 365 = 923.800 €
   Valutazione:

   Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
   Rapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
   Valore dell’albergo: 923.800 € / 10 * 1,5 = 5.447.000 € (sempre sbagliato, sarebbe 923.800 * 10 * 1,5 = 13.857.000!)
   Naturalmente, questo valore è solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.

   CONCLUSIONI: premesso che a Bologna o nell’hinterland trovare una camera a 70 € è  impossibile, i valori ipotizzati su quella base sono, man mano che si prosegue, decisamente eccessivi, per non parlare degli errori concettuali e di calcolo; se questo è il prodotto della AI i valutatori possono stare tranquilli per molto tempo). 

La Finanziaria 2021 ha riproposto, per l’ennesima volta, la possibilità di rideterminare il costo d’acquisto di terreni agricoli ed edificabili, posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi.

Questi terreni devono essere posseduti alla data del 1 gennaio 2021 da persone fisiche, società semplici, associazioni professionali, enti non commerciali e comunque al di fuori dal regime d’impresa.

Per poter usufruire di questa possibilità è necessaria la redazione e l’asseverazione (il giuramento) di una perizia di stima del bene oggetto di rivalutazione, che dovrà essere eseguita entro il termine del 30 giugno 2021. Oltre a questo adempimento si dovrà – ovviamente – provvedere al pagamento dell’imposta sostitutiva determinata nella misura dell’11%.

Questa imposta può essere versata, a scelta del contribuente, in unica soluzione oppure in tre rate annuali di eguale importo, con le seguenti scadenze:

30 giugno 2021: versamento in unica soluzione;

30 giugno 2021: prima rata;
30 giugno 2022: seconda rata;
30 giugno 2023: terza rata.

Nel caso del versamento rateale è dovuto un interesse annuo del 3%.

Avendo provveduto al pagamento della rata unica o della prima rata, il contribuente potrà subito avvalersi del valore d’acquisto rideterminato, ai fini del calcolo della plusvalenza.

Può anche darsi che l’abbia sognata.

BUONGIORNO, LEI E’ STEFANO BATISTI, DI BOLOGNA ED È GEOMETRA

Buongiorno, sono Stefano Batisti, sì con una sola T, non come Lucio; non è un errore anagrafico ma una variante diffusa in Toscana; sono nato e abito a Bologna ma la mia famiglia è, appunto, di origine toscana.
Sono Geometra libero professionista da 40 anni e mi occupo di quasi tutto quanto riguarda la proprietà immobiliare; in particolare del contenzioso, cioè delle liti e delle vertenze relative agli immobili, e della loro stima, cioè delle valutazioni immobiliari, sia come perito del giudice sia come esperto di parte.

BENE, SICURAMENTE LEI CI PUÒ SPIEGARE COS’È IL VALORE DI UN IMMOBILE

Mi fa piacere che mi chieda cos’è il valore, perché è una di quelle parole che siamo talmente abituati a sentire da non riflettere più sul suo significato; ad esempio quando la pubblicità televisiva, siano le pentole oppure i materassi, dice che un oggetto con un ‘valore commerciale’ di, poniamo, 1.000 euro viene venduto a 500 suggerisce che si tratta di un grande affare. Questo in realtà è un espediente e lo spettatore non ha modo di sapere qual è il valore degli oggetti venduti; conosce solo il prezzo richiesto; e stiamo parlando di un prodotto di grande serie!
Il valore di una casa, di un appartamento (che è sempre un pezzo unico) è una PREVISIONE; il valore cioè è quella somma di denaro per la quale è più probabile che questa casa, questo appartamento possano essere venduti in un mercato normale; da questo si capisce perché la stima del valore, cioè la valutazione corretta di un immobile, è così importante, così come è importante la professionalità dell’esperto valutatore.

QUINDI, CONOSCERE IL VALORE DI UN IMMOBILE E’ IMPORTANTE

Certo, se devo comprare o vendere un immobile è necessario che sappia con precisione qual è la differenza fra il VALORE dell’immobile e il PREZZO che voglio chiedere, oppure che voglio pagare, in modo tale da poter impostare e condurre le trattative nel modo migliore.

MA IN CASO DI VENDITA NON E’ L’AGENTE IMMOBILIARE CHE VALUTA L’IMMOBILE?

Sì, in caso di vendita normalmente le valutazioni le fanno gli agenti immobiliari; il problema è che queste non sono stime imparziali e indipendenti, perché l’agente è molto interessato alla vendita e quindi spesso è portato a adattare il valore stimato alle esigenze del venditore. D’altronde il venditore è poco interessato a spendere denaro per farsi fare una stima realmente imparziale e obbiettiva; in realtà questi soldi (e probabilmente anche di più) alla fine li spenderà lo stesso, ma sotto una diversa forma: ribassi del prezzo, difficoltà nella vendita ecc.

D’ACCORDO, LA STIMA SERVE A CHI DEVE VENDERE; MA SERVE ANCHE A CHI DEVE COMPRARE UNA CASA?

Sicuro, anche al compratore può servire la stima di un esperto imparziale; posso fare un esempio? Tempo fa sono stato incaricato da una persona – che voleva comprare una villa in collina – di eseguirne la stima per verificare la correttezza del prezzo richiesto, che era di tre milioni di euro; io sono arrivato a stimarla 2.400.000; successivamente mi è stato riferito che l’accordo era stato trovato su una cifra intorno ai due milioni e mezzo, quindi si può dire che il mio lavoro è stato sicuramente utile, perché la trattativa si è poi svolta su dati realistici e non di convenienza.

PERO’ NOI VEDIAMO CHE SUI GIORNALI, SU INTERNET CI SONO TABELLE DEI VALORI, SITI CHE FANNO LE STIME ONLINE E COSI’ VIA…

Ha ragione, sulle stime c’è parecchia confusione e si può dire che in Italia le stime le fanno tutti: il Catasto, le associazioni degli agenti immobiliari e altri organismi e banche dati reperibili su Internet; il loro maggior pregio è che non costano nulla! però i dati che forniscono sono talmente generici da risultare inutili all’atto pratico; per esempio, che valore potrà mai avere una stima fatta senza vedere l’appartamento, senza misurarlo con precisione, senza verificare le rifiniture, lo stato di conservazione e così via; senza poi parlare della conformità edilizia/urbanistica e catastale!

GEOMETRA BATISTI, PUÒ DIRCI IN QUALI ALTRE OCCASIONI È NECESSARIA UNA STIMA PROFESSIONALE?

Ci sono situazioni in cui il cittadino riconosce subito di avere bisogno di una valutazione obbiettiva, ed è il caso della divisione immobiliare; come sa, nella successione gli eredi acquisiscono una quota di un patrimonio che spesso comprende anche diverse unità immobiliari, e prima o poi (meglio prima!) è necessario giungere alla divisione; in questo caso è indispensabile rivolgersi ad un valutatore immobiliare esperto che potrà operare come consulente di una parte oppure – auspicabilmente – nell’interesse di tutti i comproprietari.
Una stima corretta ed affidabile è utile anche nelle vertenze col fisco relative al valore imponibile dell’immobile (nei casi in cui non è applicabile il cosiddetto procedimento del prezzo-valore); posso citare situazioni in cui, di fronte a una stima correttamente eseguita in aderenza agli standard internazionali, il fisco ha ridimensionato le sue pretese,

BENE, A QUESTO PUNTO POSSIAMO CONCLUDERE CERCANDO DI DESCRIVERE CHI E’ IL VALUTATORE IMMOBILIARE

Chi è un valutatore immobiliare affidabile? Beh, sicuramente un libero professionista indipendente, iscritto al proprio albo professionale, che conosce e usa le procedure previste dagli standard internazionali di valutazione (gli IVS) e non si limita a fare le stime solo sulla base dell’esperienza; sono importanti anche l’iscrizione all’albo dei periti del tribunale e alle associazioni nazionali dei valutatori immobiliari, come E-Valuations.
Da alcuni anni esiste la possibilità di essere riconosciuti valutatori immobiliari certificati secondo le norme UNI (attualmente la 11558:2014); questa certificazione viene rilasciata a chi, in possesso dei titoli necessari e di una esperienza professionale verificata, abbia superato un esame approfondito sotto il controllo di un ente autorizzato e controllato dall’organismo italiano ACCREDIA.

GRAZIE GEOM. BATISTI, E BUON LAVORO!
Grazie e buon lavoro anche a Lei.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in valutazioni immobiliari

Revisionato il 13 maggio 2021

Tempo fa raccontavo di una dichiarazione di successione redatta e presentata per conto di una cliente.

Successione telematica?

Oggi le cose sono cambiate, poiché è entrata a regime la ‘Successione Telematica’ che non consente errori: se la dichiarazione non è completa e precisa,  viene scartata, cioè non accettata dal sistema.

L’intermediario, cioè il professionista che cura la redazione della dichiarazione ed il suo invio all’Agenzia delle Entrate, deve quindi – nel caso sia stata rifiutata – correggerla e inviarla nuovamente; ho sentito di casi in cui la denuncia è stata scartata diverse volte prima di imbroccare quella giusta.

A questo riguardo ho un caso da riferire, che conferma l’opinione che riferirò in fondo.

Un caso vero, banale ma…

Un cliente mi chiama per chiedermi lumi su cosa si dovrà fare quando – il più tardi possibile – l’anziano padre, che vive in un’altra regione con la seconda moglie (con la quale peraltro il cliente ha ottimi rapporti, reciproci) verrà a mancare.

Naturalmente gli rappresento la necessità di una attenta ricognizione del patrimonio immobiliare, con particolare riguardo ai beni eventualmente acquistati dalla moglie con denaro del marito (il regime patrimoniale è di separazione dei beni, mi dice) e del patrimonio mobiliare (conto corrente, conto titoli, cassetta di sicurezza ecc.) e dei suoi movimenti; tutto questo per verificare un’eventuale lesione di legittima e così via.

Gli segnalo anche l’opportunità di ricercare un eventuale testamento, che potrebbe essere custodito in casa o affidato a terze persone oppure conservato da un notaio; insomma, gli espongo tutto quanto ritengo necessario appurare in questo frangente.

Quando non tutto funziona come dovrebbe

Diverso tempo dopo, improvvisamente il padre muore; il cliente me lo segnala, facendomi anche presente che la vedova gli avrebbe proposto di fare seguire tutti gli adempimenti da un professionista* loro amico, anche a lui noto; non volendo dare adito a polemiche in un momento così delicato, ha accettato; gli dico che ha fatto bene.

Un paio di mesi dopo mi richiama e dice che sì, hanno accertato quanto necessario e presentato la successione ma la dichiarazione è stata scartata; il professionista*, che non ha idea di quale sia il problema, si è rivolto all’Agenzia ma il funzionario non glielo ha saputo spiegare e gli ha suggerito di rivolgersi in Catasto; a questo punto ha pensato bene di chiamarmi.

Allora cosa si deve fare?

Mi faccio mandare dal professionista* la ricevuta con le motivazioni della mancata accettazione (che spesso sono abbastanza generiche visto che in quella fase il controllo è automatico) e la copia della dichiarazione;  capisco di cosa si tratta, gli suggerisco come fare e dopo qualche giorno mi scrivono – separatamente – il professionista* e il cliente, elogiando, ringraziando  e compagnia cantante.

Come ho fatto a risolvere il problema quasi al volo? Facile:

1. perché sono un geometra
2. esperto in successioni, particolarmente con immobili

Quindi la morale è la solita: successione? immobili? geometra!

Perché?

Perché il geometra sa come si fa!

* ho scritto professionista anziché avvocato, commercialista, notaio, ragioniere ecc. perché non mi interessa parlare male degli altri bensì parlare bene dei geometri, cioè degli specialisti della proprietà immobiliare.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in successioni e divisioni

Cos’è la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni?

La rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni è stata introdotta nella normativa tributaria italiana a partire dal 2003 e la possibilità di usufruirne è stata via via prorogata sino ad oggi, sia pure con alcune modifiche.

La legge di bilancio 2019  consente ancora (commi 1053-1054) la possibilità, pagando una imposta sostitutiva, di rideterminare il costo di acquisto (o meglio di rivalutare il valore) di:

• terreni edificabili e con destinazione agricola;
• partecipazioni in società non quotate

purché posseduti alla data del 1° gennaio 2019.

A cosa serve la rideterminazione dei valori?

Nel caso di vendita di questi beni, ciò consente di ridurre la plusvalenza, cioè la differenza fra il prezzo di vendita e quello di acquisto, con un importante risparmio sulle imposte ordinarie; col pagamento dell’imposta sostitutiva la plusvalenza può essere ridotta o addirittura annullata.

Quanto costa la rideterminazione dei valori?

L’imposta sostitutiva è stata modificata rispetto all’edizione 2018; per i terreni – edificabili e agricoli – e le partecipazioni non qualificate è del 10%, mentre per le partecipazioni qualificate è dell’11%.

Come si procede alla rideterminazione del valore?

• La data di riferimento per il possesso dei terreni o delle partecipazioni è il 1° gennaio 2019;
• Entro il 30 giugno 2019 si deve fare redigere ed asseverare con giuramento (perizia giurata) da un professionista abilitato la stima del valore del bene,
• Calcolato l’importo dell’imposta si deve procedere al pagamento come segue.

Pagamento dell’imposta sostitutiva

Nel caso dei terreni, ad esempio, l’aliquota del 10% deve essere applicata al valore risultante dalla perizia di stima e l’imposta sostitutiva deve essere versata:

• in un’unica soluzione, entro il 30 giugno 2019, oppure
• in tre rate annuali, di uguale importo, alle seguenti scadenze:
  • prima rata entro il 30 giugno 2019
  • seconda rata entro il 30 giugno 2020, maggiorata degli interessi del 3% annuo, calcolati dalla data di versamento della prima rata;
  • terza e ultima rata entro il 30 giugno 2021,  maggiorata degli interessi del 3% annuo, calcolati dalla data di versamento della prima rata.

E se il bene è già stato rivalutato in passato?

Se un terreno o una partecipazione, ancora posseduti, sono stati rivalutati in passato, è necessario verificare l’interesse ad una nuova rivalutazione, che può avvenire anche in diminuzione.

In questo ultimo caso l’imposta deve essere determinata su tutto l’importo stimato (per capirci, nel caso dei terreni, al 10%), ma dal totale è possibile detrarre l’importo già versato con la precedente rivalutazione.