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Vendere o comprare immobili: la seconda opinione

Premessa

C’è sempre un momento in cui un venditore si chiede: ‘Sto vendendo al prezzo giusto?‘, così come c’è un  momento in cui un compratore si domanda: ‘ Ma sto comprando al prezzo giusto?‘.

Si faccia una domanda e si dia una risposta

Il percorso di acquisto o vendita di una casa è lungo e complesso ed è normale che possano sorgere dubbi: in fin dei conti si tratta di un momento molto importante nella vita di una persona, sia per le implicazioni economiche che per quelle familiari.

Secondo le statistiche, poi, è un’esperienza che si fa una volta nella vita ed è legittimo che non si vogliano prendere fregature.

Non voglio prendere fregature: come posso fare?

In questo post ci occuperemo solo di questioni di denaro: del resto abbiamo già trattato i problemi di regolarità degli immobili in diverse occasioni, di cui le più recenti sono:

Per quanto riguarda le questioni di soldi, invece, è sempre la solita storia: prezzo contro valore, valore contro prezzo.

Prezzo? Valore? di cosa stiamo parlando?

Tanto per capirci:  spesso si fa confusione fra prezzo e valore e questo capita anche a chi dovrebbe essere esperto (oppure si definisce tale).

In realtà si tratta di due concetti ben distinti:

il prezzo di un immobile è un dato storico, cioè relativo alla vendita – già avvenuta – di un bene determinato: ad esempio, quell’appartamento in via Verdi al n. 312 al primo piano è stato venduto la settimana scorsa al prezzo di 200.000 euro;

il valore, invece, è una previsione di quale può essere il più probabile prezzo di vendita di un immobile: dire che quell’appartamento vale 180.000 euro vuol dire che quello è il prezzo a cui è più probabile possa essere venduto (ma naturalmente non è garantito che sia così).

Chi stabilisce il prezzo?

Come si usa dire, è il mercato che fa il prezzo, cioè l’incontro fra l’offerta (chi vuole vendere) e la domanda (chi vuole comprare); se voglio vendere il mio appartamento a 300mila euro e trovo qualcuno che in effetti è disposto a pagare quella somma, posso immaginare che il prezzo pagato corrisponda al valore: può darsi che abbia ragione come no.

Chi stabilisce il valore?

Il valore lo stabilisce un esperto (perito estimatore o valutatore); fondamentale è che questo esperto sia professionalmente preparato e inoltre che sia indipendente, obbiettivo e imparziale, cioè non abbia alcun interesse legato alla compravendita dell’immobile da stimare.

E qui emerge il concetto di seconda opinione in campo immobiliare.

Allora, cos’è questa seconda opinione?

Il termine seconda opinione (second opinion) nasce in campo medico: si tratta di chiedere il parere su una diagnosi o un trattamento ad un medico (o un team) più esperto.

Nel nostro caso si tratta di acquisire il parere di un valutatore immobiliare esperto, parere che può essere chiesto secondo modalità differenti, riassumibili in:

  1. Qual è il valore di mercato di questo immobile
  2. Questo immobile è in vendita a x euro: il prezzo è giusto?

Facciamo subito un esempio del caso 2, prendendo come spunto un incarico effettivamente ricevuto.

Tempo fa mi è stato chiesto di stimare, da parte di un possibile acquirente, un bene offerto in vendita a 3 milioni di euro; la mia valutazione è stata di 2,4 milioni. A questo punto potreste chiedermi: e allora cos’è successo?

La risposta è: non lo so! ho consegnato la mia relazione di stima (ora si chiama rapporto di valutazione) e sono stato pagato: ignoro quello che è accaduto dopo perché, non essendo coinvolto nella compravendita, non ne ho conosciuto gli sviluppi; può darsi che la differenza fra i due importi abbia scoraggiato il possibile acquirente, così come può essere che l’abbia aiutato a spuntare un prezzo minore.

Altro esempio del caso 2: un possibile venditore mi chiama esponendo di avere un immobile in vendita da molto tempo, al prezzo di 500mila euro, ma senza alcun esito; ora l’agente immobiliare gli ha comunicato di avere ricevuto una proposta d’acquisto a 300mila euro e, tutto considerato, gli suggerisce di accettarla; a questo punto la situazione gli sembra veramente strana (per usare un eufemismo) e vorrebbe avere un secondo parere; difficile criticarlo, non è vero?

La seconda opinione è un modo per sapere se c’è una fregatura in giro? Non mi permetto di suggerire nemmeno questa ipotesi: io credo – fino a prova contraria – che i veri professionisti non cerchino mai di fregare nessuno, anche se qualche volta possono sbagliarsi: nessuno è infallibile.

Ma che tipo di perizia serve?

Sostanzialmente possiamo suddividere le perizie di stima dei valori immobiliari in due tipi:

  • la perizia classica in cui il valutatore perviene alla risposta sostanzialmente sulla base della propria esperienza professionale; oppure
  • la perizia redatta in base agli standard internazionali (IVS) secondo la procedura più idonea (che per una abitazione è, nella più parte dei casi, il Market Comparison Approach – MCA)

Il secondo procedimentopiù lungo e complesso, è più affidabile ma anche più costoso (e in certe situazioni non è neppure possibile impiegarlo); il procedimento classico è meno preciso, ma in certi casi è possibile ottenere comunque buoni risultati, sopratutto se il tecnico valutatore è esperto. 

Allora, qual è il modo migliore per tutelarsi?

Per quanto ho esposto, ritengo che la procedura migliore sia la n. 1, particolarmente per il venditore: fare stimare l’immobile da un esperto indipendente, obbiettivo e imparziale e poi decidere a quale prezzo mettere in vendita l’immobile.

Nel caso dell’acquirente è possibile far stimare il bene senza comunicare il prezzo chiesto, ma in certi casi può essere conveniente informare l’esperto: un bravo professionista non si lascerà influenzare, ma potrà eventualmente suggerire – se richiesto dal cliente – una tattica idonea per cercare di ridurre la differenza fra il valore stimato ed il prezzo di vendita.

Ma, e l’agente immobiliare?

Ho grande rispetto per gli agenti immobiliari competenti e corretti e devo dire di averne conosciuti tanti; purtroppo talvolta se ne incontrano di incompetenti e scorretti e in questo caso spesso uno se ne accorge tardi, quando il danno è fatto.

Per questo suggerisco sempre ai venditori di prendere una prima opinione  da un valutatore immobiliare esperto prima di affidare l’incarico all’agente immobiliare.

Al tema ‘Perizie, stime e consulenze’ ho dedicato una pagina specifica del mio sito, che potrete leggere cliccando qui.

E ora, alla fine, a chi rivolgersi per una prima o seconda opinione immobiliare?

Beh, se avete letto qualcosa di quanto scrivo da tempo, saprete che il mio motto è: il Geometra sa come si fa!

 

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

 

Successione legittima e diritto di abitazione del coniuge

La recentissima sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 4847 del 27 febbraio 2013) chiarisce che (anche) nel caso di successione legittima il diritto del coniuge del de cuius di abitare la casa e usare i mobili si aggiunge alla quota spettante ex artt. 581-582 c.c.

Le SS. UU. hanno quindi ritenuto  che questo diritto debba essere considerato – all’atto pratico – una sorta di prelegato e perciò stralciato dall’asse ereditario prima di procedere alla divisione fra tutti i coeredi secondo le norme della successione legittima.

Sin qui, si potrebbe dire, nulla di strano, in quanto la migliore dottrina e la giurisprudenza più recente erano in tal senso orientate: il problema nasce invece al momento della pratica determinazione del valore di questi diritti.

Trascurando per semplicità il valore del diritto d’uso dei mobili, che nella più parte dei casi potrebbe ragionevolmente coincidere con il loro valore venale (fatta salva l’ipotesi di mobili e arredi di particolare valore antiquario) il problema rappresentato dalla corretta stima del valore del diritto di abitazione è ben noto.

Stima non semplice, che più spesso di quanto si creda viene erroneamente ridotta ad una valutazione di tipo tributario, con ciò ledendo, nella più parte dei casi, i diritti dei coeredi.

E quindi: l’estimo successorio è materia complessa, per le implicazioni che comporta e che incidono sui rapporti più profondi  fra le persone; per questo è indispensabile affidarsi alla professionalità di estimatori esperti.



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ICI – e ora IMU – sui terreni edificabili: attenzione!

Secondo la più recente giurisprudenza l’Ici può essere calcolata sul valore venale del terreno anche in assenza dell’approvazione del piano regolatore generale, che può essere solo adottato.

L’imposta dev’essere calcolata sul valore venale del terreno e qui spesso casca l’asino: la possibilità del proprietario di non pagare più del dovuto è maggiore se può dimostrare, eventualmente anche in sede contenziosa, quale sia il valore venale di comune commercio del terreno in questione.

Questo tipo di stima è complesso, in quanto basato su elementi spesso aleatori e per cui difficilmente sono reperibili sicuri valori di riferimento (i cosiddetti “comparabili”): è quindi necessario privilegiare le capacità e l’esperienza dell’estimatore per non dover soccombere alle richieste spesso esose ed immotivate del comune.