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Lavori edili e gravi difetti dell’opera

La Cassazione cambia registro.

Secondo una recentissima decisione, il termine annuale previsto – a pena di decadenza – dall’art. 1669 1° co. del Codice Civile per la denuncia dei gravi difetti decorre dal momento in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro causa, individuata nell’imperfetta esecuzione dell’opera.

E cioè?

Nel caso di specie la Corte d’Appello aveva condannato gli appaltatori in quanto aveva ritenuto che il termine di prescrizione dell’azione giudiziale decorresse dal momento del deposito della relazione del CTU poiché solo dal quel momento – sosteneva la Corte in linea con numerose precedenti pronunce  – il committente aveva appunto conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva sia della gravità dei vizi sia della loro imputabilità agli appaltatori.

Invece?

Questi ultimi sostenevano invece che il committente era decaduto dal diritto in quanto il termine avrebbe dovuto essere computato dalla conoscenza di una relazione tecnica precedente il giudizio, sia se compiuta in sede stragiudiziale ovvero di accertamento tecnico preventivo.

La Cassazione ha ritenuto fondata quest’ultima tesi e “ha cassato la pronuncia del giudice di merito che aveva fatto decorrere il termine decadenziale de quo dal giorno del deposito della consulenza tecnica d’ufficio disposta nel corso della causa di merito – e non anche dalla data della citazione a giudizio dell’appaltatore -, osservando come la proposizione di un’azione giudiziaria introdotta mediante citazione a giudizio non possa non implicare, da parte del committente, l’ormai avvenuta conoscenza dei vizi lamentati, conoscenza che costituisce addirittura un prius logico rispetto alla citazione stessa“.

E quindi?

Questa sentenza suggerisce una precisa linea di comportamento, di cui avevamo già parlato in passato: di fronte al dubbio che i lavori o le opere appaltate presentino vizi o difetti imputabili all’appaltatore (o al costruttore-venditore) è fondamentale non perdere tempo!

La prima cosa da fare è chiedere un parere tecnico qualificato (una perizia) preferibilmente a un tecnico esperto nell’ambito contenzioso (ad esempio, un perito del tribunale) e poi correre dall’avvocato, che provvederà a contestare l’inadempimento all’appaltatore; dopo questo passaggio l’avvio delle eventuali azioni giudiziarie senza correre il rischio della prescrizione (cioè della morte) del diritto sarà indubbiamente più semplice.

Stefano Batisti, geometra libero professionista a Bologna: specialista in perizie, stime e consulenze immobiliari

 

Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Anziché introdurre la norma a regime, la “Legge di stabilità 2015” ha riaperto i termini per la rivalutazione dei terreni (e delle partecipazioni) posseduti alla data del 1° gennaio 2015.

Ricordiamo che, in relazione alla situazione economica generale, accade quasi sempre che terreni già oggetto di rivalutazione – e che non è stata poi “utilizzata” perché non si è proceduto alla vendita – oggi abbiano un valore inferiore a quello a suo tempo determinato.

Questo valore più elevato deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte; per capirci, se un terreno rivalutato qualche anno fa a 200.000 euro viene venduto a 100.000 euro (e vi prego di credere che non è un esempio campato per aria!) le imposte debbono essere pagate sempre sui 200.000 euro che costituiscono il cosiddetto valore normale; così non fosse la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

Per ovviare a questo inconveniente (cioè per non subire il danno e la beffa) è necessario procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non è necessario alcun versamento (anche se questa ipotesi è difficilmente attuabile in quanto l’imposta sostitutiva è passata dal 4 all’8%).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2015 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Come già ricordato, sono stati riaperti i termini per la rivalutazione dei terreni posseduti al 1° gennaio 2014.

Spesso i terreni già oggetto di rivalutazione oggi hanno un valore inferiore a quello a suo tempo determinato; esso deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte.

In pratica, se un terreno rivalutato alcuni anni fa a 200.000 euro viene venduto oggi al prezzo di 120.000 euro, le imposte vengono comunque pagate su 200.000 euro, cioè sul valore normale; non lo si facesse, la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

E’ però possibile procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non si deve fare alcun versamento (e non è possibile il rimborso di quanto pagato in più).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2014 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

Vizi e difformità: no alle contestazioni generiche

La Cassazione ha ripetuto, con la sentenza 25433/2013, che la denuncia dei vizi e delle difformità dell’opera ai fini di cui all’art. 1667 c.c.,  per impedire la decadenza del committente dalla garanzia, deve contenere una pur sintetica indicazione di quei difetti accertabili anche in un momento successivo.
Non è sufficiente una contestazione generica; nemmeno la disponibilità dell’appaltatore alla concreta verifica dei vizi o delle difformità equivale all’assunzione di un impegno alla eliminazione.
E quindi predisporre una descrizione dei difetti sufficientemente dettagliata, se non già una vera e propria perizia, è indispensabile per far valere le proprie ragioni.

Rivalutazione terreni: scade il 30 giugno 2012

Entro il mese di giugno (o meglio entro il 2 luglio 2012) chi intende avvalersi della rivalutazione dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2011 dovrà aver fatto predisporre la perizia giurata da un professionista abilitato (il Geometra) ed effettuare il pagamento dell’imposta sostitutiva (4%) o della prima delle tre rate annuali.

La rideterminazione del valore – questo il termine tecnico – può anche avvenire al ribasso (rispetto a precedenti utilizzi della procedura); l’imposta già pagata – questa è una novità rispetto al passato – può essere scomputata dal dovuto (oppure rimborsata).

ICI – e ora IMU – sui terreni edificabili: attenzione!

Secondo la più recente giurisprudenza l’Ici può essere calcolata sul valore venale del terreno anche in assenza dell’approvazione del piano regolatore generale, che può essere solo adottato.

L’imposta dev’essere calcolata sul valore venale del terreno e qui spesso casca l’asino: la possibilità del proprietario di non pagare più del dovuto è maggiore se può dimostrare, eventualmente anche in sede contenziosa, quale sia il valore venale di comune commercio del terreno in questione.

Questo tipo di stima è complesso, in quanto basato su elementi spesso aleatori e per cui difficilmente sono reperibili sicuri valori di riferimento (i cosiddetti “comparabili”): è quindi necessario privilegiare le capacità e l’esperienza dell’estimatore per non dover soccombere alle richieste spesso esose ed immotivate del comune.