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L’intervista che non si è poi fatta

Può anche darsi che l’abbia sognata.

BUONGIORNO, LEI E’ STEFANO BATISTI, DI BOLOGNA ED È GEOMETRA

Buongiorno, sono Stefano Batisti, sì con una sola T, non come Lucio; non è un errore anagrafico ma una variante diffusa in Toscana; sono nato e abito a Bologna ma la mia famiglia è, appunto, di origine toscana.
Sono Geometra libero professionista da 40 anni e mi occupo di quasi tutto quanto riguarda la proprietà immobiliare; in particolare del contenzioso, cioè delle liti e delle vertenze relative agli immobili, e della loro stima, cioè delle valutazioni immobiliari, sia come perito del giudice sia come esperto di parte.

BENE, SICURAMENTE LEI CI PUÒ SPIEGARE COS’È IL VALORE DI UN IMMOBILE

Mi fa piacere che mi chieda cos’è il valore, perché è una di quelle parole che siamo talmente abituati a sentire da non riflettere più sul suo significato; ad esempio quando la pubblicità televisiva, siano le pentole oppure i materassi, dice che un oggetto con un ‘valore commerciale’ di, poniamo, 1.000 euro viene venduto a 500 suggerisce che si tratta di un grande affare. Questo in realtà è un espediente e lo spettatore non ha modo di sapere qual è il valore degli oggetti venduti; conosce solo il prezzo richiesto; e stiamo parlando di un prodotto di grande serie!
Il valore di una casa, di un appartamento (che è sempre un pezzo unico) è una PREVISIONE; il valore cioè è quella somma di denaro per la quale è più probabile che questa casa, questo appartamento possano essere venduti in un mercato normale; da questo si capisce perché la stima del valore, cioè la valutazione corretta di un immobile, è così importante, così come è importante la professionalità dell’esperto valutatore.

QUINDI, CONOSCERE IL VALORE DI UN IMMOBILE E’ IMPORTANTE

Certo, se devo comprare o vendere un immobile è necessario che sappia con precisione qual è la differenza fra il VALORE dell’immobile e il PREZZO che voglio chiedere, oppure che voglio pagare, in modo tale da poter impostare e condurre le trattative nel modo migliore.

MA IN CASO DI VENDITA NON E’ L’AGENTE IMMOBILIARE CHE VALUTA L’IMMOBILE?

Sì, in caso di vendita normalmente le valutazioni le fanno gli agenti immobiliari; il problema è che queste non sono stime imparziali e indipendenti, perché l’agente è molto interessato alla vendita e quindi spesso è portato a adattare il valore stimato alle esigenze del venditore. D’altronde il venditore è poco interessato a spendere denaro per farsi fare una stima realmente imparziale e obbiettiva; in realtà questi soldi (e probabilmente anche di più) alla fine li spenderà lo stesso, ma sotto una diversa forma: ribassi del prezzo, difficoltà nella vendita ecc.

D’ACCORDO, LA STIMA SERVE A CHI DEVE VENDERE; MA SERVE ANCHE A CHI DEVE COMPRARE UNA CASA?

Sicuro, anche al compratore può servire la stima di un esperto imparziale; posso fare un esempio? Tempo fa sono stato incaricato da una persona – che voleva comprare una villa in collina – di eseguirne la stima per verificare la correttezza del prezzo richiesto, che era di tre milioni di euro; io sono arrivato a stimarla 2.400.000; successivamente mi è stato riferito che l’accordo era stato trovato su una cifra intorno ai due milioni e mezzo, quindi si può dire che il mio lavoro è stato sicuramente utile, perché la trattativa si è poi svolta su dati realistici e non di convenienza.

PERO’ NOI VEDIAMO CHE SUI GIORNALI, SU INTERNET CI SONO TABELLE DEI VALORI, SITI CHE FANNO LE STIME ONLINE E COSI’ VIA…

Ha ragione, sulle stime c’è parecchia confusione e si può dire che in Italia le stime le fanno tutti: il Catasto, le associazioni degli agenti immobiliari e altri organismi e banche dati reperibili su Internet; il loro maggior pregio è che non costano nulla! però i dati che forniscono sono talmente generici da risultare inutili all’atto pratico; per esempio, che valore potrà mai avere una stima fatta senza vedere l’appartamento, senza misurarlo con precisione, senza verificare le rifiniture, lo stato di conservazione e così via; senza poi parlare della conformità edilizia/urbanistica e catastale!

GEOMETRA BATISTI, PUÒ DIRCI IN QUALI ALTRE OCCASIONI È NECESSARIA UNA STIMA PROFESSIONALE?

Ci sono situazioni in cui il cittadino riconosce subito di avere bisogno di una valutazione obbiettiva, ed è il caso della divisione immobiliare; come sa, nella successione gli eredi acquisiscono una quota di un patrimonio che spesso comprende anche diverse unità immobiliari, e prima o poi (meglio prima!) è necessario giungere alla divisione; in questo caso è indispensabile rivolgersi ad un valutatore immobiliare esperto che potrà operare come consulente di una parte oppure – auspicabilmente – nell’interesse di tutti i comproprietari.
Una stima corretta ed affidabile è utile anche nelle vertenze col fisco relative al valore imponibile dell’immobile (nei casi in cui non è applicabile il cosiddetto procedimento del prezzo-valore); posso citare situazioni in cui, di fronte a una stima correttamente eseguita in aderenza agli standard internazionali, il fisco ha ridimensionato le sue pretese,

BENE, A QUESTO PUNTO POSSIAMO CONCLUDERE CERCANDO DI DESCRIVERE CHI E’ IL VALUTATORE IMMOBILIARE

Chi è un valutatore immobiliare affidabile? Beh, sicuramente un libero professionista indipendente, iscritto al proprio albo professionale, che conosce e usa le procedure previste dagli standard internazionali di valutazione (gli IVS) e non si limita a fare le stime solo sulla base dell’esperienza; sono importanti anche l’iscrizione all’albo dei periti del tribunale e alle associazioni nazionali dei valutatori immobiliari, come E-Valuations.

GRAZIE GEOM. BATISTI, E BUON LAVORO!
Grazie e buon lavoro anche a Lei.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in valutazioni immobiliari

 

Successione (sempre da geometra!)

Tempo fa raccontavo di una dichiarazione di successione redatta e presentata per conto di una cliente.

Successione telematica?

Oggi le cose sono cambiate, poiché è entrata a regime la ‘Successione Telematica’ che non consente errori: se la dichiarazione non è completa e precisa,  viene scartata, cioè non accettata dal sistema.

L’intermediario, cioè il professionista che cura la redazione della dichiarazione ed il suo invio all’Agenzia delle Entrate, deve quindi – nel caso sia stata rifiutata – correggerla e inviarla nuovamente; ho sentito di casi in cui la denuncia è stata scartata diverse volte prima di imbroccare quella giusta.

A questo riguardo ho un caso da riferire, che conferma l’opinione che riferirò in fondo.

Un caso vero, banale ma…

Un cliente mi chiama per chiedermi lumi su cosa si dovrà fare quando – il più tardi possibile – l’anziano padre, che vive in un’altra regione con la seconda moglie (con la quale peraltro il cliente ha ottimi rapporti, reciproci) verrà a mancare.

Naturalmente gli rappresento la necessità di una attenta ricognizione del patrimonio immobiliare, con particolare riguardo ai beni eventualmente acquistati dalla moglie con denaro del marito (il regime patrimoniale è di separazione dei beni, mi dice) e del patrimonio mobiliare (conto corrente, conto titoli, cassetta di sicurezza ecc.) e dei suoi movimenti; tutto questo per verificare un’eventuale lesione di legittima e così via.

Gli segnalo anche l’opportunità di ricercare un eventuale testamento, che potrebbe essere custodito in casa o affidato a terze persone oppure conservato da un notaio; insomma, gli espongo tutto quanto ritengo necessario appurare in questo frangente.

Quando non tutto funziona come dovrebbe

Diverso tempo dopo, improvvisamente il padre muore; il cliente me lo segnala, facendomi anche presente che la vedova gli avrebbe proposto di fare seguire tutti gli adempimenti da un professionista* loro amico, anche a lui noto; non volendo dare adito a polemiche in un momento così delicato, ha accettato; gli dico che ha fatto bene.

Un paio di mesi dopo mi richiama e dice che sì, hanno accertato quanto necessario e presentato la successione ma la dichiarazione è stata scartata; il professionista*, che non ha idea di quale sia il problema, si è rivolto all’Agenzia ma il funzionario non glielo ha saputo spiegare e gli ha suggerito di rivolgersi in Catasto; a questo punto ha pensato bene di chiamarmi.

Allora cosa si deve fare?

Mi faccio mandare dal professionista* la ricevuta con le motivazioni della mancata accettazione (che spesso sono abbastanza generiche visto che in quella fase il controllo è automatico) e la copia della dichiarazione;  capisco di cosa si tratta, gli suggerisco come fare e dopo qualche giorno mi scrivono – separatamente – il professionista* e il cliente, elogiando, ringraziando  e compagnia cantante.

Come ho fatto a risolvere il problema quasi al volo? Facile:

  1. perché sono un geometra
  2. esperto in successioni, particolarmente con immobili

Quindi la morale è la solita: successione? immobili? geometra!

Perché?

Perché il geometra sa come si fa!

* ho scritto professionista anziché avvocato, commercialista, notaio, ragioniere ecc. perché non mi interessa parlare male degli altri bensì parlare bene dei geometri, cioè degli specialisti della proprietà immobiliare.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in successioni e divisioni

 

Fotovoltaico e catasto

Premessa: si tratta di una questione che, come spesso accade quando vi è una successione di norme diverse, alla fine forse non è così chiara come dovrebbe essere, e quindi è utile riassumere i termini della questione, particolarmente per quanto riguarda gli immobili non residenziali.

Impianto ‘a terra’ oppure su tetto o lastrico solare?

La normativa vigente non prevede, sempre e comunque,  l’accatastamento di un impianto fotovoltaico installato sul tetto o sul lastrico solare di un edificio, come vedremo.

L’obbligo di accatastamento autonomo (nella categoria D/1) degli impianti fotovoltaici ‘a terra’ è stato – da ultimo – chiarito dalla circ. 36/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate; nel caso, invece, di un IFV su tetto o lastrico solare di un edificio a destinazione non residenziale, non sussisteva l’obbligo, essendo questo assimilabile agli impianti di pertinenza degli immobili.

E allora?

In questo caso l’indicazione da seguire era di valutare se l’impianto fotovoltaico aveva incrementato il valore dell’immobile (o la sua redditività ordinaria – cioè la rendita catastale) del 15% o più rispetto al valore originario; in questo caso il proprietario avrebbe dovuto presentare apposita variazione all’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate).

Ma adesso è ancora così?

Beh, non proprio.

La L. 208/2015 (cioè la legge di stabilità per il 2016) all’art. 1 comma 21 ha previsto sostanziali cambiamenti per la determinazione della rendita catastale dei fabbricati censiti nelle categorie catastali dei gruppi D ed E; a seguito di queste modifiche l’AdE prontamente emetteva la circ. n. 2/E del 2016 in cui precisava le modalità di presentazione delle denunce di variazione per “scorporo di componenti impiantistiche”.

Tali denunce consentivano di rideterminare la rendita catastale – calcolata com’è noto in base alla stima diretta – detraendo dalla stessa le componenti impiantistiche (“macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”) cioè i cosiddetti ‘imbullonati’, che potevano quindi essere escluse dal calcolo.

Ma siamo sicuri?

Con la circ. 27/E del 2016, che rispondeva ai quesiti posti dalla stampa specializzata, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata specificamente sulla questione degli IFV, al punto 1.5 che conviene leggere bene.

1.5 Rendita autonoma per gli “imbullonati”

D. A seguito della procedura Docfa prevista dal comma 22 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016 (per i cosiddetti “imbullonati”), con cui si procede alla deduzione dalla rendita del fabbricato della parte relativa all’impianto fotovoltaico insito sul tetto (non integrato), anche in riferimento a quanto chiarito dalla circolare 2/E del 2016, si deve procedere all’accatastamento individuale autonomo dell’impianto e, in caso positivo, a quali condizioni ciò avviene?

R. Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 22, della legge di Stabilità 2016 prevedono la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.
Con riferimento agli impianti fotovoltaici, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, ha precisato che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.
La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici, sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E.
Quanto alla dichiarazione in catasto delle nuove realizzazioni, occorre preliminarmente osservare che, di norma, un qualsiasi cespite immobiliare, costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale.
Mentre l’autonomia reddituale, per gli impianti in questione, è ordinariamente verificata, l’autonomia funzionale va tecnicamente riscontrata, verificando gli elementi che ne caratterizzano la delimitazione, l’ordinaria accessibilità, ecc.
Ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.
Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari si precisa che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.
Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con la citata circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari [o superiore] al 15%.

Sembra tutto abbastanza chiaro, ma se ancora non fossi sicuro su come comportarmi?

La normativa tributaria è notoriamente molto complessa e quella catastale, che deve arrabattarsi a gestire situazioni nuove con metodi antichi, è sicuramente ostica da digerire; però, se non sei sicuro, sai a chi devi rivolgerti: allo specialista della proprietà immobiliare, cioè al Geometra!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in catasto e fiscalità immobiliare

Rivalutazione terreni e partecipazioni 2019

Cos’è la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni?

La rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni è stata introdotta nella normativa tributaria italiana a partire dal 2003 e la possibilità di usufruirne è stata via via prorogata sino ad oggi, sia pure con alcune modifiche.

La legge di bilancio 2019  consente ancora (commi 1053-1054) la possibilità, pagando una imposta sostitutiva, di rideterminare il costo di acquisto (o meglio di rivalutare il valore) di:

  • terreni edificabili e con destinazione agricola;
  • partecipazioni in società non quotate

purché posseduti alla data del 1° gennaio 2019.

A cosa serve la rideterminazione dei valori?

Nel caso di vendita di questi beni, ciò consente di ridurre la plusvalenza, cioè la differenza fra il prezzo di vendita e quello di acquisto, con un importante risparmio sulle imposte ordinarie; col pagamento dell’imposta sostitutiva la plusvalenza può essere ridotta o addirittura annullata.

Quanto costa la rideterminazione dei valori?

L’imposta sostitutiva è stata modificata rispetto all’edizione 2018; per i terreni – edificabili e agricoli – e le partecipazioni non qualificate è del 10%, mentre per le partecipazioni qualificate è dell’11%.

Come si procede alla rideterminazione del valore?
  • La data di riferimento per il possesso dei terreni o delle partecipazioni è il 1° gennaio 2019;
  • Entro il 30 giugno 2019 si deve fare redigere ed asseverare con giuramento (perizia giurata) da un professionista abilitato la stima del valore del bene,
  • Calcolato l’importo dell’imposta si deve procedere al pagamento come segue.
Pagamento dell’imposta sostitutiva

Nel caso dei terreni, ad esempio, l’aliquota del 10% deve essere applicata al valore risultante dalla perizia di stima e l’imposta sostitutiva deve essere versata:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 giugno 2019, oppure
  • in tre rate annuali, di uguale importo, alle seguenti scadenze:
    • prima rata entro il 30 giugno 2019
    • seconda rata entro il 30 giugno 2020, maggiorata degli interessi del 3% annuo, calcolati dalla data di versamento della prima rata;
    • terza e ultima rata entro il 30 giugno 2021,  maggiorata degli interessi del 3% annuo, calcolati dalla data di versamento della prima rata.
E se il bene è già stato rivalutato in passato?

Se un terreno o una partecipazione, ancora posseduti, sono stati rivalutati in passato, è necessario verificare l’interesse ad una nuova rivalutazione, che può avvenire anche in diminuzione.

In questo ultimo caso l’imposta deve essere determinata su tutto l’importo stimato (per capirci, nel caso dei terreni, al 10%), ma dal totale è possibile detrarre l’importo già versato con la precedente rivalutazione.

Umidità in casa e risarcimento dal venditore.

Umidità in casa?

Come sempre, è meglio prendere spunto da un caso realmente accaduto: a dicembre 2016 mi telefona il Sig. Rossi esponendo di avere acquistato, alcuni mesi prima, un appartamentino al piano terreno di uno stabile di vecchia costruzione; l’alloggio (soggiorno con angolo cottura, camera e bagno) era stato recentemente ristrutturato e l’acquirente vi aveva subito traslocato, senza nemmeno doverlo imbiancare.

Ma cos’era successo?

Nel mese di ottobre, con l’accensione del riscaldamento (individuale) erano apparse su alcune pareti (confinanti con l’esterno) piccole macchie di muffa; inizialmente il Sig. Rossi le aveva pulite, ma ben presto erano ricomparse.

Il fenomeno era poi progressivamente aumentato; inoltre, con l’avanzare della stagione fredda, al mattino era anche apparsa umidità in alcune zone del pavimento della camera da letto.

In effetti, è un bel problema!

La descrizione precisa del Sig. Rossi lascia pochi dubbi: con ogni probabilità si trattava di condensa dell’umidità ambientale e glielo dico subito; naturalmente  preciso che per essere più sicuro avrei dovuto visitare l’immobile ed eseguire alcune rilevazioni strumentali.

Il Sig. Rossi mi ringrazia e mi dice che mi richiamerà, cosa che effettivamente fa un paio di mesi dopo: vado a trovarlo e vedo che nel frattempo – siamo a febbraio – la situazione si è prevedibilmente aggravata.

Rilevo e fotografo le zone interessate; registro la temperatura e l’umidità dell’aria e delle pareti: è come pensavo e lo scriverò nella mia perizia, di cui in calce riporto alcuni estratti.

E il venditore?

A questo punto il Sig. Rossi si è consultato col legale il quale, dopo avere letto la mia perizia ed avere chiesto alcuni chiarimenti, ha ritenuto che il vizio (insufficiente coibentazione) fosse stato occultato dal venditore e comunque, non essendo ancora trascorso l’anno dall’acquisto (art. 1490 e segg. C.C.) gli ha notificato una richiesta di risarcimento.

L’importo era stato determinato, in accordo con i miei accertamenti, sulla base del costo presunto di ripristino e coibentazione dell’alloggio e dell’incidenza di spese tecniche e di assistenza legale.

Com’è andata a finire?

Dopo una trattativa serrata nel corso della quale ho affiancato il suo avvocato, le parti hanno trovato un accordo stragiudiziale: il venditore ha ritenuto che anziché pagare migliaia di euro a avvocato e geometra per poi probabilmente essere sconfitto in giudizio, fosse più conveniente raggiungere una transazione.

Morale della favola: talvolta è opportuno, anziché arrabbiarsi per aver preso una fregatura, interpellare un competente per avere un’idea completa della situazione; un geometra esperto – perito del tribunale – sarà in grado di fornire le informazioni necessarie per potere chiedere un parere legale.

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Estratti dalla perizia

Umidità da condensa

La presenza di macchiature e muffe consegue del tutto verosimilmente alla condensazione superficiale del vapor d’acqua presente nell’aria ambiente…

Com’è noto, la quantità d’acqua (sotto forma di vapore) che l’aria può contenere dipende essenzialmente dalla sua temperatura…

Da dove viene questa condensa?

L’aria calda ne può trattenere una quantità maggiore, mentre l’abbassamento di temperatura ne riduce il quantitativo fin quando, raggiunto il cosiddetto  punto di rugiada, il vapore condensa e si separa in forma d’acqua.

Quando avviene la condensazione?

In concreto, quando l’aria calda incontra una superficie (parete) fredda può, in relazione ad un preciso rapporto fisico, condensare; il vapor d’acqua non è più trattenuto dall’aria e si trasferisce alla superficie (più) fredda; l’esempio classico è rappresentato dalle goccioline d’acqua che d’inverno si formano sul vetro interno di una finestra.

Se la condensa però avviene su un muro di mattoni, il fenomeno è, nei primi tempi, meno evidente in quanto l’acqua viene assorbita dall’intonaco e dal muro; questo però diviene però ben presto terreno di coltura di muffe ed è in questa fase che il problema si palesa nella sua interezza.

Il fenomeno poi si autoalimenta, in quanto l’imbibizione del muro se da un lato contribuisce ad aumentare l’umidità relativa dell’aria ambiente, dall’altro aumenta la trasmittanza delle pareti umide, riducendone la temperatura superficiale; ciò facilita i fenomeni di condensa che tendono ad espandersi: inizialmente innescati dalla presenza di ponti termici successivamente si insediano su porzioni di pareti sempre più grandi.

Nel nostro caso?

Concretamente, con una temperatura dell’aria di circa 21° C. ed una umidità relativa del 70% [situazione rilevata all’atto del sopralluogo] il punto di rugiada si ha a circa 15,3° C., temperatura che non è possibile mantenere – su un muro di mattoni non coibentato –  con temperature esterne vicine allo zero o addirittura inferiori, come normalmente si verifica alle nostre latitudini nel periodo invernale.

Naturalmente questi dati debbono essere rilevati con strumentazioni idonee:  termo-igrometro digitale di precisione, termometro digitale a raggi infrarossi, igrometro digitale a contatto ecc.

Il geometra sa come si fa!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Stime immobiliari: la seconda opinione

Premessa

C’è sempre un momento in cui un venditore si chiede: ‘Ma sto vendendo al prezzo giusto?‘, così come c’è un  momento in cui un compratore si domanda: ‘ Ma sto comprando al prezzo giusto?‘.

Si faccia una domanda e si dia una risposta

Il percorso di acquisto o vendita di una casa è lungo e complesso ed è quindi normale che possano sorgere dubbi: in fin dei conti si tratta di un momento molto importante nella vita di una persona o di una famiglia, sopratutto per le sue implicazioni economiche.

Secondo le statistiche, poi, è un’esperienza che si fa una volta nella vita ed è legittimo che non si vogliano prendere fregature.

Non voglio prendere fregature: come posso fare?

In questo post ci occuperemo solo di questioni di denaro: del resto abbiamo già trattato i problemi sulla regolarità degli immobili in diverse occasioni, di cui le più recenti sono:

Per quanto riguarda le questioni di soldi, invece, è sempre la solita storia: prezzo contro valore, valore contro prezzo.

Prezzo? Valore? ma esattamente di cosa stiamo parlando?

Tanto per capirci:  spesso si fa confusione fra prezzo e valore e questo capita anche a chi dovrebbe essere esperto (oppure si definisce tale).

In realtà si tratta di due concetti ben distinti:

il prezzo di un immobile è un dato storico, cioè relativo ad una vendita già avvenuta di un bene determinato: ad esempio, quell’appartamento in via Verdi al n. 312 al primo piano è stato venduto la settimana scorsa al prezzo di 200.000 euro;

il valore invece è una previsione di quale può essere il più probabile prezzo di vendita di un immobile: dire che quell’appartamento vale 180.000 euro vuol dire che quello è il prezzo a cui è più probabile che possa essere venduto (ma naturalmente non è garantito che sia così).

Ma chi stabilisce il prezzo?

Come si usa dire, è il mercato che fa il prezzo, cioè l’incontro fra l’offerta (chi vuole vendere) e la domanda (chi vuole comprare); se voglio vendere il mio appartamento a 300mila euro e trovo qualcuno che è disposto a pagare quella somma, non è detto che il prezzo pagato corrisponda al valore: può darsi che sia così oppure no.

E allora, chi stabilisce il valore?

Il valore lo stabilisce un esperto (perito estimatore o valutatore); fondamentale è che questo esperto sia professionalmente preparato e inoltre che sia indipendente, obbiettivo e imparziale, cioè non abbia alcun interesse legato alla compravendita dell’immobile da stimare.

E qui nasce il concetto di seconda opinione in campo immobiliare.

Allora, cos’è questa seconda opinione?

Il termine seconda opinione (second opinion) nasce in campo medico e consiste nel chiedere il parere su una diagnosi o un trattamento ad un medico (o un team) più esperto.

Nel nostro caso si tratta di acquisire il parere di un valutatore immobiliare esperto, parere che può essere chiesto secondo modalità differenti, riassumibili in:

  • Qual è il valore di mercato di questo immobile
  • Questo immobile è in vendita a tot euro: il prezzo è giusto?

Facciamo subito un esempio del caso 2, prendendo come spunto un incarico effettivamente ricevuto.

Tempo fa mi è stato chiesto di stimare, da parte di un possibile acquirente, un bene offerto in vendita a 3 milioni di euro; la mia valutazione è stata di 2,4 milioni. A questo punto potreste chiedermi: e allora cos’è successo?

La risposta è: non lo so! io ho consegnato la mia relazione di stima (che ora si chiama rapporto di valutazione) e sono stato pagato; ignoro cos’è accaduto dopo perché, non essendo coinvolto nella compravendita, non ne ho conosciuto gli sviluppi; può darsi che la differenza fra i due importi abbia scoraggiato il possibile acquirente, così come può essere che l’abbia aiutato a spuntare un prezzo minore di quello richiesto.

Altro esempio: un possibile venditore mi chiama esponendo di avere un immobile in vendita da molto tempo, al prezzo di 500mila euro a suo tempo suggerito dall’agente immobiliare, ma senza alcun esito; ora l’agente gli ha comunicato di avere ricevuto una proposta d’acquisto a 300mila euro e, tutto considerato, gli suggerisce di accettarla; a questo punto la situazione gli sembra veramente strana e vorrebbe avere un secondo parere; difficile criticarlo, non è vero?

La seconda opinione è un modo per sapere se c’è una fregatura in giro? Non mi permetto di suggerire questa ipotesi: io credo – fino a prova contraria – che i veri professionisti non cerchino mai di fregare nessuno, anche se qualche volta possono sbagliarsi: nessuno è infallibile.

Ma che tipo di perizia serve?

In linea di massima possiamo suddividere le perizie di stima immobiliare in due tipi:

  • la perizia classica in cui il valutatore giunge al valore sostanzialmente sulla base della propria esperienza professionale; oppure
  • la perizia redatta in base agli standard internazionali (IVS) secondo la procedura più idonea (che per una abitazione è, nella più parte dei casi, il Market Comparison Approach – MCA)

Il secondo procedimentopiù lungo e complesso, è più affidabile anche se un po’ più costoso ; il procedimento classico è meno preciso, ma in certi casi è possibile ottenere comunque buoni risultati, sopratutto se il tecnico valutatore è esperto. 

Allora, qual è il modo migliore per tutelarsi?

Per quanto ho esposto, ritengo che la procedura migliore per il venditore sia fare stimare l’immobile da un esperto indipendente, obbiettivo e imparziale e sulla base del valore decidere a quale prezzo mettere in vendita l’immobile.

Nel caso dell’acquirente è possibile far stimare il bene senza comunicare il prezzo chiesto, ma in certi casi può essere conveniente informare l’esperto: un bravo professionista non si lascerà influenzare, ma potrà eventualmente suggerire – se richiesto dal cliente – una tattica idonea per cercare di ridurre la differenza fra il valore stimato ed il prezzo di vendita.

E l’agente immobiliare?

Ho grande rispetto per gli agenti immobiliari competenti e corretti e devo dire di averne conosciuti tanti; purtroppo talvolta se ne incontrano anche incompetenti o peggio scorretti e in questo caso il più delle volte uno se ne accorge tardi, quando il danno è fatto.

Per questo suggerisco sempre ai venditori di chiedere la prima opinione  ad un valutatore immobiliare esperto prima di affidare l’incarico all’agente.

Al tema ‘Perizie, stime e consulenze’ ho dedicato una pagina specifica del mio sito, che potrete leggere cliccando qui.

E ora, alla fine, a chi rivolgersi per una prima o seconda opinione immobiliare?

Beh, se avete letto qualcosa di quanto scrivo da tempo, saprete che il mio motto è: il Geometra sa come si fa!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Articolo revisionato l’11 luglio 2018

 

Ancora sulla relazione tecnica integrata

La relazione tecnica integrata, cioè la relazione di conformità urbanistica e catastale, è stata adottata senza problemi nelle compravendite immobiliari; è però utile precisare alcuni particolari.

Per prima cosa possiamo rileggere quanto scrivevo qui.

Chi deve produrre la Relazione?

Il venditore.

Chi la prepara?

Un tecnico abilitato, tipicamente un Geometra libero professionista.

Quanto tempo ci vuole?

Attualmente i tempi necessari stanno aumentando perché le ricerche dei cosiddetti ‘precedenti edilizi’ stanno mettendo a dura prova gli Uffici Comunali.

Ad esempio il Comune di Bologna ha segnalato che “dato l’incremento delle richieste di accesso atti e visione pervenute al Settore Servizi per l’Edilizia in seguito all’applicazione del Protocollo d’intesa sottoscritto tra Consiglio Notarile ed Ordini Professionali che prevede dal 1° settembre 2017 l’ufficializzazione della Relazione di Conformità Urbanistica e Conformità Catastale nelle compravendite immobiliari, nelle more di misure organizzative conseguenti al Protocollo stesso, in via transitoria e fino al 31 dicembre 30 giugno 2018, il Settore Servizi per l’Edilizia ha fissato il termine procedimentale di 60 giorni solo per le istanze in materia di edilizia privata di accesso atti e di visione e copia che ricadono nell’ambito di applicazione del suddetto Protocollo.”

E quindi è necessario incaricare il tecnico prescelto con congruo anticipo sulla vendita, visto che il tempo necessario potrà aggirarsi sui due-tre mesi.

Quanto costa?

Dipende dalla complessità delle ricerche necessarie; in ogni caso si tratta di una piccolissima frazione del valore della vendita.

Non dimenticare!

Se la vendita è affetta da profili di nullità o annullabilità, vizi ecc., chi rischia è sempre il venditore, che in certi casi potrà rivalersi sul notaio e/o sul tecnico certificatore, ma che sopporterà in prima battuta i problemi che dovessero emergere.

In conclusione

E’ molto importante che la relazione tecnica integrata sia completa e precisa; poiché richiede una preparazione professionale approfondita è evidente che non potrà essere svenduta a prezzo vile (senza tenere conto delle spese); qualsiasi professionista potrà comunque fornire informazioni adeguate per consentire di scegliere con cognizione di causa.

Ricorda infine che secondo i termini dell’accordo che ha istituito la Relazione Tecnica Integrata, il tecnico redattore deve essere:

  • in regola con l’iscrizione all’albo professionale;
  • in regola con gli adempimenti previdenziali;
  • in regola con la formazione permanente;
  • in possesso di polizza  r.c. professionale.

 

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Articolo revisionato il 29 agosto 2018

Lavori edili e gravi difetti dell’opera

La Cassazione cambia registro.

Secondo una recentissima decisione, il termine annuale previsto – a pena di decadenza – dall’art. 1669 1° co. del Codice Civile per la denuncia dei gravi difetti decorre dal momento in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro causa, individuata nell’imperfetta esecuzione dell’opera.

E cioè?

Nel caso di specie la Corte d’Appello aveva condannato gli appaltatori in quanto aveva ritenuto che il termine di prescrizione dell’azione giudiziale decorresse dal momento del deposito della relazione del CTU poiché solo dal quel momento – sosteneva la Corte in linea con numerose precedenti pronunce  – il committente aveva appunto conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva sia della gravità dei vizi sia della loro imputabilità agli appaltatori.

Invece?

Questi ultimi sostenevano invece che il committente era decaduto dal diritto in quanto il termine avrebbe dovuto essere computato dalla conoscenza di una relazione tecnica precedente il giudizio, sia se compiuta in sede stragiudiziale ovvero di accertamento tecnico preventivo.

La Cassazione ha ritenuto fondata quest’ultima tesi e “ha cassato la pronuncia del giudice di merito che aveva fatto decorrere il termine decadenziale de quo dal giorno del deposito della consulenza tecnica d’ufficio disposta nel corso della causa di merito – e non anche dalla data della citazione a giudizio dell’appaltatore -, osservando come la proposizione di un’azione giudiziaria introdotta mediante citazione a giudizio non possa non implicare, da parte del committente, l’ormai avvenuta conoscenza dei vizi lamentati, conoscenza che costituisce addirittura un prius logico rispetto alla citazione stessa“.

E quindi?

Questa sentenza suggerisce una precisa linea di comportamento, di cui avevamo già parlato in passato: di fronte al dubbio che i lavori o le opere appaltate presentino vizi o difetti imputabili all’appaltatore (o al costruttore-venditore) è fondamentale non perdere tempo!

La prima cosa da fare è chiedere un parere tecnico qualificato (espresso in una perizia giurata) a un tecnico esperto nell’ambito contenzioso (ad esempio, un geometra perito del tribunale) e poi correre dall’avvocato, che provvederà a contestare l’inadempimento all’appaltatore, nelle forme di legge; dopo questo passaggio l’avvio delle eventuali azioni giudiziarie senza correre il rischio della prescrizione (cioè della morte) del diritto sarà indubbiamente più semplice.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Articolo revisionato il 29 agosto 2018

Relazione tecnica integrata (e sai cosa compri!)

Il nome completo è: Relazione tecnica integrata di supporto alle compravendite.

Di cosa si tratta?

Si tratta di una procedura concordata fra Notai e professionisti tecnici bolognesi per fornire adeguato supporto alla circolazione dei beni immobili sul mercato.

La relazione è un documento redatto da un tecnico abilitato secondo uno schema prefissato col quale il professionista attesta la conformità catastale e lo stato edilizio ed urbanistico del bene.

Nota: questa procedura ormai viene adottata in molte Regioni.

Chi deve procurarla?

L’incarico di redigere la relazione verrà fornito dal venditore sulla base delle richieste del Notaio incaricato.

Chi può prepararla?

Il tecnico incaricato deve essere:

  • in regola con l’iscrizione all’albo professionale;
  • in regola con gli adempimenti previdenziali;
  • in regola con la formazione permanente;
  • in possesso di polizza  r.c. professionale.
A cosa serve?

Si tratta di una importante iniziativa volta ad assicurare certezza ai trasferimenti immobiliari e ridurre il contenzioso post-vendita.

Naturalmente i diversi attori del processo dovranno resistere alla tentazione di considerare l’adempimento come un mero passaggio formale e voler risparmiare sul costo a scapito della qualità della prestazione.

Tanto per capirci, il valore medio degli immobili venduti nel 2016 in Emilia-Romagna è di circa 207.000 € (mia elaborazione su dati Agenzia delle Entrate); il costo della relazione e dell’attività di indagine e analisi necessaria rappresenta una piccolissima porzione dell’importo della transazione, ma a questa conferisce la sicurezza  necessaria.

Per la maggioranza delle persone l’acquisto della casa è un’esperienza molto importante che si compie una sola volta nella vita: perché correre rischi?

Morale della favola

Rischiare non conviene, mai!

Articolo revisionato il 29 agosto 2018

Mutuo fondiario nullo?

Con una recente sentenza, la Cassazione ha affermato, cambiando orientamento rispetto al passato, che un mutuo fondiario erogato per un importo superiore all’80% del valore dell’immobile è nullo!

Ma in concreto ciò cosa significa?  che la banca mutuante non può godere delle tutele previste dalla normativa a favore del credito fondiario.

Il mutuo fondiario nullo però può essere convertito in un normale mutuo ipotecario: e questo per il mutuatario, cioè il cittadino, non dovrebbe fare differenza, suggeriscono autorevoli commentatori; si attendono però chiarimenti concreti.

 

Articolo revisionato il 29 agosto 2018