Diritto di superficie ( o di usufrutto) e antenne radio

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Di cosa si tratta?

Molti proprietari di terreni affittati ad antenne  di gestori telefonici (stazioni radio base) ricevono proposte di cedere il diritto di superficie o il diritto di usufrutto dell’area per un certo periodo (tipicamente 30 anni).

Ciò a fronte del pagamento di una somma una tantum di importo variabile – a seconda della durata e dei proponenti – fra le 6 e le 8 annualità di canone.

Ma cos’è il diritto di superficie? E’ il diritto, regolato dagli artt. 952÷956 del C.C., di edificare e mantenere una propria costruzione su terreno altrui; mentre il diritto di usufrutto, più conosciuto, consiste nel godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (artt. 978 e segg.  C.C.).

Quali vantaggi per i proprietari?

Ipotizzando un canone di locazione annuo del sito di circa € 10.000, dalla cessione del diritto di superficie o di usufrutto si potrebbero incassare – subito – circa sessanta/settantamila euro (di norma esenti da tasse); è una possibilità che può essere allettante, sopratutto in questo periodo.

Naturalmente non si deve dimenticare che durante il periodo di locazione, a un canone lordo di 10.000 € corrisponde un canone netto (cioè dopo averci pagato le tasse) in media di circa 6.500 euro all’anno.

Ma perché acquistare il diritto di superficie (o di usufrutto) di questi siti?

Si danno principalmente due diverse possibilità e cioè che i proponenti siano le compagnie telefoniche stesse (ovvero loro emanazioni) oppure soggetti terzi (tipicamente società o fondo immobiliari).

Dal punto di vista delle compagnie

L’obbiettivo che i gestori intendono raggiungere è molto semplice: la sostanziale riduzione dei costi, non inferiore al 50%.

E gli altri?

Si tratta di soggetti che intendono (ri)negoziare con le compagnie l’affitto dei siti da una posizione di forza rispetto ai singoli proprietari.

Il prezzo è giusto?

Il discorso è complesso;  mentre in teoria è possibile risalire dal canone percepito al valore dell’immobile (sia della proprietà sia del solo diritto di superficie o di usufrutto) si deve considerare che si tratta di locazioni non ordinarie e quindi ogni stima del valore può essere affetta da un errore, anche rilevante.

In Italia si stima vi siano circa 60.000 stazioni radio base di telefonia (qui le stazioni TIM) che non è un numero elevato; ciò comporta – oltretutto – che ad apparente parità di situazioni le variabili fra i canoni di locazione e quindi i valori offerti possano essere importanti.

Facciamo due conti

Dal punto di vista matematico-finanziario, il valore del diritto di superficie (o di usufrutto) di un immobile affittato a 10.000 euro lordi all’anno, corrispondenti a circa € 6.500 netti, potrebbe aggirarsi intorno ai 100.000 €, in dipendenza della durata del diritto e del saggio di capitalizzazione; come dire che il valore potrebbe essere in media pari a circa 10 volte il canone annuo lordo.

Naturalmente senza tenere conto della possibilità che il contratto di locazione possa essere disdettato dal gestore con breve preavviso: tipicamente questi contratti prevedono un preavviso di soli 6 (sei) mesi.

Inoltre molti esperti ritengono che, in ragione dell’incertezza futura sulla sorte dei contratti di locazione di stazioni radio-base (riduzione del numero di player, evoluzioni tecnologiche ecc.) i valori indicati debbano essere più bassi.

E allora cosa facciamo con questo diritto di superficie (o di usufrutto)?

L’offerta di una somma pari a circa la metà del valore teorico non pare quindi del tutto inadeguata, considerando che i proprietari non dovranno più temere il recesso anticipato della compagnia ovvero l’inasprimento del regime fiscale.

In conclusione

È necessario verificare con attenzione le clausole dei contratti proposti e sopratutto resistere alla tentazione di stipulare contratti preliminari la cui conversione sia subordinata all’avveramento di condizioni troppo complesse o difficili da valutare.

Si debbono anche stabilire tempi brevi per la stipula dell’atto, onde evitare ripensamenti o mutamenti del regime fiscale di queste operazioni.

Sul fronte fiscale ricordiamo che attualmente la cessione del diritto di superficie o di usufrutto non è considerata reddito per il privato (persona fisica) proprietario di un terreno agricolo purché posseduto da oltre cinque anni oppure ereditato.

Insomma, l’esame di questa possibilità non è banale, e quindi – in conclusione – è utile farsi assistere da un esperto (indovinate chi potrebbe essere)!

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

Revisionato il 3 settembre 2018