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Fotovoltaico e catasto

Premessa: si tratta di una questione che, come spesso accade quando vi è una successione di norme diverse, alla fine forse non è così chiara come dovrebbe essere, e quindi è utile riassumere i termini della questione, particolarmente per quanto riguarda gli immobili non residenziali.

Impianto ‘a terra’ oppure su tetto o lastrico solare?

La normativa vigente non prevede, sempre e comunque,  l’accatastamento di un impianto fotovoltaico installato sul tetto o sul lastrico solare di un edificio, come vedremo.

L’obbligo di accatastamento autonomo (nella categoria D/1) degli impianti fotovoltaici ‘a terra’ è stato – da ultimo – chiarito dalla circ. 36/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate; nel caso, invece, di un IFV su tetto o lastrico solare di un edificio a destinazione non residenziale, non sussisteva l’obbligo, essendo questo assimilabile agli impianti di pertinenza degli immobili.

E allora?

In questo caso l’indicazione da seguire era di valutare se l’impianto fotovoltaico aveva incrementato il valore dell’immobile (o la sua redditività ordinaria – cioè la rendita catastale) del 15% o più rispetto al valore originario; in questo caso il proprietario avrebbe dovuto presentare apposita variazione all’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate).

Ma adesso è ancora così?

Beh, non proprio.

La L. 208/2015 (cioè la legge di stabilità per il 2016) all’art. 1 comma 21 ha previsto sostanziali cambiamenti per la determinazione della rendita catastale dei fabbricati censiti nelle categorie catastali dei gruppi D ed E; a seguito di queste modifiche l’AdE prontamente emetteva la circ. n. 2/E del 2016 in cui precisava le modalità di presentazione delle denunce di variazione per “scorporo di componenti impiantistiche”.

Tali denunce consentivano di rideterminare la rendita catastale – calcolata com’è noto in base alla stima diretta – detraendo dalla stessa le componenti impiantistiche (“macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”) cioè i cosiddetti ‘imbullonati’, che potevano quindi essere escluse dal calcolo.

Ma siamo sicuri?

Con la circ. 27/E del 2016, che rispondeva ai quesiti posti dalla stampa specializzata, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata specificamente sulla questione degli IFV, al punto 1.5 che conviene leggere bene.

1.5 Rendita autonoma per gli “imbullonati”

D. A seguito della procedura Docfa prevista dal comma 22 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016 (per i cosiddetti “imbullonati”), con cui si procede alla deduzione dalla rendita del fabbricato della parte relativa all’impianto fotovoltaico insito sul tetto (non integrato), anche in riferimento a quanto chiarito dalla circolare 2/E del 2016, si deve procedere all’accatastamento individuale autonomo dell’impianto e, in caso positivo, a quali condizioni ciò avviene?

R. Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 22, della legge di Stabilità 2016 prevedono la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.
Con riferimento agli impianti fotovoltaici, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, ha precisato che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.
La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici, sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E.
Quanto alla dichiarazione in catasto delle nuove realizzazioni, occorre preliminarmente osservare che, di norma, un qualsiasi cespite immobiliare, costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale.
Mentre l’autonomia reddituale, per gli impianti in questione, è ordinariamente verificata, l’autonomia funzionale va tecnicamente riscontrata, verificando gli elementi che ne caratterizzano la delimitazione, l’ordinaria accessibilità, ecc.
Ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.
Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari si precisa che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.
Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con la citata circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari [o superiore] al 15%.

Sembra tutto abbastanza chiaro, ma se ancora non fossi sicuro su come comportarmi?

La normativa tributaria è notoriamente molto complessa e quella catastale, che deve arrabattarsi a gestire situazioni nuove con metodi antichi, è sicuramente ostica da digerire; però, se non sei sicuro, sai a chi devi rivolgerti: allo specialista della proprietà immobiliare, cioè al Geometra!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in catasto e fiscalità immobiliare