L’intervista che non si è poi fatta

Può anche darsi che l’abbia sognata.

BUONGIORNO, LEI E’ STEFANO BATISTI, DI BOLOGNA ED È GEOMETRA

Buongiorno, sono Stefano Batisti, sì con una sola T, non come Lucio; non è un errore anagrafico ma una variante diffusa in Toscana; sono nato e abito a Bologna ma la mia famiglia è, appunto, di origine toscana.
Sono Geometra libero professionista da 40 anni e mi occupo di quasi tutto quanto riguarda la proprietà immobiliare; in particolare del contenzioso, cioè delle liti e delle vertenze relative agli immobili, e della loro stima, cioè delle valutazioni immobiliari, sia come perito del giudice sia come esperto di parte.

BENE, SICURAMENTE LEI CI PUÒ SPIEGARE COS’È IL VALORE DI UN IMMOBILE

Mi fa piacere che mi chieda cos’è il valore, perché è una di quelle parole che siamo talmente abituati a sentire da non riflettere più sul suo significato; ad esempio quando la pubblicità televisiva, siano le pentole oppure i materassi, dice che un oggetto con un ‘valore commerciale’ di, poniamo, 1.000 euro viene venduto a 500 suggerisce che si tratta di un grande affare. Questo in realtà è un espediente e lo spettatore non ha modo di sapere qual è il valore degli oggetti venduti; conosce solo il prezzo richiesto; e stiamo parlando di un prodotto di grande serie!
Il valore di una casa, di un appartamento (che è sempre un pezzo unico) è una PREVISIONE; il valore cioè è quella somma di denaro per la quale è più probabile che questa casa, questo appartamento possano essere venduti in un mercato normale; da questo si capisce perché la stima del valore, cioè la valutazione corretta di un immobile, è così importante, così come è importante la professionalità dell’esperto valutatore.

QUINDI, CONOSCERE IL VALORE DI UN IMMOBILE E’ IMPORTANTE

Certo, se devo comprare o vendere un immobile è necessario che sappia con precisione qual è la differenza fra il VALORE dell’immobile e il PREZZO che voglio chiedere, oppure che voglio pagare, in modo tale da poter impostare e condurre le trattative nel modo migliore.

MA IN CASO DI VENDITA NON E’ L’AGENTE IMMOBILIARE CHE VALUTA L’IMMOBILE?

Sì, in caso di vendita normalmente le valutazioni le fanno gli agenti immobiliari; il problema è che queste non sono stime imparziali e indipendenti, perché l’agente è molto interessato alla vendita e quindi spesso è portato a adattare il valore stimato alle esigenze del venditore. D’altronde il venditore è poco interessato a spendere denaro per farsi fare una stima realmente imparziale e obbiettiva; in realtà questi soldi (e probabilmente anche di più) alla fine li spenderà lo stesso, ma sotto una diversa forma: ribassi del prezzo, difficoltà nella vendita ecc.

D’ACCORDO, LA STIMA SERVE A CHI DEVE VENDERE; MA SERVE ANCHE A CHI DEVE COMPRARE UNA CASA?

Sicuro, anche al compratore può servire la stima di un esperto imparziale; posso fare un esempio? Tempo fa sono stato incaricato da una persona – che voleva comprare una villa in collina – di eseguirne la stima per verificare la correttezza del prezzo richiesto, che era di tre milioni di euro; io sono arrivato a stimarla 2.400.000; successivamente mi è stato riferito che l’accordo era stato trovato su una cifra intorno ai due milioni e mezzo, quindi si può dire che il mio lavoro è stato sicuramente utile, perché la trattativa si è poi svolta su dati realistici e non di convenienza.

PERO’ NOI VEDIAMO CHE SUI GIORNALI, SU INTERNET CI SONO TABELLE DEI VALORI, SITI CHE FANNO LE STIME ONLINE E COSI’ VIA…

Ha ragione, sulle stime c’è parecchia confusione e si può dire che in Italia le stime le fanno tutti: il Catasto, le associazioni degli agenti immobiliari e altri organismi e banche dati reperibili su Internet; il loro maggior pregio è che non costano nulla! però i dati che forniscono sono talmente generici da risultare inutili all’atto pratico; per esempio, che valore potrà mai avere una stima fatta senza vedere l’appartamento, senza misurarlo con precisione, senza verificare le rifiniture, lo stato di conservazione e così via; senza poi parlare della conformità edilizia/urbanistica e catastale!

GEOMETRA BATISTI, PUÒ DIRCI IN QUALI ALTRE OCCASIONI È NECESSARIA UNA STIMA PROFESSIONALE?

Ci sono situazioni in cui il cittadino riconosce subito di avere bisogno di una valutazione obbiettiva, ed è il caso della divisione immobiliare; come sa, nella successione gli eredi acquisiscono una quota di un patrimonio che spesso comprende anche diverse unità immobiliari, e prima o poi (meglio prima!) è necessario giungere alla divisione; in questo caso è indispensabile rivolgersi ad un valutatore immobiliare esperto che potrà operare come consulente di una parte oppure – auspicabilmente – nell’interesse di tutti i comproprietari.
Una stima corretta ed affidabile è utile anche nelle vertenze col fisco relative al valore imponibile dell’immobile (nei casi in cui non è applicabile il cosiddetto procedimento del prezzo-valore); posso citare situazioni in cui, di fronte a una stima correttamente eseguita in aderenza agli standard internazionali, il fisco ha ridimensionato le sue pretese,

BENE, A QUESTO PUNTO POSSIAMO CONCLUDERE CERCANDO DI DESCRIVERE CHI E’ IL VALUTATORE IMMOBILIARE

Chi è un valutatore immobiliare affidabile? Beh, sicuramente un libero professionista indipendente, iscritto al proprio albo professionale, che conosce e usa le procedure previste dagli standard internazionali di valutazione (gli IVS) e non si limita a fare le stime solo sulla base dell’esperienza; sono importanti anche l’iscrizione all’albo dei periti del tribunale e alle associazioni nazionali dei valutatori immobiliari, come E-Valuations.

GRAZIE GEOM. BATISTI, E BUON LAVORO!
Grazie e buon lavoro anche a Lei.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in valutazioni immobiliari