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Spese condominiali straordinarie: chi paga?

Secondo la Cassazione (sent. n. 9998 del 20/4/2017) il debitore è il titolare del diritto (cioè il proprietario) al momento della delibera condominiale.

E in caso di cessione del diritto?

Se i lavori vengono eseguiti, in tutto o in parte, dopo la cessione del diritto, la sostanza non cambia, in quanto le obbligazioni condominiali sono legate al bene e quindi a chi è titolare del diritto reale nel momento in cui esse sorgono.

Quindi?

L’obbligo nasce al momento della deliberazione dei lavori, cioè della scelta dell’esecutore e dell’approvazione del preventivo: chi diventa titolare di diritti (proprietà o altro) dopo la delibera non è tenuto a pagare.

Anche se i lavori vengono eseguiti dopo la cessione?

Secondo la Cassazione non è rilevante che l’esecuzione dei lavori  (totale o parziale) sia successiva alla cessione (o costituzione) del diritto.

Ma il Condominio a chi può chiedere il pagamento?

Nei confronti del Condominio il venditore e l’acquirente sono responsabili in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. ; in caso di costituzione di un diritto reale (usufrutto, abitazione) però questa norma non si applica.

E allora?

È necessario non dare nulla per scontato e prevedere, al momento della vendita o della costituzione del diritto, come debbano essere regolati questi rapporti.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna

Successione legittima e diritto di abitazione del coniuge

La recentissima sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 4847 del 27 febbraio 2013) chiarisce che (anche) nel caso di successione legittima il diritto del coniuge del de cuius di abitare la casa e usare i mobili si aggiunge alla quota spettante ex artt. 581-582 c.c.

Le SS. UU. hanno quindi ritenuto  che questo diritto debba essere considerato – all’atto pratico – una sorta di prelegato e perciò stralciato dall’asse ereditario prima di procedere alla divisione fra tutti i coeredi secondo le norme della successione legittima.

Sin qui, si potrebbe dire, nulla di strano, in quanto la migliore dottrina e la giurisprudenza più recente erano in tal senso orientate: il problema nasce invece al momento della pratica determinazione del valore di questi diritti.

Trascurando per semplicità il valore del diritto d’uso dei mobili, che nella più parte dei casi potrebbe ragionevolmente coincidere con il loro valore venale (fatta salva l’ipotesi di mobili e arredi di particolare valore antiquario) il problema rappresentato dalla corretta stima del valore del diritto di abitazione è ben noto.

Stima non semplice, che più spesso di quanto si creda viene erroneamente ridotta ad una valutazione di tipo tributario, con ciò ledendo, nella più parte dei casi, i diritti dei coeredi.

E quindi: l’estimo successorio è materia complessa, per le implicazioni che comporta e che incidono sui rapporti più profondi  fra le persone; per questo è indispensabile affidarsi alla professionalità di estimatori esperti.



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