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Aspettando la riforma del Catasto

La riforma del Catasto arriverà: magari non proprio domattina, anche perché non si vede chi abbia tanta forza da poterla mettere in campo prima delle elezioni, ma si dice che nel giro di un anno sarà pronta (più o meno subito dopo le elezioni del 2018.)

E quindi, cosa fare?

Chi ha qualche situazione in sospeso (vendita, divisione ecc.) è meglio che cominci a programmarli, per evitare di pagare più del previsto: insomma, è meglio che si dia da fare.

Perché è meglio non aspettare?

Ammesso che la riforma venga fatta sempre nel segno dell’invarianza di gettito, è improbabile che i valori catastali diminuiscano  dato che attualmente, nelle nostre zone,  sono ben più bassi dei valori di mercato.

In conclusione?

Se è necessario, quindi, stipulare atti soggetti al pagamento di imposte calcolate sulla base del valore catastale è meglio pensarci subito: noi suggeriamo di cogliere l’occasione per controllare gli immobili sotto il profilo edilizio-urbanistico e catastale, eventualmente regolarizzarli e poi procedere senza pensarci due volte.

Successione da geometra

Questo è un caso vero, ma non farò nomi e leggendo capirete perché.

Una vecchia cliente, che non sento da tempo, mi chiama: è morto il marito, che possedeva un appartamento e un piccolo appezzamento di terreno agricolo: non c’è testamento ed eredi sono la moglie e i due figli.

Il CAF a cui si è rivolta per la successione – quello dove va per il 730 – le ha detto di andare in Comune a chiedere il CDU (certificato di destinazione urbanistica).

La signora non ha tanta voglia di girare per uffici e pensa bene di telefonarmi; la invito in studio e dopo le condoglianze facciamo le visure.

Notiamo subito che sull’appartamento grava ancora l’usufrutto a favore della suocera, morta da tempo: spiego che si dovrà fare la riunione di usufrutto, pratica semplice e veloce e che posso occuparmi anche di questa incombenza.

A questo punto la signora mi chiede se faccio anche le denunce di successione e, appreso che sì, mi occupo anche di queste, mi fa: ma allora faccia tutto lei!

Le dico che se ha già dato l’incarico al CAF non posso accettare, ma mi chiarisce che era andata per informarsi e poi mi chiede: “ma quanto mi fa spendere? perché – continua – al CAF mi hanno detto che in tutto dovrei spendere 4-5.000 euro.”

Preciso subito che non voglio accusare nessuno: relata rèfero, come dicevano i latini.

Faccio una botta di conti: l’appartamento è agevolato, il terreno poca cosa; due volture, la copia in bollo per la banca, il CDU, la rettifica ecc. ecc. e dico: circa 1.000 € fra imposte, diritti e spese e altrettanto di onorari (su questi ultimi gravano Cassa e IVA).

La signora, che prima della pensione era una piccola commerciante, è svelta a fare i conti e conclude: alla fine della fiera praticamente spendo la metà, non devo andare in giro e faccio fare tutto a lei, che conosco e di cui mi fido.

Anche perché, continua, avrò bisogno di essere seguita perché il terreno me l’ha già chiesto un vicino e io vorrei venderglielo volentieri perché prima lo coltivava mio marito e adesso non posso più farlo, ma non so quanto chiedere.

Allora le spiego che, oltre a determinare il valore di mercato, dobbiamo verificare la questione della prelazione agraria (L. 817/71 e s.m.i.) e insomma, alla fine la cliente è stata soddisfatta di essersi rivolta a me.

Perché vi annoio con questa piccola storia di ordinaria umanità (a parte che sono terribilmente vanitoso)?

Perché conferma quanto  vado ripetendo da tempo, e cioè che in ogni successione con immobili il professionista di elezione è il geometra;

non il notaio, non il commercialista, non il CAF, in quanto questi soggetti spesso si rivolgono al geometra per eseguire alcuni adempimenti necessari (quando non se ne dimenticano);

allora tanto vale chiedere subito al geometra, e non solo essere serviti al meglio, ma anche correre il rischio di risparmiare.

Il geometra sa come si fa!

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Riformare il Catasto

NON SERVONO CINQUE ANNI PER RIFORMARE IL CATASTO
Premessa: questo non è un documento tecnico, ma una semplice proposta di buon senso alla portata di tutti, perché pensiamo che i cittadini abbiano soprattutto bisogno di chiarezza.
Qualche giorno fa Attilio Befera, Direttore generale dell’Agenzia delle Entrate (che ora comprende anche l’Agenzia del Territorio) ripeteva che per la riforma del Catasto servonoalmeno cinque anni.
Bisogna capire di quale riforma si parla: per i cittadini – la gente – l’unica riforma del Catasto necessaria è, crediamo, quella che consenta di pagare le imposte legate agli immobili, principalmente IMU e IRPEF, su valori equi, ragionevoli, realistici: oggi, come sappiamo, non è così.
Riguardo all’IMU, il problema lamentato da tutti è che viene calcolata su un importo – il valore catastale – che nella maggior parte dei casi non è equo né realistico.
Il Catasto fu strutturato per censire il reddito normalmente percepibile dagli immobili (la rendita catastale); moltiplicando la rendita per un coefficiente diverso a seconda delle unità, si ottiene il cosiddetto valore catastale che a partire dal 1986 è stato usato per svariati scopi fiscali e oggi per calcolare l’IMU (e prima l’ICI).
Se il dato di partenza – la rendita – non è preciso – e tutti, esperti e non, sanno bene che non lo è, l’uso di coefficienti uguali per tutto il Paese non può che aumentarne l’imprecisione: insomma, il valore catastale il più delle volte non solo è percepito dal cittadino come errato rispetto al valore reale, ma nella maggior parte dei casi èeffettivamente sbagliato e iniquo.
Per le abitazioni (e gli uffici) la cosa è complicata dall’arcaico sistema di calcolo della consistenza a vani: tanto per fare un esempio, a Bologna in un appartamento di categoria A/3 – abitazioni economiche, le più diffuse – una stanza di 9 mq. conta per un vano; se la stanza è 15 mq. vale sempre un vano; se è 20 mq. ancora un vano; insomma, fino a 27 mq. questa stanza conterà sempre e solo per un vano e ciò è semplicemente assurdo, per non parlare di ingresso, disimpegno e ripostiglio – pochi mq. in totale – che presi insieme valgono come un soggiorno di 25 mq.
Tempo fa il Catasto aveva deciso, giustamente, di passare al calcolo a superficie e per le unità denunciate o variate a partire da un certo periodo questo dato è già registrato; tuttavia, poiché anche le planimetrie delle unità di più vecchia costruzione sono disponibili in formato digitale, con un investimento relativamente modesto è possibile procedere all’acquisizione delle superfici catastali per tutte le unità.
Questo è il primo passo verso l’equità; il secondo è determinare i valori di queste unità immobiliari, ma anche per questo il Catasto possiede già i dati necessari, visto che da molti anni raccoglie, elabora e pubblica i valori al mq. degli immobili nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).
Qualcuno ora dirà che questi valori sono di massima e quindi non sono molto precisi: questo può essere vero, ma anche adottando gli importi minimi della forbice (min-max) registrata da OMI, i valori catastali delle unità immobiliari ottenuti saranno molto più attendibilidi quelli attualmente in uso.
Ad ogni modo OMI è l’unica banca dati pubblica dei valori immobiliari: è meglio quindi non perdere tempo a teorizzare ben sapendo che non ci sono le premesse necessarie, ma cercare invece una soluzione semplice e veloce per ripristinare l’equità: i cittadini ne saranno soddisfatti.
Per fare questo non servono cinque anni: partendo col piede giusto potrebbe bastare anche solo un anno, purché questo lavoro venga fatto in collaborazione con le categorie professionali (geometri in testa) che già oggi mantengono aggiornato il Catasto, essendo l’attività svolta dall’Agenzia ormai di solo controllo.
Si può obbiettare che certe vecchie planimetrie digitalizzate potrebbero essere imprecise, ma questo non è un problema: il cittadino potrà sempre presentare la denuncia dello stato reale, magari avendo riconosciuto un credito d’imposta a parziale compensazione della spesa.
Con questa nuova struttura, l’aggiornamento dei valori catastali (a cadenza fissa o variabile) diventerà un’operazione semplice e veloce e la relativa imposizione fiscale realmente proporzionale; se la banca dati di OMI diverrà più precisa anche i valori catastali lo saranno.
Naturalmente le aliquote delle varie imposte saranno completamente rimodulate nel senso di perseguire una maggiore equità.
Ma andiamo oltre: con un archivio catastale così preciso e aggiornato lo Stato, le Regioni e i Comuni potranno incoraggiare comportamenti virtuosi ed economicamente vantaggiosi; ad esempio, se di ogni unità immobiliare fosse registrata la classe energetica, le imposte potrebbero essere correlate ad essa, attribuendo alla classe più scadente l’aliquota piena e concedendo riduzioni progressive man mano che la classe migliora.
L’ENEA comunica al Catasto la classe energetica e i Comuni rilevano dal Catasto i dati necessari a stimare con precisione gli incassi IMU, eventualmente decidendo di apportare modifiche alle aliquote in presenza di particolari situazioni e non a casaccio.
Finora abbiamo parlato di abitazioni perché rappresentano la stragrande maggioranza delle unità (92%) ma questa procedura è ovviamente applicabile a tutte le destinazioni: quindi, perché mai attendere una improbabile riforma del Catasto, fra cinque o più anni?
Stefano Batisti
Giancarlo Pedretti
geometri professionisti a Bologna