Archivi tag: preliminare

Ma questa agibilità c’è oppure no?

Senza categoria, , , , , , , , , ,

La Cassazione (sent. 2438/2016) si è nuovamente espressa con chiarezza: la mancanza del certificato di agibilità dell’immobile autorizza i promissari acquirenti a non stipulare il contratto definitivo.

Se l’agibilità/abitabilità manca

La Suprema Corte ha ritenuto che il venditore ha l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità, in base all’articolo 1477 3° co. C.C. e quindi il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, è pienamente giustificato.

Di chi è la colpa?

Ciò anche se il mancato rilascio è dipeso dall’inerzia del Comune, nei cui confronti comunque l’obbligato ad attivarsi è il promittente venditore.
La Cassazione in sostanza afferma che il mancato rilascio del certificato, pur non configurando una condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore, «attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto».

E quindi?

La morale  è la solita;

prima di mettere in vendita un bene immobile è indispensabile farne verificare la regolarità edilizia e la presenza del certificato di agibilità;

se il tecnico scoprirà qualche problema sarà più semplice ed economico porvi rimedio in quel momento.

Il geometra sa come si fa!

Immobile abusivo = preliminare nullo

Senza categoria, , , , , , ,

Se l’immobile è abusivo il preliminare di compravendita è nullo,  anche se il contratto non trasferisce in concreto la proprietà del bene.

Lo dice la Cassazione  (sentenza 28194/13) sulla base del seguente ragionamento: la legge 47/1985 (art. 40) dispone la nullità del contratto definitivo di compravendita se l’immobile è abusivo e non è stata presentata domanda di concessione in sanatoria e pagata la relativa oblazione; quindi, se non è possibile stipulare un valido atto di trasferimento di un immobile urbanisticamente irregolare, allora non è valido neppure il preliminare.

Abuso edilizio e compravendita

Senza categoria, , , , , , , , , ,

La legge n. 47 del 1985 impedisce (art. 40)  la commerciabilità degli immobili “abusivi” e quindi anche il preliminare di compravendita (promessa di vendita) di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo.

Lo dice la sent. 23591 del 2013 della Cassazione (II sez. civ.) per cui la norma può essere interpretata in modo da dedurre il principio generale della nullità  degli atti di vendita di immobili non in regola con la normativa urbanistica, a cui si aggiunte la nullità (di carattere formale) per gli atti di vendita di immobili in regola con la normativa urbanistica o per cui è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Quest’ultima può essere superata se anche una sola delle parti provvede con atto successivo, ma tale previsione opera solo se la mancanza delle dichiarazioni non dipendeva dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati e, come dice la Cassazione, tale norma non avrebbe senso se tali atti fossero validi sin dall’origine.

Conclusione: il preliminare è nullo se l’immobile non è conforme alle norme urbanistiche.

Morale: a questo punto è ancora più urgente che i venditori facciano controllare per tempo la conformità dei loro immobili, onde evitare brutte sorprese e legittime richieste di danni.