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Manca l’abitabilità? il notaio non c’entra

L’ennesima sentenza della Cassazione ha ribadito quello che ormai dovrebbe essere chiaro: in caso di vendita di immobile non abitabile (o non agibile) l’unico che rischia è il venditore.

Ma perché?

Perché il notaio non ha l’obbligo, in via generale, di controllare la veridicità della dichiarazione di sussistenza del certificato di abitabilità.

Ma un appartamento senza abitabilità può essere venduto?

La risposta è sicuramente sì, purché la circostanza sia nota all’acquirente, il quale potrebbe trovare conveniente l’acquisto anche in mancanza della certificazione.

Se però il venditore attesta falsamente l’esistenza dell’abitabilità è tutt’un altro paio di maniche.

Che confusione!

Facciamo un po’ d’ordine: se l’immobile è privo di abitabilità e l’acquirente non lo sa, l’atto è annullabile e il venditore è chiamato alla restituzione del prezzo ed al risarcimento del danno.

Se invece questa circostanza è nota all’acquirente, egli può sicuramente rifiutarsi di stipulare l’atto, in quanto l’immobile è privo di una qualità essenziale, così come – al contrario – può decidere di procedere egualmente all’acquisto (magari usufruendo di un vantaggio economico).

E allora?

L’abbiamo già detto molte volte: il venditore deve far controllare l’esistenza della certificazione di abitabilità/agibilità, così come la conformità edilizia-urbanistica e catastale, prima di mettere in vendita l’immobile; così non correrà nessun rischio, neppure quello di vedere la vendita sfumare perché magari, a trattativa avanzata, ci si rende conto dell’esistenza di problemi al riguardo.

Il geometra sa come si fa!

Due diligence immobiliare

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E’ un periodo molto particolare: i prezzi degli immobili sono ancora ai minimi degli ultimi dieci anni ma si percepisce un timido aumento delle contrattazioni (e quindi delle vendite).

I compratori in questo frangente possono fare ottimi affari: è però necessario stare attenti a cosa si compra e non lasciarsi attirare solo dai prezzi bassi.

Quel bell’appartamento vista collina, ad esempio, è molto conveniente: ma è completamente regolare sotto il profilo edilizio, urbanistico, catastale?

L’onere della verifica dovrebbe ricadere sul venditore, ma spesso non è così: magari l’immobile è pervenuto per successione e non se ne sa granché, magari il proprietario non vi ha mai apportato alcuna modifica da quando l’ha acquistato e quindi ritiene che sia in regola e così via; in perfetta buona fede lo pone in vendita e quando ci si accorge del problema spesso è tardi per cavarsela con poco.

Non è nemmeno da trascurare il fatto che attualmente, con prezzi molto bassi e mercato asfittico, i venditori non sono molto motivati a spendere denaro per far controllare la regolarità del bene.

L’acquirente, dal canto suo, è giustamente attirato dalla possibilità di fare un buon affare e spesso velocizza la fase di analisi e trattativa per non correre il rischio di perdere l’occasione, salvo scoprire – a preliminare sottoscritto e pratica di mutuo in corso – che vi sono alcune irregolarità che non consentono l’auspicata rapida soluzione della vicenda.

E’ vero che egli è garantito dal venditore ma un incidente di questo tipo può far perdere molto tempo e far sfumare eventuali altre possibilità di concludere un buon affare.

L’unica soluzione è la due diligence immobiliare, verifica dell’immobile sotto due distinti aspetti:  quello giuridico-amministrativo e quello tecnico.

Il primo attiene alla completa conoscenza dell’immobile, con verifica delle criticità esistenti, tra cui l’accertamento della piena proprietà dell’immobile, l’esistenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù e tutto ciò che è connesso alla conformità urbanistica e catastale del bene.

Il secondo attiene al controllo della rispondenza dell’immobile, sotto il profilo strutturale ed impiantistico, alla normativa di settore.

All’esito di questa indagine sarà anche possibile verificare in maniera completa e indubbiamente più precisa il valore dell’immobile e quindi compiere ogni più opportuna scelta in termini commerciali.

E chi è il soggetto che, per preparazione ed esperienza, è più indicato per svolgere questa indagine a tutto tondo? che domande, il geometra!

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