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Sempre sulla stima di un albergo con l’Intelligenza Artificiale

Nel post precedente avevo riferito, con dovizia di particolari, su un quesito di stima di un albergo che avevo proposto a ChatGPT e Bard (ora Gemini) circa un anno fa.

Alla luce delle considerazioni svolte nel recentissimo convegno annuale di E-Valuations, in cui mi sono permesso, con un intervento estemporaneo dalla platea, di fare un po’ di ironia sul punto, ‘tranquillizzando’ i professionisti presenti sulla attuale consistenza della concorrenza dei sistemi di IA, ho ritenuto di dover aggiornare la situazione.

Ho quindi proposto il seguente, sintetico quesito:

Quanto vale un albergo di 50 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 90 € e un tasso di occupazione del 70%?

ChatGPT ha risposto:

Per stimare il valore di un albergo di 50 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 90 € e un tasso di occupazione del 70%, possiamo seguire lo stesso approccio che utilizza il **Reddito Operativo Netto (NOI)** e poi applicare un multiplo del NOI per determinare il valore di mercato dell’albergo.

### Calcolo del Reddito Operativo Netto (NOI)

1. **Ricavo annuale delle camere:**
– Tariffa giornaliera: 90 €
– Numero di camere: 50
– Tasso di occupazione: 70% (0,70)
– Giorni operativi all’anno: 365

Ricavo annuale = Tariffa giornaliera × Numero di camere × Tasso di occupazione × Giorni operativi all’anno

Ricavo annuale = 90€ × 50 camere  × 0,70× 365 = 1.149.750

2. **Determinare il NOI:**
Per calcolare il NOI, dobbiamo sottrarre i costi operativi dai ricavi. Stimiamo che i costi operativi siano il 60% dei ricavi totali, come ipotesi comune per strutture di questo tipo.

 Costi operativi = 0,60 × 1.149.750 € = 689.850 €

NOI = Ricavo annuale − Costi operativi

NOI = 1.149.750 € − 689.850 € = 459.900 €

### Valutazione dell’Albergo

Ora applichiamo un moltiplicatore al NOI per determinare il valore di mercato. I multipli possono variare, ma generalmente si utilizzano moltiplicatori tra 8 e 12. Usiamo una media di 10 come base per questo calcolo.

Valore dell’albergo = NOI × Multiplo
Valore dell’albergo = 459.900 € × 10 = 4.599.000 €

### Conclusione

Il valore stimato di un albergo di 50 camere a 10 km da Bologna, con una tariffa giornaliera di 90 € e un tasso di occupazione medio del 70%, è approssimativamente **4.599.000 €**. Questa stima potrebbe variare a seconda di fattori come la qualità della struttura, le condizioni del mercato locale e altri fattori economici.


GEMINI ha risposto: (il grassetto è mio)

Stimare il valore di un albergo è un processo complesso che richiede un’analisi approfondita di numerosi fattori. Non è possibile fornire una valutazione precisa basandosi esclusivamente sui dati che hai fornito (numero di camere, tariffa giornaliera, tasso di occupazione e distanza da Bologna).

Tuttavia, posso darti una panoramica dei fattori che influenzano il valore di un albergo e come questi dati potrebbero incidere sulla valutazione:

Fattori che influenzano il valore di un albergo:
Posizione: La distanza da Bologna è un fattore importante, ma anche la vicinanza a servizi, attrazioni turistiche, collegamenti di trasporto pubblico e la visibilità della struttura possono incidere sul valore.
Struttura dell’albergo: L’età della struttura, lo stato di manutenzione, la qualità delle camere, la presenza di servizi aggiuntivi (ristorante, piscina, spa, ecc.) e la categoria (1 stella, 2 stelle, ecc.) influenzano notevolmente il valore.
Mercato immobiliare: I prezzi degli immobili nella zona, la domanda e l’offerta di strutture ricettive simili e le tendenze del mercato immobiliare locale sono fattori determinanti.
Redditività: Il fatturato annuo, i costi di gestione, il margine di profitto e le prospettive future di crescita sono elementi chiave per valutare il valore economico dell’albergo.
Brand e reputazione: La notorietà del marchio, le recensioni online e la reputazione dell’albergo possono incidere sul prezzo di vendita.
Come i dati forniti possono influenzare la valutazione:
Numero di camere: Un numero maggiore di camere può aumentare il potenziale reddito dell’albergo, ma anche i costi di gestione.
Tariffa giornaliera: Una tariffa più alta può incrementare il fatturato, ma potrebbe anche ridurre il tasso di occupazione se non è competitiva rispetto al mercato.
Tasso di occupazione: Un tasso di occupazione elevato indica una buona performance dell’albergo e può aumentarne il valore.
Distanza da Bologna: Essere a 10 km da Bologna può essere un vantaggio se la zona è ben servita e offre attrazioni turistiche, ma potrebbe essere uno svantaggio se la struttura è difficile da raggiungere.
Per ottenere una valutazione accurata dell’albergo, sarebbe necessario:

Effettuare una visita ispettiva: Per valutare lo stato della struttura, dei servizi e delle attrezzature.
Analizzare i bilanci degli ultimi anni: Per verificare la redditività dell’albergo e le tendenze di mercato.
Stimare i flussi di cassa futuri: Per valutare il potenziale di crescita dell’albergo.
Confrontare l’albergo con strutture simili: Per individuare il giusto prezzo di mercato.

Ti consiglio di rivolgerti a:

Un’agenzia immobiliare specializzata in strutture ricettive: Possono fornirti una valutazione di mercato e assisterti nella vendita dell’albergo.
Un commercialista: Può aiutarti a valutare la situazione finanziaria dell’albergo e a stimare i flussi di cassa futuri.
Un perito stimatore: Può effettuare una perizia tecnica dell’immobile e stimarne il valore.
In conclusione:

Il valore di un albergo è un concetto molto ampio e dipende da numerosi fattori. I dati che hai fornito sono un punto di partenza, ma non sono sufficienti per una valutazione precisa.
È fondamentale affidarsi a professionisti del settore per ottenere una stima realistica e vendere l’albergo al miglior prezzo.


OSSERVAZIONI: gli errori sia concettuali che di calcolo di un anno fa sono spariti, e questo era il minimo.
La stima di ChatGPT ha un senso: ovviamente è molto semplificata però non è assurda
La risposta di Gemini è eccezionale: praticamente il sistema risponde socraticamente Έτσι, δεν γνωρίζω (so di non sapere) e, dopo considerazioni generiche ma non errate, invita l’utente a rivolgersi a un esperto.
CONCLUSIONI: ancora per un po’ possiamo farcela!

Nota: nel dubbio vorrei infine sottolineare che  il post è serio, ma non troppo, e che gli EVS (European Valuation Standards) ci ammoniscono riguardo ai modelli automatici di valutazione (AVM):
È importante ricordare che le tecniche statistiche, gli strumenti statistici e gli AVM
sono aiuti matematici al calcolo e non offrono il giudizio professionale necessario
per un rapporto sul valore: questo è compito e responsabilità del valutatore.