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Diritto di superficie ( o di usufrutto) e antenne radio

Di cosa si tratta?

Molti proprietari di terreni affittati ad antenne  di gestori telefonici (stazioni radio base) ricevono proposte di cedere il diritto di superficie o il diritto di usufrutto dell’area per un certo periodo (tipicamente 30 anni).

Ciò a fronte del pagamento di una somma una tantum di importo variabile – a seconda della durata e dei proponenti – fra le 6 e le 8 annualità di canone.

Ma cos’è il diritto di superficie? E’ il diritto, regolato dagli artt. 952÷956 del C.C., di edificare e mantenere una propria costruzione su terreno altrui; mentre il diritto di usufrutto, più conosciuto, consiste nel godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (artt. 978 e segg.  C.C.).

Quali vantaggi per i proprietari?

Ipotizzando un canone di locazione annuo del sito di circa € 10.000, dalla cessione del diritto di superficie o di usufrutto si potrebbero incassare – subito – circa sessanta/settantamila euro (di norma esenti da tasse); è una possibilità che può essere allettante, sopratutto in questo periodo.

Non si deve poi dimenticare che in caso di affitto, il canone netto percepito (dopo averci pagato le tasse) ammonta, nell’ipotesi di cui sopra, in media a circa 6.500 euro all’anno.

Ma perché acquistare il diritto di superficie (o di usufrutto) di questi siti?

Si danno principalmente due diverse possibilità e cioè che i proponenti siano le compagnie telefoniche stesse (o loro emanazioni) oppure soggetti terzi.

Dal punto di vista delle compagnie

L’obbiettivo che i gestori intendono raggiungere è molto semplice: la sostanziale riduzione dei costi, non inferiore al 50%.

E gli altri?

Si tratta di soggetti che intendono (ri)negoziare con le compagnie l’affitto dei siti da una posizione di forza rispetto ai singoli proprietari.

Il prezzo è giusto?

Il discorso è complesso;  mentre è possibile risalire dal canone percepito al valore dell’immobile (sia della proprietà sia del solo diritto di superficie o di usufrutto) si deve considerare che si tratta di locazioni non ordinarie e quindi ogni stima di valore può essere affetta da un errore anche rilevante.

In Italia si stima vi siano circa 60.000 stazioni radio base di telefonia (qui le stazioni TIM) che non è un numero elevato; ciò comporta che ad apparente parità di situazioni le variabili fra i canoni e quindi i valori offerti possano essere importanti.

Facciamo due conti

Dal punto di vista matematico-finanziario, il valore del diritto di superficie (o di usufrutto) di un immobile affittato a 10.000 euro lordi all’anno, corrispondenti a circa € 6.500 netti, potrebbe aggirarsi intorno ai 100.000 €, in dipendenza della durata del diritto e del saggio di capitalizzazione; come dire che il valore potrebbe essere in media pari a circa 10 volte il canone annuo lordo.

C’è però chi ritiene che, in ragione dell’incertezza futura sulla sorte dei contratti di locazione, i valori indicati dovrebbero essere più bassi.

E allora cosa facciamo con questo diritto di superficie ?

L’offerta di una somma pari a circa la metà del valore teorico non pare quindi del tutto inadeguata, considerando che i proprietari non devono più temere il recesso anticipato della compagnia telefonica (normalmente previsto nei contratti di locazione e con preavvisi limitati).

In conclusione

È necessario verificare con attenzione le clausole dei contratti proposti e resistere alla tentazione di stipulare contratti preliminari la cui conversione sia subordinata all’avveramento di condizioni troppo complesse o sostanzialmente aleatorie.

Si debbono anche stabilire tempi brevi per la stipula dell’atto, onde evitare ripensamenti o mutamenti del regime fiscale di queste operazioni.

Sul fronte fiscale ricordiamo che attualmente la cessione del diritto di superficie o di usufrutto non è considerata reddito per il privato (persona fisica) proprietario di un terreno agricolo purché posseduto da oltre cinque anni oppure ereditato.

Insomma, l’esame di questa possibilità non è banale, e quindi – in conclusione – è utile farsi assistere da un esperto (indovinate chi potrebbe essere)!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Aggiornato il 4 giugno 2018

 

Spese condominiali straordinarie: chi paga?

Secondo la Cassazione (sent. n. 9998 del 20/4/2017) il debitore è il titolare del diritto (cioè il proprietario) al momento della delibera condominiale.

E in caso di cessione del diritto?

Se i lavori vengono eseguiti, in tutto o in parte, dopo la cessione del diritto, la sostanza non cambia, in quanto le obbligazioni condominiali sono legate al bene e quindi a chi è titolare del diritto reale nel momento in cui esse sorgono.

Quindi?

L’obbligo nasce al momento della deliberazione dei lavori, cioè della scelta dell’esecutore e dell’approvazione del preventivo: chi diventa titolare di diritti (proprietà o altro) dopo la delibera non è tenuto a pagare.

Anche se i lavori vengono eseguiti dopo la cessione?

Secondo la Cassazione non è rilevante che l’esecuzione dei lavori  (totale o parziale) sia successiva alla cessione (o costituzione) del diritto.

Ma il Condominio a chi può chiedere il pagamento?

Nei confronti del Condominio il venditore e l’acquirente sono responsabili in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. ; in caso di costituzione di un diritto reale (usufrutto, abitazione) però questa norma non si applica.

E allora?

È necessario non dare nulla per scontato e prevedere, al momento della vendita o della costituzione del diritto, come debbano essere regolati questi rapporti.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna

Successione da geometra

Questo è un caso vero, ma non farò nomi e leggendo capirete perché.

Una vecchia cliente, che non sento da tempo, mi chiama: è morto il marito, che possedeva un appartamento e un piccolo appezzamento di terreno agricolo: non c’è testamento ed eredi sono la moglie e i due figli.

Il CAF a cui si è rivolta per la successione – quello dove va per il 730 – le ha detto di andare in Comune a chiedere il CDU (certificato di destinazione urbanistica).

La signora non ha tanta voglia di girare per uffici e pensa bene di telefonarmi; la invito in studio e dopo le condoglianze facciamo le visure.

Notiamo subito che sull’appartamento grava ancora l’usufrutto a favore della suocera, morta da tempo: spiego che si dovrà fare la riunione di usufrutto, pratica semplice e veloce e che posso occuparmi anche di questa incombenza.

A questo punto la signora mi chiede se faccio anche le denunce di successione e, appreso che sì, mi occupo anche di queste, mi fa: ma allora faccia tutto lei!

Le dico che se ha già dato l’incarico al CAF non posso accettare, ma mi chiarisce che era andata per informarsi e poi mi chiede: “ma quanto mi fa spendere? perché – continua – al CAF mi hanno detto che in tutto dovrei spendere 4-5.000 euro.”

Preciso subito che non voglio accusare nessuno: relata rèfero, come dicevano i latini.

Faccio una botta di conti: l’appartamento è agevolato, il terreno poca cosa; due volture, la copia in bollo per la banca, il CDU, la rettifica ecc. ecc. e dico: circa 1.000 € fra imposte, diritti e spese e altrettanto di onorari (su questi ultimi gravano Cassa e IVA).

La signora, che prima della pensione era una piccola commerciante, è svelta a fare i conti e conclude: alla fine della fiera praticamente spendo la metà, non devo andare in giro e faccio fare tutto a lei, che conosco e di cui mi fido.

Anche perché, continua, avrò bisogno di essere seguita perché il terreno me l’ha già chiesto un vicino e io vorrei venderglielo volentieri perché prima lo coltivava mio marito e adesso non posso più farlo, ma non so quanto chiedere.

Allora le spiego che, oltre a determinare il valore di mercato, dobbiamo verificare la questione della prelazione agraria (L. 817/71 e s.m.i.) e insomma, alla fine la cliente è stata soddisfatta di essersi rivolta a me.

Perché vi annoio con questa piccola storia di ordinaria umanità (a parte che sono terribilmente vanitoso)?

Perché conferma quanto  vado ripetendo da tempo, e cioè che in ogni successione con immobili il professionista di elezione è il geometra;

non il notaio, non il commercialista, non il CAF, in quanto questi soggetti spesso si rivolgono al geometra per eseguire alcuni adempimenti necessari (quando non se ne dimenticano);

allora tanto vale chiedere subito al geometra, e non solo essere serviti al meglio, ma anche correre il rischio di risparmiare.

Il geometra sa come si fa!

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