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Appartamento senza abitabilità – agibilità

Con la sent. n. 2294 del 30/1/2017 la Cassazione ha ribadito che il venditore di un immobile abitativo ha sempre l’obbligo di consegnare il certificato di abitabilità (ora agibilità); se non lo fa, il contratto è annullabile (nei dieci anni successivi).

Cosa può succedere?

In questa situazione il venditore, oltre che alla restituzione della somma pagata, può incorrere nella condanna al risarcimento del danno, con conseguenze che possono essere drammatiche.

E quindi?

Per non correre rischi la soluzione è una sola: affidarsi a un tecnico competente – secondo noi il geometra (meglio se esperto in due diligence) – perché controlli la regolarità edilizia, urbanistica e catastale dell’immobile prima ancora di affidare l’incarico di vendita all’agenzia.

Perché prima dell’agenzia?

Perché oggi trovare un acquirente è difficile; se poi deve aspettare i tempi delle verifiche può anche darsi che cambi idea!

Quando manca l’abitabilità

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Se manca l’abitabilità [oggi agibilità], il promissario acquirente può recedere dal contratto e il promittente venditore deve essere condannato a pagare il doppio della caparra.

La casa che non può essere abitata è infatti un bene inadeguato ad assolvere alla funzione sociale ed economica per la quale doveva essere acquistato. E ciò anche quando oggetto del contratto sono pure un’autorimessa e una soffitta per i quali l’abitabilità non risulta richiesta; questo dicono i giudici della Cassazione (sent. 629/14).

La morale da trarre è la solita: prima di mettere in vendita un bene immobile è indispensabile farne verificare la regolarità; se il tecnico scoprirà qualche problema sarà più semplice ed economico porvi rimedio.

Non si può essere tranquilli nemmeno se l’immobile è già stato venduto prima o proviene da un’eredità: purtroppo queste circostanze non contano nulla ed accorgersi di una irregolarità quando il preliminare è già stato firmato è spesso molto costoso.

Immobile abusivo = preliminare nullo

Se l’immobile è abusivo il preliminare di compravendita è nullo,  anche se il contratto non trasferisce in concreto la proprietà del bene.

Lo dice la Cassazione  (sentenza 28194/13) sulla base del seguente ragionamento: la legge 47/1985 (art. 40) dispone la nullità del contratto definitivo di compravendita se l’immobile è abusivo e non è stata presentata domanda di concessione in sanatoria e pagata la relativa oblazione; quindi, se non è possibile stipulare un valido atto di trasferimento di un immobile urbanisticamente irregolare, allora non è valido neppure il preliminare.

Non perdere tempo

Se i lavori di restauro presentano vizi, il condominio può esperire l’azione di garanzia entro sessanta giorni dalla scoperta del difetto; 60 giorni che decorrono dal momento in cui viene a conoscenza dei vizi occulti (Cassazione III sez. civile sent. n. 26233/2013).

I gravi difetti dell’opera commissionata sono stati accertati, ma il condominio ha perso la causa perché i termini per far valere la garanzia erano scaduti, così come confermato in appello e infine in Cassazione.

La disposizione dell’articolo 1667 c.c. (difformità e vizi dell’opera) è chiara: «il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta». Il termine decorre dal momento in cui il committente ha avuto in ogni modo conoscenza di ciò che prima gli era occulto, senza la necessità di un riscontro tecnico rispetto a quanto già emerso.

E quindi: non c’è tempo da perdere!

Di fronte a vizi e difetti dell’opera è necessaria una contestazione tempestiva (e, come abbiamo ricordato in un precedente articolo, non generica): solo così si eviterà la decadenza.

Vizi e difformità: no alle contestazioni generiche

La Cassazione ha ripetuto, con la sentenza 25433/2013, che la denuncia dei vizi e delle difformità dell’opera ai fini di cui all’art. 1667 c.c.,  per impedire la decadenza del committente dalla garanzia, deve contenere una pur sintetica indicazione di quei difetti accertabili anche in un momento successivo.
Non è sufficiente una contestazione generica; nemmeno la disponibilità dell’appaltatore alla concreta verifica dei vizi o delle difformità equivale all’assunzione di un impegno alla eliminazione.
E quindi predisporre una descrizione dei difetti sufficientemente dettagliata, se non già una vera e propria perizia, è indispensabile per far valere le proprie ragioni.

Abuso edilizio e compravendita

La legge n. 47 del 1985 impedisce (art. 40)  la commerciabilità degli immobili “abusivi” e quindi anche il preliminare di compravendita (promessa di vendita) di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo.

Lo dice la sent. 23591 del 2013 della Cassazione (II sez. civ.) per cui la norma può essere interpretata in modo da dedurre il principio generale della nullità  degli atti di vendita di immobili non in regola con la normativa urbanistica, a cui si aggiunte la nullità (di carattere formale) per gli atti di vendita di immobili in regola con la normativa urbanistica o per cui è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Quest’ultima può essere superata se anche una sola delle parti provvede con atto successivo, ma tale previsione opera solo se la mancanza delle dichiarazioni non dipendeva dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati e, come dice la Cassazione, tale norma non avrebbe senso se tali atti fossero validi sin dall’origine.

Conclusione: il preliminare è nullo se l’immobile non è conforme alle norme urbanistiche.

Morale: a questo punto è ancora più urgente che i venditori facciano controllare per tempo la conformità dei loro immobili, onde evitare brutte sorprese e legittime richieste di danni.

 

 

Se la convocazione non arriva

La delibera condominiale è annullabile se l’avviso non è stato ricevuto dai condomini almeno cinque giorni prima dell’assemblea in prima convocazione.

Non conta la data di spedizione e nemmeno che la prima convocazione sia andata deserta: ciò è quanto ribadito dalla Cassazione con la sent. 22047/2013; significativo è poi che la riforma del condominio abbia espressamente disposto che il termine dei cinque giorni deve essere riferito alla prima convocazione dell’assemblea.

Attenti al lastrico

Secondo la Cassazione (sent. 15300 del 19/6/2013) il proprietario della terrazza esclusiva la quale svolge anche funzione di copertura comune dell’edificio condominiale è responsabile dei danni da infiltrazioni che derivano da un vizio costruttivo.

Ciò in quanto egli è custode – ex art. 2051 CC – del bene e quindi responsabile esclusivo dei danni da infiltrazioni: non avrebbe dovuto tollerare i vizi costruttivi e quindi avrebbe dovuto agire nei confronti del costruttore, indipendentemente dalla competenza dell’assemblea condominiale sul punto.

 



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Hai firmato il progetto?

Il cliente firma le tavole del progetto esecutivo? difficile poi sostenere che il rapporto professionale non è in corso e che la prestazione non è stata accettata.

La Cassazione (sent. 9637/2013) ha rinviato al giudice di merito la sentenza che aveva accolto solo in parte la domanda di un gruppo di architetti ritenendo non dovuto l’onorario per la redazione del progetto esecutivo, e questo perché non era stato dimostrato di aver elaborato e consegnato al Comune il progetto prima dell’avvenuta risoluzione del rapporto.

La Cassazione ha accolto la domanda degli architetti, affermando che la circostanza che le tavole di progetto portavano la firma del cliente rappresenta un elemento probatorio potenzialmente decisivo per dimostrare che la relativa prestazione era stata accettata, con conseguente diritto del professionista al pagamento del compenso previsto.

Successione legittima e diritto di abitazione del coniuge

La recentissima sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 4847 del 27 febbraio 2013) chiarisce che (anche) nel caso di successione legittima il diritto del coniuge del de cuius di abitare la casa e usare i mobili si aggiunge alla quota spettante ex artt. 581-582 c.c.

Le SS. UU. hanno quindi ritenuto  che questo diritto debba essere considerato – all’atto pratico – una sorta di prelegato e perciò stralciato dall’asse ereditario prima di procedere alla divisione fra tutti i coeredi secondo le norme della successione legittima.

Sin qui, si potrebbe dire, nulla di strano, in quanto la migliore dottrina e la giurisprudenza più recente erano in tal senso orientate: il problema nasce invece al momento della pratica determinazione del valore di questi diritti.

Trascurando per semplicità il valore del diritto d’uso dei mobili, che nella più parte dei casi potrebbe ragionevolmente coincidere con il loro valore venale (fatta salva l’ipotesi di mobili e arredi di particolare valore antiquario) il problema rappresentato dalla corretta stima del valore del diritto di abitazione è ben noto.

Stima non semplice, che più spesso di quanto si creda viene erroneamente ridotta ad una valutazione di tipo tributario, con ciò ledendo, nella più parte dei casi, i diritti dei coeredi.

E quindi: l’estimo successorio è materia complessa, per le implicazioni che comporta e che incidono sui rapporti più profondi  fra le persone; per questo è indispensabile affidarsi alla professionalità di estimatori esperti.



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