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Quando il GPS non c’era

Premessa

Ho scritto questo articolo quattro anni fa per il sito del Collegio Geometri di Bologna; mi aveva incuriosito un ritrovamento sul web che, a tutt’oggi, è ancora irrisolto; lo ripropongo sperando che qualcuno possa chiarirlo.

L’articolo originale

Andando a zonzo sul web ho trovato per caso la foto di questa lapide, che si trova nel cimitero della Certosa di Bologna.

Mi ha colpito per la sua originalità: invece del luogo di morte ne sono indicate le coordinate geografiche.

Mi sono subito chiesto dove fosse morta la Signora Ermelinda Calzolari: vediamo, 5° latitudine E saranno… Est?

Voi lettori naturalmente vi siete subito accorti che latitudine e longitudine sono invertite; nessuno oggi cadrebbe vittima di un tale equivoco (sicuro?), ma lo scalpellino di un secolo fa non possedeva queste cognizioni: più probabilmente era semi-analfabeta e si limitava a ricopiare le scritte predisposte da altri o facenti parte della tradizione epigrafistica.

A questo punto ho avviato Google Earth, scoprendo che 5° S 29°30′ E casca nel bel mezzo del Lago Tanganica, e la cosa mi ha incuriosito: il lago all’epoca rappresentava il confine fra il Congo Belga e l’Africa Orientale Tedesca; la Prima guerra mondiale arrivò anche lì, ma il 1913 è ancora una data tranquilla.

E allora, cosa ci faceva la compianta Ermelinda Calzolari sul lago Tanganica? e come vi è morta?

Di un personaggio di una qualche fama avrei sicuramente trovato traccia sulla Rete; una ricerca veloce del nome non ha però sortito alcun risultato interessante, così come di un naufragio avvenuto il 5 aprile 1913.

Ho anche pensato – da geometra – che le coordinate potessero avere origine Monte Mario anziché Greenwich, scartando però subito l’ipotesi: al di fuori dell’Italia un’origine diversa da Greenwich non avrebbe senso.

Avrebbe certo aiutato conoscere chi aveva fornito questa informazione, ma ovviamente non è possibile saperlo e allora resterò con la curiosità.

A meno che qualcuno di voi lettori non abbia idee migliori: in questo caso scrivetemi senza remore.

Come è andata a finire?

In realtà nessuno si è fatto vivo suggerendo una soluzione: chissà se qualcuno, spero leggendolo adesso, potrà darci un’idea: certo che col GPS…

Successione da geometra

Questo è un caso vero, ma non farò nomi e leggendo capirete perché.

Una vecchia cliente, che non sento da tempo, mi chiama: è morto il marito, che possedeva un appartamento e un piccolo appezzamento di terreno agricolo: non c’è testamento ed eredi sono la moglie e i due figli.

Il CAF a cui si è rivolta per la successione – quello dove va per il 730 – le ha detto di andare in Comune a chiedere il CDU (certificato di destinazione urbanistica).

La signora non ha tanta voglia di girare per uffici e pensa bene di telefonarmi; la invito in studio e dopo le condoglianze facciamo le visure.

Notiamo subito che sull’appartamento grava ancora l’usufrutto a favore della suocera, morta da tempo: spiego che si dovrà fare la riunione di usufrutto, pratica semplice e veloce e che posso occuparmi anche di questa incombenza.

A questo punto la signora mi chiede se faccio anche le denunce di successione e, appreso che sì, mi occupo anche di queste, mi fa: ma allora faccia tutto lei!

Le dico che se ha già dato l’incarico al CAF non posso accettare, ma mi chiarisce che era andata per informarsi e poi mi chiede: “ma quanto mi fa spendere? perché – continua – al CAF mi hanno detto che in tutto dovrei spendere 4-5.000 euro.”

Preciso subito che non voglio accusare nessuno: relata rèfero, come dicevano i latini.

Faccio una botta di conti: l’appartamento è agevolato, il terreno poca cosa; due volture, la copia in bollo per la banca, il CDU, la rettifica ecc. ecc. e dico: circa 1.000 € fra imposte, diritti e spese e altrettanto di onorari (su questi ultimi gravano Cassa e IVA).

La signora, che prima della pensione era una piccola commerciante, è svelta a fare i conti e conclude: alla fine della fiera praticamente spendo la metà, non devo andare in giro e faccio fare tutto a lei, che conosco e di cui mi fido.

Anche perché, continua, avrò bisogno di essere seguita perché il terreno me l’ha già chiesto un vicino e io vorrei venderglielo volentieri perché prima lo coltivava mio marito e adesso non posso più farlo, ma non so quanto chiedere.

Allora le spiego che, oltre a determinare il valore di mercato, dobbiamo verificare la questione della prelazione agraria (L. 865/71 e s.m.i.) e insomma, alla fine la cliente è stata soddisfatta di essersi rivolta a me.

Perché vi annoio con questa piccola storia di ordinaria umanità (a parte che sono terribilmente vanitoso)?

Perché conferma quanto  vado ripetendo da tempo, e cioè che in ogni successione con immobili il professionista di elezione è il geometra;

non il notaio, non il commercialista, non il CAF, in quanto questi soggetti spesso si rivolgono al geometra per eseguire alcuni adempimenti necessari (quando non se ne dimenticano);

allora tanto vale chiedere subito al geometra, e non solo essere serviti al meglio, ma anche correre il rischio di risparmiare.

Il geometra sa come si fa!

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Due diligence immobiliare

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E’ un periodo molto particolare: i prezzi degli immobili sono ancora ai minimi degli ultimi dieci anni ma si percepisce un timido aumento delle contrattazioni (e quindi delle vendite).

I compratori in questo frangente possono fare ottimi affari: è però necessario stare attenti a cosa si compra e non lasciarsi attirare solo dai prezzi bassi.

Quel bell’appartamento vista collina, ad esempio, è molto conveniente: ma è completamente regolare sotto il profilo edilizio, urbanistico, catastale?

L’onere della verifica dovrebbe ricadere sul venditore, ma spesso non è così: magari l’immobile è pervenuto per successione e non se ne sa granché, magari il proprietario non vi ha mai apportato alcuna modifica da quando l’ha acquistato e quindi ritiene che sia in regola e così via; in perfetta buona fede lo pone in vendita e quando ci si accorge del problema spesso è tardi per cavarsela con poco.

Non è nemmeno da trascurare il fatto che attualmente, con prezzi molto bassi e mercato asfittico, i venditori non sono molto motivati a spendere denaro per far controllare la regolarità del bene.

L’acquirente, dal canto suo, è giustamente attirato dalla possibilità di fare un buon affare e spesso velocizza la fase di analisi e trattativa per non correre il rischio di perdere l’occasione, salvo scoprire – a preliminare sottoscritto e pratica di mutuo in corso – che vi sono alcune irregolarità che non consentono l’auspicata rapida soluzione della vicenda.

E’ vero che egli è garantito dal venditore ma un incidente di questo tipo può far perdere molto tempo e far sfumare eventuali altre possibilità di concludere un buon affare.

L’unica soluzione è la due diligence immobiliare, verifica dell’immobile sotto due distinti aspetti:  quello giuridico-amministrativo e quello tecnico.

Il primo attiene alla completa conoscenza dell’immobile, con verifica delle criticità esistenti, tra cui l’accertamento della piena proprietà dell’immobile, l’esistenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù e tutto ciò che è connesso alla conformità urbanistica e catastale del bene.

Il secondo attiene al controllo della rispondenza dell’immobile, sotto il profilo strutturale ed impiantistico, alla normativa di settore.

All’esito di questa indagine sarà anche possibile verificare in maniera completa e indubbiamente più precisa il valore dell’immobile e quindi compiere ogni più opportuna scelta in termini commerciali.

E chi è il soggetto che, per preparazione ed esperienza, è più indicato per svolgere questa indagine a tutto tondo? che domande, il geometra!

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Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Anziché introdurre la norma a regime, la “Legge di stabilità 2015” ha riaperto i termini per la rivalutazione dei terreni (e delle partecipazioni) posseduti alla data del 1° gennaio 2015.

Ricordiamo che, in relazione alla situazione economica generale, accade quasi sempre che terreni già oggetto di rivalutazione – e che non è stata poi “utilizzata” perché non si è proceduto alla vendita – oggi abbiano un valore inferiore a quello a suo tempo determinato.

Questo valore più elevato deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte; per capirci, se un terreno rivalutato qualche anno fa a 200.000 euro viene venduto a 100.000 euro (e vi prego di credere che non è un esempio campato per aria!) le imposte debbono essere pagate sempre sui 200.000 euro che costituiscono il cosiddetto valore normale; così non fosse la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

Per ovviare a questo inconveniente (cioè per non subire il danno e la beffa) è necessario procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non è necessario alcun versamento (anche se questa ipotesi è difficilmente attuabile in quanto l’imposta sostitutiva è passata dal 4 all’8%).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2015 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

Geometri mediatori

Divisione di immobili o terreni in eredità, suddivisione, utilizzo e gestione di spazi comuni o al confine tra aree di proprietà diversa. Sono solo alcuni esempi di questioni controverse, spesso annose e difficili da dirimere. Per risolverle, arriva il ‘geometra mediatore’, grazie alle sue competenze in materia tecnica. Del suo ruolo si è parlato in occasione del 2° Convegno nazionale Geo-Cam (Associazione nazionale geometri consulenti tecnici arbitri e mediatori), che si è svolto a Roma.

I nostri mediatori hanno conoscenze interdisciplinari – ha spiegato il presidente di Geo-Cam, Filippo Vircillo – e ciò permette loro di approcciare con efficacia maggiore le varie controversie. Ogni anno più del 70% delle controversie si definisce positivamente. Sappiamo che nel 90% dei casi i conflitti nascono da incomprensioni, per questo è necessario organizzare corsi di preparazione: per migliorare la comunicazione, per creare empatia con il cliente, in modo da raggiungere la sua piena fiducia”.

E’ sempre più necessario, infatti, risolvere le controversie prima che degenerino, prima che si trasformino in una causa: “Per fare questo, è importante puntare alla qualità dei mediatori e negoziatori – ha aggiunto – e su un efficace modello di mediazione. Geo-Cam ha scelto la mediazione facilitativa”.

“In questo caso – ha spiegato – il mediatore non affronta immediatamente il problema, ma cerca gli interessi sottostanti alle posizioni; e per far questo va oltre quanto rivendicato dalle parti e cerca, con appropriate tecniche di comunicazione, di riattivare il dialogo tra esse, con l’intento di poter far emergere i veri bisogni delle parti e far trovare loro un accordo soddisfacente”

da adnkronos

Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Come già ricordato, sono stati riaperti i termini per la rivalutazione dei terreni posseduti al 1° gennaio 2014.

Spesso i terreni già oggetto di rivalutazione oggi hanno un valore inferiore a quello a suo tempo determinato; esso deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte.

In pratica, se un terreno rivalutato alcuni anni fa a 200.000 euro viene venduto oggi al prezzo di 120.000 euro, le imposte vengono comunque pagate su 200.000 euro, cioè sul valore normale; non lo si facesse, la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

E’ però possibile procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non si deve fare alcun versamento (e non è possibile il rimborso di quanto pagato in più).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2014 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

Tettoie e altre costruzioni in condominio: attenzione!

Costruire tettoie a copertura di balconi o terrazzi oppure altre costruzioni o strutture al di sotto o di lato a vedute (cioè a finestre) di altri condòmini il più delle volte è proibito.

Proibito magari non dalla normativa edilizia comunale o dal regolamento condominiale, ma dal buon vecchio Codice Civile.

Numerose sentenze della Cassazione ribadiscono il diritto di veduta orizzontale, verticale e laterale (da ultimo la n. 11302 del 5 luglio 2012): e quindi?

Quindi, prima di realizzare anche solo una tettoia non pensate subito alla C.I.L. ma fate prima controllare ad un professionista esperto nel settore tecnico-legale (cioè un Geometra) se quanto si vuol realizzare è conforme alla normativa civilistica.

Allo stesso modo chi ritiene di essere stato leso nei suoi diritti di veduta, prima di correre dall’avvocato è meglio chiami un Geometra per verificare la fondatezza della sua posizione: in mancanza di una perizia su come stiano effettivamente le cose l’avvocato non potrà essere in grado di suggerire le corrette iniziative da prendere.