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Sempre sulla stima di un albergo con l’Intelligenza Artificiale

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Nel post precedente avevo riferito, con dovizia di particolari, su un quesito di stima di un albergo che avevo proposto a ChatGPT e Bard (ora Gemini) circa un anno fa.

Alla luce delle considerazioni svolte nel recentissimo convegno annuale di E-Valuations, in cui mi sono permesso, con un intervento estemporaneo dalla platea, di fare un po’ di ironia sul punto, ‘tranquillizzando’ i professionisti presenti sulla attuale consistenza della concorrenza dei sistemi di IA, ho ritenuto di dover aggiornare la situazione.

Ho quindi proposto il seguente, sintetico quesito:

Quanto vale un albergo di 50 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 90 € e un tasso di occupazione del 70%?

ChatGPT ha risposto:

Per stimare il valore di un albergo di 50 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 90 € e un tasso di occupazione del 70%, possiamo seguire lo stesso approccio che utilizza il **Reddito Operativo Netto (NOI)** e poi applicare un multiplo del NOI per determinare il valore di mercato dell’albergo.

### Calcolo del Reddito Operativo Netto (NOI)

1. **Ricavo annuale delle camere:**
– Tariffa giornaliera: 90 €
– Numero di camere: 50
– Tasso di occupazione: 70% (0,70)
– Giorni operativi all’anno: 365

Ricavo annuale = Tariffa giornaliera × Numero di camere × Tasso di occupazione × Giorni operativi all’anno

Ricavo annuale = 90€ × 50 camere  × 0,70× 365 = 1.149.750

2. **Determinare il NOI:**
Per calcolare il NOI, dobbiamo sottrarre i costi operativi dai ricavi. Stimiamo che i costi operativi siano il 60% dei ricavi totali, come ipotesi comune per strutture di questo tipo.

 Costi operativi = 0,60 × 1.149.750 € = 689.850 €

NOI = Ricavo annuale − Costi operativi

NOI = 1.149.750 € − 689.850 € = 459.900 €

### Valutazione dell’Albergo

Ora applichiamo un moltiplicatore al NOI per determinare il valore di mercato. I multipli possono variare, ma generalmente si utilizzano moltiplicatori tra 8 e 12. Usiamo una media di 10 come base per questo calcolo.

Valore dell’albergo = NOI × Multiplo
Valore dell’albergo = 459.900 € × 10 = 4.599.000 €

### Conclusione

Il valore stimato di un albergo di 50 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 90 € e un tasso di occupazione medio del 70%, è approssimativamente **4.599.000 €**. Questa stima potrebbe variare a seconda di fattori come la qualità della struttura, le condizioni del mercato locale e altri fattori economici.

GEMINI ha risposto: (il grassetto è mio)

Stimare il valore di un albergo è un processo complesso che richiede un’analisi approfondita di numerosi fattori. Non è possibile fornire una valutazione precisa basandosi esclusivamente sui dati che hai fornito (numero di camere, tariffa giornaliera, tasso di occupazione e distanza da Bologna).

Tuttavia, posso darti una panoramica dei fattori che influenzano il valore di un albergo e come questi dati potrebbero incidere sulla valutazione:

Fattori che influenzano il valore di un albergo:
Posizione: La distanza da Bologna è un fattore importante, ma anche la vicinanza a servizi, attrazioni turistiche, collegamenti di trasporto pubblico e la visibilità della struttura possono incidere sul valore.
Struttura dell’albergo: L’età della struttura, lo stato di manutenzione, la qualità delle camere, la presenza di servizi aggiuntivi (ristorante, piscina, spa, ecc.) e la categoria (1 stella, 2 stelle, ecc.) influenzano notevolmente il valore.
Mercato immobiliare: I prezzi degli immobili nella zona, la domanda e l’offerta di strutture ricettive simili e le tendenze del mercato immobiliare locale sono fattori determinanti.
Redditività: Il fatturato annuo, i costi di gestione, il margine di profitto e le prospettive future di crescita sono elementi chiave per valutare il valore economico dell’albergo.
Brand e reputazione: La notorietà del marchio, le recensioni online e la reputazione dell’albergo possono incidere sul prezzo di vendita.
Come i dati forniti possono influenzare la valutazione:
Numero di camere: Un numero maggiore di camere può aumentare il potenziale reddito dell’albergo, ma anche i costi di gestione.
Tariffa giornaliera: Una tariffa più alta può incrementare il fatturato, ma potrebbe anche ridurre il tasso di occupazione se non è competitiva rispetto al mercato.
Tasso di occupazione: Un tasso di occupazione elevato indica una buona performance dell’albergo e può aumentarne il valore.
Distanza da Bologna: Essere a 10 km da Bologna può essere un vantaggio se la zona è ben servita e offre attrazioni turistiche, ma potrebbe essere uno svantaggio se la struttura è difficile da raggiungere.
Per ottenere una valutazione accurata dell’albergo, sarebbe necessario:

Effettuare una visita ispettiva: Per valutare lo stato della struttura, dei servizi e delle attrezzature.
Analizzare i bilanci degli ultimi anni: Per verificare la redditività dell’albergo e le tendenze di mercato.
Stimare i flussi di cassa futuri: Per valutare il potenziale di crescita dell’albergo.
Confrontare l’albergo con strutture simili: Per individuare il giusto prezzo di mercato.

Ti consiglio di rivolgerti a:

Un’agenzia immobiliare specializzata in strutture ricettive: Possono fornirti una valutazione di mercato e assisterti nella vendita dell’albergo.
Un commercialista: Può aiutarti a valutare la situazione finanziaria dell’albergo e a stimare i flussi di cassa futuri.
Un perito stimatore: Può effettuare una perizia tecnica dell’immobile e stimarne il valore.
In conclusione:

Il valore di un albergo è un concetto molto ampio e dipende da numerosi fattori. I dati che hai fornito sono un punto di partenza, ma non sono sufficienti per una valutazione precisa.
È fondamentale affidarsi a professionisti del settore per ottenere una stima realistica e vendere l’albergo al miglior prezzo.

OSSERVAZIONI: gli errori sia concettuali che di calcolo di un anno fa sono spariti, e questo era il minimo.
La stima di ChatGPT ha un senso: ovviamente è molto semplificata però non è assurda
La risposta di Gemini è eccezionale: praticamente il sistema risponde socraticamente Έτσι, δεν γνωρίζω (so di non sapere) e, dopo considerazioni generiche ma non errate, invita l’utente a rivolgersi a un esperto.
CONCLUSIONI: ancora per un po’ possiamo farcela!

Nota: nel dubbio vorrei infine sottolineare che  il post è serio, ma non troppo, e che gli EVS (European Valuation Standards) ci ammoniscono riguardo ai modelli automatici di valutazione (AVM):
È importante ricordare che le tecniche statistiche, gli strumenti statistici e gli AVM
sono aiuti matematici al calcolo e non offrono il giudizio professionale necessario
per un rapporto sul valore: questo è compito e responsabilità del valutatore.


AI: ARTIFICIAL INTELLIGENCE oppure ARITHMETIC IMBECILITY?

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Curiosi di sapere cosa PUÒ fare l’AI nel campo delle valutazioni immobiliari?
Beh, per prima cosa è necessario sapere cosa SA fare, quindi ho provato a sfruculiare GPT 3.5 e BARD; dopo la domanda n. 1 ho tolto le solite supercazzole  di risposta (dipende, devi andare da un professionista, se è 4/5 stelle vale più di 2/3 ecc.).

  1. domanda di riscaldamento:
    Qual è il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna? (domanda chiaramente provocatoria – la risposta più consona è la cinematografica AVAILABLE DATA INSUFFICIENT – DOES NOT COMPUTE)
    ChatGPT:
    Il valore di un albergo con 56 camere vicino a Bologna dipenderà da una serie di fattori, tra cui la sua posizione esatta, le condizioni fisiche dell’edificio, l’età dell’edificio, il livello di manutenzione, la reputazione dell’albergo, la concorrenza nella zona, i tassi di occupazione storici e altre variabili di mercato.Per ottenere una valutazione accurata del valore di un albergo specifico, è consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare o una società di consulenza specializzata in valutazioni alberghiere. Questi esperti possono condurre un’analisi dettagliata del mercato e delle condizioni locali per determinare il valore dell’albergo in base alle condizioni attuali.
    Bard:
    Il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna dipende da una serie di fattori, tra cui:
    La posizione dell’hotel: un hotel situato in una posizione centrale o in prossimità di attrazioni turistiche o di business sarà più prezioso di un hotel situato in una posizione periferica.
    La categoria dell’hotel: un hotel a 5 stelle sarà più prezioso di un hotel a 2 stelle.
    Le condizioni dell’hotel: un hotel in buone condizioni sarà più prezioso di un hotel in cattive condizioni.
    La domanda di camere d’albergo nella zona: se la domanda di camere d’albergo nella zona è alta, l’hotel sarà più prezioso.
    In base a questi fattori, si può stimare che il valore di un albergo di 56 camere vicino a Bologna sia compreso tra 2 e 5 milioni di euro.Ecco alcuni esempi di prezzi di vendita di alberghi a Bologna e dintorni:
    Nel 2022, un albergo di 30 camere a Bologna è stato venduto per 2,5 milioni di euro.
    Nel 2021, un albergo di 40 camere a Casalecchio di Reno è stato venduto per 3,5 milioni di euro.
    Nel 2020, un albergo di 50 camere a San Lazzaro di Savena è stato venduto per 4,5 milioni di euro.
    Naturalmente, il prezzo di vendita di un albergo dipenderà anche dalle condizioni contrattuali, come il contratto di locazione, l’eventuale presenza di contratti di fornitura o di altri vincoli.
  2. domanda di prova
    In linea di massima, quanto potrebbe valere un albergo di 56 camere vicino a Bologna, in medie condizioni?     (dai, fai uno sforzo)
    ChatGPT:
    Il valore approssimativo di un albergo con 56 camere vicino a Bologna in condizioni medie può variare notevolmente in base a diversi fattori. Tuttavia, in linea di massima, si potrebbe considerare una stima grezza: (ma non scrive un numero nemmeno a pagarlo!)
    Bard:
    In linea di massima, un albergo di 56 camere vicino a Bologna, in medie condizioni, potrebbe valere circa 3,5 milioni di euro. Questo valore è basato sulla media dei prezzi di vendita di alberghi simili nella zona negli ultimi anni.
  3. cominciamo a fare sul serio
    Quanto può valere un albergo di 56 camere, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%?ChatGPT:
    Per stimare il valore di un albergo di 56 camere con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%, è possibile utilizzare un metodo noto come “metodo del reddito”. Questo metodo si basa sul potenziale reddito che l’albergo può generare.Calcola il reddito annuo lordo:
    Reddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
    Reddito giornaliero per camera = 70 € x 0,70 = 49 € al giorno per camera
    Reddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
    Reddito annuo lordo = 49 € x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 € (invece è 1.001.560!) Calcola il valore dell’albergo:
    Il valore di un albergo può variare, ma un metodo comune per stimarlo è utilizzare un “multiplicatore di reddito” o “capitalization rate”. Questo multiplo dipende da molti fattori, tra cui la posizione, le condizioni dell’albergo e le condizioni di mercato. I multiplicatori di reddito solitamente si aggirano tra il 8% e il 12%. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 10% per questa stima. (È detto male: il “multiplicatore” è il GRM-Gross Rent Multiplier, che nella prassi estimativa italiana non si usa, e di fatto è l’inverso del tasso di capitalizzazione diretta: se il cap rate è il 10%, cioè 0,1, il GRM corrispondente è 1/0,1 = 10; però nel calcolo qui sotto viene fatto il contrario di quanto scritto, cioè il calcolo corretto).Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo / Multiplicatore di reddito
    Valore dell’albergo = 1.005.940 € / 0,10 = 10.059.400 €Quindi, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo potrebbe essere di circa 10.059.400 €.
    Bard:
    In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70% può essere stimato in circa 4,2 milioni di euro. Questo valore è basato sul seguente calcolo:

    Recapito delle entrate:

    Tariffa giornaliera: 70 €
    Tasso di occupazione: 70%
    Numero di camere: 56
    Ricavo giornaliero: 70 € * 0,7 * 56 = 2.520 € (invece è 2.744!|)
    Ricavo annuale: 2.520 € * 365 = 923.800 € (invece è 919.800!)
    Valutazione:

    Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
    Rapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
    Valore dell’albergo: 923.800 € / 10 = 92.380 € (e qui siamo già in coma etilico, perché casomai sarebbe 923.800 * 10 = 9.238.000!)
    Naturalmente, questo valore è solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.

  4. domanda più specifica
    Quanto può valere un albergo di 56 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%?ChatGPT:
    Il valore di un albergo di 56 camere situato a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%, può essere stimato utilizzando il metodo del reddito, come descritto in precedenza. Tuttavia, è importante notare che la posizione dell’albergo può influenzare il suo valore, quindi il valore potrebbe essere inferiore rispetto a un albergo situato in una posizione più centrale o turistica.Ecco come calcolare il valore approssimativo dell’albergo:Calcola il reddito annuo lordo:
    Reddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
    Reddito giornaliero per camera = 70 € x 0,70 = 49 € al giorno per camera
    Reddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
    Reddito annuo lordo = 49 € x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 € (sempre sbagliato)Calcola il valore dell’albergo:
    Come menzionato in precedenza, il valore dell’albergo dipende da molti fattori, tra cui la posizione. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 10% per questa stima, ma è importante notare che la posizione periferica potrebbe portare a un multiplicatore più basso.Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo / Multiplicatore di reddito
    Valore dell’albergo = 1.005.940 € / 0,10 = 10.059.400 €

    Pertanto, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo potrebbe essere di circa 10.059.400 €. Tuttavia, tieni presente che la posizione periferica potrebbe influenzare il valore effettivo, e per una valutazione precisa, è consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare o un consulente specializzato in valutazioni alberghiere che può considerare tutti i fattori pertinenti.

    Bard:
    In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70% può essere stimato in circa 3,9 milioni di euro. Questo valore è basato sul seguente calcolo:

    Recapito (?) delle entrate:

    Tariffa giornaliera: 70 €
    Tasso di occupazione: 70%
    Numero di camere: 56
    Ricavo giornaliero: 70 € * 0,7 * 56 = 2.520 €
    Ricavo annuale: 2.520 € * 365 = 923.800 € (sempre sbagliato!)
    Valutazione:

    Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
    Rapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
    Valore dell’albergo: 923.800 € / 10 * 0,9 = 3.814.200 € (sempre sbagliato, sarebbe 923.800 * 10 * 0,9 = 8.314.200!)
    Naturalmente, questo valore è solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.

  5. poi me so’ stufato:
    Quanto può valere un albergo di 56 camere nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%?

    ChatGPT:
    Il valore di un albergo di 56 camere situato nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70%, può essere stimato utilizzando il metodo del reddito, come descritto in precedenza. Tuttavia, un albergo nel centro di una città come Bologna, con una forte domanda turistica, potrebbe avere un valore più elevato rispetto a un albergo in una posizione periferica.Ecco come calcolare il valore approssimativo dell’albergo:Calcola il reddito annuo lordo:
    Reddito giornaliero per camera = Tariffa giornaliera x Tasso di occupazione giornaliero
    Reddito giornaliero per camera = 70 € x 0,70 = 49 € al giorno per camera
    Reddito annuo lordo = Reddito giornaliero per camera x Numero di camere x Numero di giorni aperti all’anno
    Reddito annuo lordo = 49 € x 56 camere x 365 giorni (supponendo che l’albergo sia aperto tutto l’anno) = 1.005.940 € (sempre sbagliato!)Calcola il valore dell’albergo:
    Il valore dell’albergo nel centro di una città turistica può essere notevolmente superiore rispetto a altre posizioni. Supponiamo un multiplicatore del reddito del 12% per questa stima, tenendo conto del suo valore più alto dovuto alla posizione centrale (però quello non è il GRM ma il cap rate; usando quello quindi l’albergo in centro avrebbe un valore più basso!
    In realtà 12 è il GRM, quindi il valore sarebbe l’errato 1.005.940 x 12 = €  12.071.280!).Valore dell’albergo = Reddito annuo lordo / Multiplicatore di reddito
    Valore dell’albergo = 1.005.940 € / 0,12 = 8.382.833,33 € (i numeri sono sbagliati, la divisione però è giusta!)Pertanto, in base alle supposizioni fatte, il valore approssimativo dell’albergo nel centro di Bologna potrebbe essere di circa 8.382.833,33 €.

    Bard:
    In base ai dati forniti, il valore di un albergo di 56 camere nel centro di Bologna, con una tariffa giornaliera di 70 € e un tasso di occupazione medio del 70% può essere stimato in circa 5,4 milioni di euro. Questo valore è basato sul seguente calcolo:

    Recapito delle entrate:

    Tariffa giornaliera: 70 €
    Tasso di occupazione: 70%
    Numero di camere: 56
    Ricavo giornaliero: 70 € * 0,7 * 56 = 2.520 €
    Ricavo annuale: 2.520 € * 365 = 923.800 €
    Valutazione:

    Valore di mercato medio degli alberghi a Bologna: 3,5 milioni di euro
    Rapporto tra ricavi e valore di mercato: 1:10
    Valore dell’albergo: 923.800 € / 10 * 1,5 = 5.447.000 € (sempre sbagliato, sarebbe 923.800 * 10 * 1,5 = 13.857.000!)
    Naturalmente, questo valore è solo una stima e il prezzo effettivo di vendita dell’albergo potrebbe variare a seconda di una serie di fattori, tra cui la posizione, la categoria e la domanda di camere d’albergo nella zona.

    CONCLUSIONI: premesso che a Bologna o nell’hinterland trovare una camera a 70 € è  impossibile, i valori ipotizzati su quella base sono, man mano che si prosegue, decisamente eccessivi, per non parlare degli errori concettuali e di calcolo; se questo è il prodotto della AI i valutatori possono stare tranquilli per molto tempo). 

IMU sui terreni edificabili: come difendersi

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Possedere un terreno edificabile non è, soprattutto in questi ultimi anni, un vantaggio.

Questo perché, a fronte di una  costante diminuzione del valore di questi terreni, tanto da renderne l’utilizzo praticamente impossibile, corrisponde un pesante balzello annuale: l’IMU.

Attenzione: questa non è una lamentela su tasse e imposte; è invece un’analisi della situazione e sulla iniquità di essa, con suggerimenti su come difendersi.

La premessa è importante: i Comuni determinano – il più delle volte – i valori di questi terreni sostanzialmente senza contraddittorio e senza un adeguato supporto scientifico.

La legge istitutiva dice che il valore da considerare è quello …venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione…; prevede anche che il Comune determini ogni anno questi valori, sui quali i contribuenti dovranno pagare l’imposta.

Se i valori determinati dal Comune fossero equi, poco male: si potrebbe discutere sull’opportunità di tassare un bene che non produce reddito e che verrà gravato di pesanti oneri al momento dell’eventuale sfruttamento, ma il principio può essere sostanzialmente condiviso.

In realtà però questo non avviene: i Comuni – il più delle volte – determinano questi importi in maniera sempre più opaca, in funzione delle loro necessità finanziarie e non dei valori di mercato; anche perché di fatto non esiste un mercato delle aree edificabili.

Se non esiste un mercato, il valore deve essere ricavato – come insegnano dottrina e prassi – col calcolo del valore di trasformazione; in sintesi e semplificando, si raccolgono e analizzano i prezzi medi di vendita degli immobili che possono essere edificati nel terreno in esame; da tali prezzi si detraggono tutti gli oneri, diretti e indiretti, attinenti e relativi allo sfruttamento edificatorio; ciò che resta è il valore medio (cioè il più probabile valore venale) delle aree edificabili.

Il procedimento è concettualmente semplice e logicamente fondato; nessuno può ragionevolmente sostenere il contrario.

Facciamo un esempio calato nella realtà di un incarico che ho recentemente svolto, cioè calcolare i più probabili valori venali di un comparto edificatorio dal 2014 in poi; i risultati sono stati veramente interessanti.

Senza entrare nel dettaglio dei numeri, ragioniamo un attimo: nel periodo considerato  i prezzi di vendita degli immobili sono diminuiti del 10% e più; i costi di costruzione sono aumentati del 3% circa; cosa significa?

Significa che dal 2014 ad oggi il valore delle aree edificabili di cui stiamo parlando è diminuito e di molto (si è circa dimezzato); secondo voi il Comune ha diminuito il valore su cui calcolare l’IMU? No? Bravi, avete indovinato!

Non vogliamo dire che tutti i Comuni facciano così, però quelli che hanno abbassato i valori IMU si contano forse sulle dita di una mano e certo non li hanno dimezzati; la stragrande maggioranza li ha lasciati inalterati.

Dopo avere esaminato questo aspetto (cioè la riduzione che il Comune avrebbe dovuto applicare) ho esaminato se il valore adottato dal Comune all’inizio del periodo preso in esame era corretto, sempre procedendo al calcolo del valore di trasformazione.

In realtà non lo era: il valore usato dal Comune era dal doppio al triplo del valore calcolato correttamente, cioè con un procedimento scientifico.

Sintesi: se il Comune nel 2014 chiedeva 100 e questo valore fosse stato corretto, negli anni successivi avrebbe dovuto diminuirlo progressivamente sino ad arrivare a circa 50.

Ma siccome 100 non era corretto (in media il valore corretto era 40) nel tempo avrebbe dovuto esigere molto meno e oggi dovrebbe chiedere 20; ogni commento è superfluo.

Cosa può fare il cittadino di fronte a questa situazione?

Se ha sempre pagato su 100, può regolarsi per il futuro; col supporto di una adeguata perizia estimativa può comunicare al Comune che non pagherà più su 100 ma su un valore inferiore, restando disponibile al contraddittorio.

Se invece ha già un contenzioso aperto sul punto, molto dipende da quali argomentazioni ha svolto per giustificare il minor importo pagato; comunque sia, è sempre necessaria una perizia estimativa specializzata con la quale chiarire analiticamente e quindi giustificare il motivo della autoriduzione praticata.

Consiglio di fare predisporre la perizia di supporto da un valutatore immobiliare esperto e certificato UNI, che possa esporre dati e procedimenti con evidenza scientifica; altrimenti diventerebbe una discussione fra chi la spara più grossa, come ricorda il celebre aforisma di W. E. Deming: “Senza dati sei solo un’altra persona con un’opinione” (Without data you’re just another person with an opinion).

Rivalutazione dei terreni

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La Finanziaria 2021 ha riproposto, per l’ennesima volta, la possibilità di rideterminare il costo d’acquisto di terreni agricoli ed edificabili, posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi.

Questi terreni devono essere posseduti alla data del 1 gennaio 2021 da persone fisiche, società semplici, associazioni professionali, enti non commerciali e comunque al di fuori dal regime d’impresa.

Per poter usufruire di questa possibilità è necessaria la redazione e l’asseverazione (il giuramento) di una perizia di stima del bene oggetto di rivalutazione, che dovrà essere eseguita entro il termine del 30 giugno 2021. Oltre a questo adempimento si dovrà – ovviamente – provvedere al pagamento dell’imposta sostitutiva determinata nella misura dell’11%.

Questa imposta può essere versata, a scelta del contribuente, in unica soluzione oppure in tre rate annuali di eguale importo, con le seguenti scadenze:

30 giugno 2021: versamento in unica soluzione;

30 giugno 2021: prima rata;
30 giugno 2022: seconda rata;
30 giugno 2023: terza rata.

Nel caso del versamento rateale è dovuto un interesse annuo del 3%.

Avendo provveduto al pagamento della rata unica o della prima rata, il contribuente potrà subito avvalersi del valore d’acquisto rideterminato, ai fini del calcolo della plusvalenza.

L’intervista che non si è poi fatta

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Può anche darsi che l’abbia sognata.

BUONGIORNO, LEI E’ STEFANO BATISTI, DI BOLOGNA ED È GEOMETRA

Buongiorno, sono Stefano Batisti, sì con una sola T, non come Lucio; non è un errore anagrafico ma una variante diffusa in Toscana; sono nato e abito a Bologna ma la mia famiglia è, appunto, di origine toscana.
Sono Geometra libero professionista da 40 anni e mi occupo di quasi tutto quanto riguarda la proprietà immobiliare; in particolare del contenzioso, cioè delle liti e delle vertenze relative agli immobili, e della loro stima, cioè delle valutazioni immobiliari, sia come perito del giudice sia come esperto di parte.

BENE, SICURAMENTE LEI CI PUÒ SPIEGARE COS’È IL VALORE DI UN IMMOBILE

Mi fa piacere che mi chieda cos’è il valore, perché è una di quelle parole che siamo talmente abituati a sentire da non riflettere più sul suo significato; ad esempio quando la pubblicità televisiva, siano le pentole oppure i materassi, dice che un oggetto con un ‘valore commerciale’ di, poniamo, 1.000 euro viene venduto a 500 suggerisce che si tratta di un grande affare. Questo in realtà è un espediente e lo spettatore non ha modo di sapere qual è il valore degli oggetti venduti; conosce solo il prezzo richiesto; e stiamo parlando di un prodotto di grande serie!
Il valore di una casa, di un appartamento (che è sempre un pezzo unico) è una PREVISIONE; il valore cioè è quella somma di denaro per la quale è più probabile che questa casa, questo appartamento possano essere venduti in un mercato normale; da questo si capisce perché la stima del valore, cioè la valutazione corretta di un immobile, è così importante, così come è importante la professionalità dell’esperto valutatore.

QUINDI, CONOSCERE IL VALORE DI UN IMMOBILE E’ IMPORTANTE

Certo, se devo comprare o vendere un immobile è necessario che sappia con precisione qual è la differenza fra il VALORE dell’immobile e il PREZZO che voglio chiedere, oppure che voglio pagare, in modo tale da poter impostare e condurre le trattative nel modo migliore.

MA IN CASO DI VENDITA NON E’ L’AGENTE IMMOBILIARE CHE VALUTA L’IMMOBILE?

Sì, in caso di vendita normalmente le valutazioni le fanno gli agenti immobiliari; il problema è che queste non sono stime imparziali e indipendenti, perché l’agente è molto interessato alla vendita e quindi spesso è portato a adattare il valore stimato alle esigenze del venditore. D’altronde il venditore è poco interessato a spendere denaro per farsi fare una stima realmente imparziale e obbiettiva; in realtà questi soldi (e probabilmente anche di più) alla fine li spenderà lo stesso, ma sotto una diversa forma: ribassi del prezzo, difficoltà nella vendita ecc.

D’ACCORDO, LA STIMA SERVE A CHI DEVE VENDERE; MA SERVE ANCHE A CHI DEVE COMPRARE UNA CASA?

Sicuro, anche al compratore può servire la stima di un esperto imparziale; posso fare un esempio? Tempo fa sono stato incaricato da una persona – che voleva comprare una villa in collina – di eseguirne la stima per verificare la correttezza del prezzo richiesto, che era di tre milioni di euro; io sono arrivato a stimarla 2.400.000; successivamente mi è stato riferito che l’accordo era stato trovato su una cifra intorno ai due milioni e mezzo, quindi si può dire che il mio lavoro è stato sicuramente utile, perché la trattativa si è poi svolta su dati realistici e non di convenienza.

PERO’ NOI VEDIAMO CHE SUI GIORNALI, SU INTERNET CI SONO TABELLE DEI VALORI, SITI CHE FANNO LE STIME ONLINE E COSI’ VIA…

Ha ragione, sulle stime c’è parecchia confusione e si può dire che in Italia le stime le fanno tutti: il Catasto, le associazioni degli agenti immobiliari e altri organismi e banche dati reperibili su Internet; il loro maggior pregio è che non costano nulla! però i dati che forniscono sono talmente generici da risultare inutili all’atto pratico; per esempio, che valore potrà mai avere una stima fatta senza vedere l’appartamento, senza misurarlo con precisione, senza verificare le rifiniture, lo stato di conservazione e così via; senza poi parlare della conformità edilizia/urbanistica e catastale!

GEOMETRA BATISTI, PUÒ DIRCI IN QUALI ALTRE OCCASIONI È NECESSARIA UNA STIMA PROFESSIONALE?

Ci sono situazioni in cui il cittadino riconosce subito di avere bisogno di una valutazione obbiettiva, ed è il caso della divisione immobiliare; come sa, nella successione gli eredi acquisiscono una quota di un patrimonio che spesso comprende anche diverse unità immobiliari, e prima o poi (meglio prima!) è necessario giungere alla divisione; in questo caso è indispensabile rivolgersi ad un valutatore immobiliare esperto che potrà operare come consulente di una parte oppure – auspicabilmente – nell’interesse di tutti i comproprietari.
Una stima corretta ed affidabile è utile anche nelle vertenze col fisco relative al valore imponibile dell’immobile (nei casi in cui non è applicabile il cosiddetto procedimento del prezzo-valore); posso citare situazioni in cui, di fronte a una stima correttamente eseguita in aderenza agli standard internazionali, il fisco ha ridimensionato le sue pretese,

BENE, A QUESTO PUNTO POSSIAMO CONCLUDERE CERCANDO DI DESCRIVERE CHI E’ IL VALUTATORE IMMOBILIARE

Chi è un valutatore immobiliare affidabile? Beh, sicuramente un libero professionista indipendente, iscritto al proprio albo professionale, che conosce e usa le procedure previste dagli standard internazionali di valutazione (gli IVS) e non si limita a fare le stime solo sulla base dell’esperienza; sono importanti anche l’iscrizione all’albo dei periti del tribunale e alle associazioni nazionali dei valutatori immobiliari, come E-Valuations.
Da alcuni anni esiste la possibilità di essere riconosciuti valutatori immobiliari certificati secondo le norme UNI (attualmente la 11558:2014); questa certificazione viene rilasciata a chi, in possesso dei titoli necessari e di una esperienza professionale verificata, abbia superato un esame approfondito sotto il controllo di un ente autorizzato e controllato dall’organismo italiano ACCREDIA.

 

GRAZIE GEOM. BATISTI, E BUON LAVORO!
Grazie e buon lavoro anche a Lei.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in valutazioni immobiliari

Revisionato il 13 maggio 2021

 

Successione (sempre da geometra!)

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Tempo fa raccontavo di una dichiarazione di successione redatta e presentata per conto di una cliente.

Successione telematica?

Oggi le cose sono cambiate, poiché è entrata a regime la ‘Successione Telematica’ che non consente errori: se la dichiarazione non è completa e precisa,  viene scartata, cioè non accettata dal sistema.

L’intermediario, cioè il professionista che cura la redazione della dichiarazione ed il suo invio all’Agenzia delle Entrate, deve quindi – nel caso sia stata rifiutata – correggerla e inviarla nuovamente; ho sentito di casi in cui la denuncia è stata scartata diverse volte prima di imbroccare quella giusta.

A questo riguardo ho un caso da riferire, che conferma l’opinione che riferirò in fondo.

Un caso vero, banale ma…

Un cliente mi chiama per chiedermi lumi su cosa si dovrà fare quando – il più tardi possibile – l’anziano padre, che vive in un’altra regione con la seconda moglie (con la quale peraltro il cliente ha ottimi rapporti, reciproci) verrà a mancare.

Naturalmente gli rappresento la necessità di una attenta ricognizione del patrimonio immobiliare, con particolare riguardo ai beni eventualmente acquistati dalla moglie con denaro del marito (il regime patrimoniale è di separazione dei beni, mi dice) e del patrimonio mobiliare (conto corrente, conto titoli, cassetta di sicurezza ecc.) e dei suoi movimenti; tutto questo per verificare un’eventuale lesione di legittima e così via.

Gli segnalo anche l’opportunità di ricercare un eventuale testamento, che potrebbe essere custodito in casa o affidato a terze persone oppure conservato da un notaio; insomma, gli espongo tutto quanto ritengo necessario appurare in questo frangente.

Quando non tutto funziona come dovrebbe

Diverso tempo dopo, improvvisamente il padre muore; il cliente me lo segnala, facendomi anche presente che la vedova gli avrebbe proposto di fare seguire tutti gli adempimenti da un professionista* loro amico, anche a lui noto; non volendo dare adito a polemiche in un momento così delicato, ha accettato; gli dico che ha fatto bene.

Un paio di mesi dopo mi richiama e dice che sì, hanno accertato quanto necessario e presentato la successione ma la dichiarazione è stata scartata; il professionista*, che non ha idea di quale sia il problema, si è rivolto all’Agenzia ma il funzionario non glielo ha saputo spiegare e gli ha suggerito di rivolgersi in Catasto; a questo punto ha pensato bene di chiamarmi.

Allora cosa si deve fare?

Mi faccio mandare dal professionista* la ricevuta con le motivazioni della mancata accettazione (che spesso sono abbastanza generiche visto che in quella fase il controllo è automatico) e la copia della dichiarazione;  capisco di cosa si tratta, gli suggerisco come fare e dopo qualche giorno mi scrivono – separatamente – il professionista* e il cliente, elogiando, ringraziando  e compagnia cantante.

Come ho fatto a risolvere il problema quasi al volo? Facile:

  1. perché sono un geometra
  2. esperto in successioni, particolarmente con immobili

Quindi la morale è la solita: successione? immobili? geometra!

Perché?

Perché il geometra sa come si fa!

* ho scritto professionista anziché avvocato, commercialista, notaio, ragioniere ecc. perché non mi interessa parlare male degli altri bensì parlare bene dei geometri, cioè degli specialisti della proprietà immobiliare.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in successioni e divisioni

 

Fotovoltaico e catasto

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Premessa: si tratta di una questione che, come spesso accade quando vi è una successione di norme diverse, alla fine forse non è così chiara come dovrebbe essere, e quindi è utile riassumere i termini della questione, particolarmente per quanto riguarda gli immobili non residenziali.

Impianto ‘a terra’ oppure su tetto o lastrico solare?

La normativa vigente non prevede, sempre e comunque,  l’accatastamento di un impianto fotovoltaico installato sul tetto o sul lastrico solare di un edificio, come vedremo.

L’obbligo di accatastamento autonomo (nella categoria D/1) degli impianti fotovoltaici ‘a terra’ è stato – da ultimo – chiarito dalla circ. 36/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate; nel caso, invece, di un IFV su tetto o lastrico solare di un edificio a destinazione non residenziale, non sussisteva l’obbligo, essendo questo assimilabile agli impianti di pertinenza degli immobili.

E allora?

In questo caso l’indicazione da seguire era di valutare se l’impianto fotovoltaico aveva incrementato il valore dell’immobile (o la sua redditività ordinaria – cioè la rendita catastale) del 15% o più rispetto al valore originario; in questo caso il proprietario avrebbe dovuto presentare apposita variazione all’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate).

Ma adesso è ancora così?

Beh, non proprio.

La L. 208/2015 (cioè la legge di stabilità per il 2016) all’art. 1 comma 21 ha previsto sostanziali cambiamenti per la determinazione della rendita catastale dei fabbricati censiti nelle categorie catastali dei gruppi D ed E; a seguito di queste modifiche l’AdE prontamente emetteva la circ. n. 2/E del 2016 in cui precisava le modalità di presentazione delle denunce di variazione per “scorporo di componenti impiantistiche”.

Tali denunce consentivano di rideterminare la rendita catastale – calcolata com’è noto in base alla stima diretta – detraendo dalla stessa le componenti impiantistiche (“macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”) cioè i cosiddetti ‘imbullonati’, che potevano quindi essere escluse dal calcolo.

Ma siamo sicuri?

Con la circ. 27/E del 2016, che rispondeva ai quesiti posti dalla stampa specializzata, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata specificamente sulla questione degli IFV, al punto 1.5 che conviene leggere bene.

1.5 Rendita autonoma per gli “imbullonati”

D. A seguito della procedura Docfa prevista dal comma 22 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016 (per i cosiddetti “imbullonati”), con cui si procede alla deduzione dalla rendita del fabbricato della parte relativa all’impianto fotovoltaico insito sul tetto (non integrato), anche in riferimento a quanto chiarito dalla circolare 2/E del 2016, si deve procedere all’accatastamento individuale autonomo dell’impianto e, in caso positivo, a quali condizioni ciò avviene?

R. Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 22, della legge di Stabilità 2016 prevedono la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.
Con riferimento agli impianti fotovoltaici, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, ha precisato che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.
La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici, sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E.
Quanto alla dichiarazione in catasto delle nuove realizzazioni, occorre preliminarmente osservare che, di norma, un qualsiasi cespite immobiliare, costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale.
Mentre l’autonomia reddituale, per gli impianti in questione, è ordinariamente verificata, l’autonomia funzionale va tecnicamente riscontrata, verificando gli elementi che ne caratterizzano la delimitazione, l’ordinaria accessibilità, ecc.
Ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.
Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari si precisa che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.
Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con la citata circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari [o superiore] al 15%.

Sembra tutto abbastanza chiaro, ma se ancora non fossi sicuro su come comportarmi?

La normativa tributaria è notoriamente molto complessa e quella catastale, che deve arrabattarsi a gestire situazioni nuove con metodi antichi, è sicuramente ostica da digerire; però, se non sei sicuro, sai a chi devi rivolgerti: allo specialista della proprietà immobiliare, cioè al Geometra!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in catasto e fiscalità immobiliare

Rivalutazione terreni e partecipazioni 2019

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Cos’è la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni?

La rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni è stata introdotta nella normativa tributaria italiana a partire dal 2003 e la possibilità di usufruirne è stata via via prorogata sino ad oggi, sia pure con alcune modifiche.

La legge di bilancio 2019  consente ancora (commi 1053-1054) la possibilità, pagando una imposta sostitutiva, di rideterminare il costo di acquisto (o meglio di rivalutare il valore) di:

  • terreni edificabili e con destinazione agricola;
  • partecipazioni in società non quotate

purché posseduti alla data del 1° gennaio 2019.

A cosa serve la rideterminazione dei valori?

Nel caso di vendita di questi beni, ciò consente di ridurre la plusvalenza, cioè la differenza fra il prezzo di vendita e quello di acquisto, con un importante risparmio sulle imposte ordinarie; col pagamento dell’imposta sostitutiva la plusvalenza può essere ridotta o addirittura annullata.

Quanto costa la rideterminazione dei valori?

L’imposta sostitutiva è stata modificata rispetto all’edizione 2018; per i terreni – edificabili e agricoli – e le partecipazioni non qualificate è del 10%, mentre per le partecipazioni qualificate è dell’11%.

Come si procede alla rideterminazione del valore?
  • La data di riferimento per il possesso dei terreni o delle partecipazioni è il 1° gennaio 2019;
  • Entro il 30 giugno 2019 si deve fare redigere ed asseverare con giuramento (perizia giurata) da un professionista abilitato la stima del valore del bene,
  • Calcolato l’importo dell’imposta si deve procedere al pagamento come segue.
Pagamento dell’imposta sostitutiva

Nel caso dei terreni, ad esempio, l’aliquota del 10% deve essere applicata al valore risultante dalla perizia di stima e l’imposta sostitutiva deve essere versata:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 giugno 2019, oppure
  • in tre rate annuali, di uguale importo, alle seguenti scadenze:
    • prima rata entro il 30 giugno 2019
    • seconda rata entro il 30 giugno 2020, maggiorata degli interessi del 3% annuo, calcolati dalla data di versamento della prima rata;
    • terza e ultima rata entro il 30 giugno 2021,  maggiorata degli interessi del 3% annuo, calcolati dalla data di versamento della prima rata.
E se il bene è già stato rivalutato in passato?

Se un terreno o una partecipazione, ancora posseduti, sono stati rivalutati in passato, è necessario verificare l’interesse ad una nuova rivalutazione, che può avvenire anche in diminuzione.

In questo ultimo caso l’imposta deve essere determinata su tutto l’importo stimato (per capirci, nel caso dei terreni, al 10%), ma dal totale è possibile detrarre l’importo già versato con la precedente rivalutazione.

Umidità in casa e risarcimento dal venditore.

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Umidità in casa?

Come sempre, è meglio prendere spunto da un caso realmente accaduto: a dicembre 2016 mi telefona il Sig. Rossi esponendo di avere acquistato, alcuni mesi prima, un appartamentino al piano terreno di uno stabile di vecchia costruzione; l’alloggio (soggiorno con angolo cottura, camera e bagno) era stato recentemente ristrutturato e l’acquirente vi aveva subito traslocato, senza nemmeno doverlo imbiancare.

Ma cos’era successo?

Nel mese di ottobre, con l’accensione del riscaldamento (individuale) erano apparse su alcune pareti (confinanti con l’esterno) piccole macchie di muffa; inizialmente il Sig. Rossi le aveva pulite, ma ben presto erano ricomparse.

Il fenomeno era poi progressivamente aumentato; inoltre, con l’avanzare della stagione fredda, al mattino era anche apparsa umidità in alcune zone del pavimento della camera da letto.

In effetti, è un bel problema!

La descrizione precisa del Sig. Rossi lascia pochi dubbi: con ogni probabilità si trattava di condensa dell’umidità ambientale e glielo dico subito; naturalmente  preciso che per essere più sicuro avrei dovuto visitare l’immobile ed eseguire alcune rilevazioni strumentali.

Il Sig. Rossi mi ringrazia e mi dice che mi richiamerà, cosa che effettivamente fa un paio di mesi dopo: vado a trovarlo e vedo che nel frattempo – siamo a febbraio – la situazione si è prevedibilmente aggravata.

Rilevo e fotografo le zone interessate; registro la temperatura e l’umidità dell’aria e delle pareti: è come pensavo e lo scriverò nella mia perizia, di cui in calce riporto alcuni estratti.

E il venditore?

A questo punto il Sig. Rossi si è consultato col legale il quale, dopo avere letto la mia perizia ed avere chiesto alcuni chiarimenti, ha ritenuto che il vizio (insufficiente coibentazione) fosse stato occultato dal venditore e comunque, non essendo ancora trascorso l’anno dall’acquisto (art. 1490 e segg. C.C.) gli ha notificato una richiesta di risarcimento.

L’importo era stato determinato, in accordo con i miei accertamenti, sulla base del costo presunto di ripristino e coibentazione dell’alloggio e dell’incidenza di spese tecniche e di assistenza legale.

Com’è andata a finire?

Dopo una trattativa serrata nel corso della quale ho affiancato il suo avvocato, le parti hanno trovato un accordo stragiudiziale: il venditore ha ritenuto che anziché pagare migliaia di euro a avvocato e geometra per poi probabilmente essere sconfitto in giudizio, fosse più conveniente raggiungere una transazione.

Morale della favola: talvolta è opportuno, anziché arrabbiarsi per aver preso una fregatura, interpellare un competente per avere un’idea completa della situazione; un geometra esperto – perito del tribunale – sarà in grado di fornire le informazioni necessarie per potere chiedere un parere legale.

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Estratti dalla perizia

Umidità da condensa

La presenza di macchiature e muffe consegue del tutto verosimilmente alla condensazione superficiale del vapor d’acqua presente nell’aria ambiente…

Com’è noto, la quantità d’acqua (sotto forma di vapore) che l’aria può contenere dipende essenzialmente dalla sua temperatura…

Da dove viene questa condensa?

L’aria calda ne può trattenere una quantità maggiore, mentre l’abbassamento di temperatura ne riduce il quantitativo fin quando, raggiunto il cosiddetto  punto di rugiada, il vapore condensa e si separa in forma d’acqua.

Quando avviene la condensazione?

In concreto, quando l’aria calda incontra una superficie (parete) fredda può, in relazione ad un preciso rapporto fisico, condensare; il vapor d’acqua non è più trattenuto dall’aria e si trasferisce alla superficie (più) fredda; l’esempio classico è rappresentato dalle goccioline d’acqua che d’inverno si formano sul vetro interno di una finestra.

Se la condensa però avviene su un muro di mattoni, il fenomeno è, nei primi tempi, meno evidente in quanto l’acqua viene assorbita dall’intonaco e dal muro; questo però diviene però ben presto terreno di coltura di muffe ed è in questa fase che il problema si palesa nella sua interezza.

Il fenomeno poi si autoalimenta, in quanto l’imbibizione del muro se da un lato contribuisce ad aumentare l’umidità relativa dell’aria ambiente, dall’altro aumenta la trasmittanza delle pareti umide, riducendone la temperatura superficiale; ciò facilita i fenomeni di condensa che tendono ad espandersi: inizialmente innescati dalla presenza di ponti termici successivamente si insediano su porzioni di pareti sempre più grandi.

Nel nostro caso?

Concretamente, con una temperatura dell’aria di circa 21° C. ed una umidità relativa del 70% [situazione rilevata all’atto del sopralluogo] il punto di rugiada si ha a circa 15,3° C., temperatura che non è possibile mantenere – su un muro di mattoni non coibentato –  con temperature esterne vicine allo zero o addirittura inferiori, come normalmente si verifica alle nostre latitudini nel periodo invernale.

Naturalmente questi dati debbono essere rilevati con strumentazioni idonee:  termo-igrometro digitale di precisione, termometro digitale a raggi infrarossi, igrometro digitale a contatto ecc.

Il geometra sa come si fa!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Stime immobiliari: la seconda opinione

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Premessa

C’è sempre un momento in cui un venditore si chiede: ‘Ma sto vendendo al prezzo giusto?‘, così come c’è un  momento in cui un compratore si domanda: ‘ Ma sto comprando al prezzo giusto?‘.

Si faccia una domanda e si dia una risposta

Il percorso di acquisto o vendita di una casa è lungo e complesso ed è quindi normale che possano sorgere dubbi: in fin dei conti si tratta di un momento molto importante nella vita di una persona o di una famiglia, sopratutto per le sue implicazioni economiche.

Secondo le statistiche, poi, è un’esperienza che si fa una volta nella vita ed è legittimo che non si vogliano prendere fregature.

Non voglio prendere fregature: come posso fare?

In questo post ci occuperemo solo di questioni di denaro: del resto abbiamo già trattato i problemi sulla regolarità degli immobili in diverse occasioni, di cui le più recenti sono:

Per quanto riguarda le questioni di soldi, invece, è sempre la solita storia: prezzo contro valore, valore contro prezzo.

Prezzo? Valore? ma esattamente di cosa stiamo parlando?

Tanto per capirci:  spesso si fa confusione fra prezzo e valore e questo capita anche a chi dovrebbe essere esperto (oppure si definisce tale).

In realtà si tratta di due concetti ben distinti:

il prezzo di un immobile è un dato storico, cioè relativo ad una vendita già avvenuta di un bene determinato: ad esempio, quell’appartamento in via Verdi al n. 312 al primo piano è stato venduto la settimana scorsa al prezzo di 200.000 euro;

il valore invece è una previsione di quale può essere il più probabile prezzo di vendita di un immobile: dire che quell’appartamento vale 180.000 euro vuol dire che quello è il prezzo a cui è più probabile che possa essere venduto (ma naturalmente non è garantito che sia così).

Ma chi stabilisce il prezzo?

Come si usa dire, è il mercato che fa il prezzo, cioè l’incontro fra l’offerta (chi vuole vendere) e la domanda (chi vuole comprare); se voglio vendere il mio appartamento a 300mila euro e trovo qualcuno che è disposto a pagare quella somma, non è detto che il prezzo pagato corrisponda al valore: può darsi che sia così oppure no.

E allora, chi stabilisce il valore?

Il valore lo stabilisce un esperto (perito estimatore o valutatore); fondamentale è che questo esperto sia professionalmente preparato e inoltre che sia indipendente, obbiettivo e imparziale, cioè non abbia alcun interesse legato alla compravendita dell’immobile da stimare.

E qui nasce il concetto di seconda opinione in campo immobiliare.

Allora, cos’è questa seconda opinione?

Il termine seconda opinione (second opinion) nasce in campo medico e consiste nel chiedere il parere su una diagnosi o un trattamento ad un medico (o un team) più esperto.

Nel nostro caso si tratta di acquisire il parere di un valutatore immobiliare esperto, parere che può essere chiesto secondo modalità differenti, riassumibili in:

  • Qual è il valore di mercato di questo immobile
  • Questo immobile è in vendita a tot euro: il prezzo è giusto?

Facciamo subito un esempio del caso 2, prendendo come spunto un incarico effettivamente ricevuto.

Tempo fa mi è stato chiesto di stimare, da parte di un possibile acquirente, un bene offerto in vendita a 3 milioni di euro; la mia valutazione è stata di 2,4 milioni. A questo punto potreste chiedermi: e allora cos’è successo?

La risposta è: non lo so! io ho consegnato la mia relazione di stima (che ora si chiama rapporto di valutazione) e sono stato pagato; ignoro cos’è accaduto dopo perché, non essendo coinvolto nella compravendita, non ne ho conosciuto gli sviluppi; può darsi che la differenza fra i due importi abbia scoraggiato il possibile acquirente, così come può essere che l’abbia aiutato a spuntare un prezzo minore di quello richiesto.

Altro esempio: un possibile venditore mi chiama esponendo di avere un immobile in vendita da molto tempo, al prezzo di 500mila euro a suo tempo suggerito dall’agente immobiliare, ma senza alcun esito; ora l’agente gli ha comunicato di avere ricevuto una proposta d’acquisto a 300mila euro e, tutto considerato, gli suggerisce di accettarla; a questo punto la situazione gli sembra veramente strana e vorrebbe avere un secondo parere; difficile criticarlo, non è vero?

La seconda opinione è un modo per sapere se c’è una fregatura in giro? Non mi permetto di suggerire questa ipotesi: io credo – fino a prova contraria – che i veri professionisti non cerchino mai di fregare nessuno, anche se qualche volta possono sbagliarsi: nessuno è infallibile.

Ma che tipo di perizia serve?

In linea di massima possiamo suddividere le perizie di stima immobiliare in due tipi:

  • la perizia classica in cui il valutatore giunge al valore sostanzialmente sulla base della propria esperienza professionale; oppure
  • la perizia redatta in base agli standard internazionali (IVS) secondo la procedura più idonea (che per una abitazione è, nella più parte dei casi, il Market Comparison Approach – MCA)

Il secondo procedimento, più lungo e complesso, è più affidabile anche se un po’ più costoso ; il procedimento classico è meno preciso, ma in certi casi è possibile ottenere comunque buoni risultati, sopratutto se il tecnico valutatore è esperto. 

Allora, qual è il modo migliore per tutelarsi?

Per quanto ho esposto, ritengo che la procedura migliore per il venditore sia fare stimare l’immobile da un esperto indipendente, obbiettivo e imparziale e sulla base del valore decidere a quale prezzo mettere in vendita l’immobile.

Nel caso dell’acquirente è possibile far stimare il bene senza comunicare il prezzo chiesto, ma in certi casi può essere conveniente informare l’esperto: un bravo professionista non si lascerà influenzare, ma potrà eventualmente suggerire – se richiesto dal cliente – una tattica idonea per cercare di ridurre la differenza fra il valore stimato ed il prezzo di vendita.

E l’agente immobiliare?

Ho grande rispetto per gli agenti immobiliari competenti e corretti e devo dire di averne conosciuti tanti; purtroppo talvolta se ne incontrano anche incompetenti o peggio scorretti e in questo caso il più delle volte uno se ne accorge tardi, quando il danno è fatto.

Per questo suggerisco sempre ai venditori di chiedere la prima opinione  ad un valutatore immobiliare esperto prima di affidare l’incarico all’agente.

Al tema ‘Perizie, stime e consulenze’ ho dedicato una pagina specifica del mio sito, che potrete leggere cliccando qui.

E ora, alla fine, a chi rivolgersi per una prima o seconda opinione immobiliare?

Beh, se avete letto qualcosa di quanto scrivo da tempo, saprete che il mio motto è: il Geometra sa come si fa!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Articolo revisionato l’11 luglio 2018