Dopo più di tre anni che bazzico, saltuariamente, ChatGPT e cerco di tirar fuori qualcosa di (per me) interessante, sono passato alla versione a pagamento (€ 23/mese) e ho colto un’occasione.
Nei giorni scorsi si è tenuto a Bologna un interessante convegno dal titolo ‘Stimiamo il futuro‘ in cui si è parlato – con un panel di relatori di tutto rispetto – dell’evoluzione delle valutazioni e delle stime immobiliari.
Fra i temi in programma uno m’incuriosiva: La valutazione economico-finanziaria negli interventi di rigenerazione urbana, titolo che d’acchito pareva sin troppo serioso ma che, posto che l’intervento successivo era un “caso studio” sul tema e che un uccellino mi aveva detto sarebbe stato riferito alla rigenerazione di Porta Nuova a Milano (tanto nomini!) era sufficiente per destare la mia attenzione di quasi settuagenario.
Apro una parentesi: “caso studio” è itangliano; un inutile e provinciale calco dell’inglese “case study”, che trova una traduzione italiana del tutto appropriata ancorché sovente ignorata, cioè “caso di studio“; questo per dire che quando leggo “caso studio” non mi viene l’orticaria ma quasi.
Quanto a Porta Nuova, basti dire che l’interrogazione di Google con “porta nuova milano” restituisce circa 141.000.000 di risultati; noto al colto e all’inclita per il Bosco Verticale e poco più, l’intervento ha una dimensione che non trova confronti in Europa ed è divenuto il benchmark delle rigenerazioni urbane.
Detto che il “caso di studio” era certamente interessante sotto il profilo dell’analisi dei fattori ESG e della partecipazione al processo della cittadinanza, ma non della ‘valutazione economica e finanziaria’ perché assente, mi è punta vaghezza di sapere cosa ChatGPT-o3 avrebbe potuto raccogliere e sintetizzare al riguardo: gli ho pertanto proposto il seguente prompt:
Che ruolo hanno avuto nella complessa procedura di Porta Nuova a Milano i valutatori immobiliari?
Il mod. o3 – che utilizza, dicunt, il ragionamento avanzato – in 48 secondi ha prodotto il documento che segue:
Come (e perché) gli appraiser sono stati la “spina dorsale tecnico-finanziaria” di Porta Nuova
| Fase del progetto | Domande a cui la stima indipendente doveva dare una risposta credibile | Output decisivo |
|---|---|---|
| Land assembly & Accordo di Programma (2002-2005) | • Quanto valevano i lotti dei proprietari non aderenti? • Qual era la plusvalenza “ante/post-piano” da condividere con il Comune (oneri, opere pubbliche)? | – Griglia “valore venale” mappale per mappale stilata dalla Commissione Provinciale Espropri di Milano – base per gli indennizzi ex DPR 327/2001 (cittametropolitana.mi.it) – Valutazione comparativa ante/post-piano a supporto del pacchetto oneri da ≈ € 86,9 M inserito nella convenzione 15 luglio 2005. |
| Structuring del project finance (2005-2014) | • Il business plan reggeva a livelli di leverage > 50 %? • Quale LTV/co-venant accettavano i pool bancari? | – Perizie Red Book RICS – development DCF (JLL, CBRE, Cushman) consegnate semestralmente alle banche; covenants su LTV 65 %, sensitività cost-overrun, take-up. |
| Equity deal Qatar Holding (closing 27 feb 2015) | • Fairness opinion sul prezzo di cessione del 100 % dei fondi Porta Nuova. | – Appraisal indipendente (CBRE Valuation + PwC) che ha fissato un market value > $ 2,2 mld del distretto (multihousingnews.com). |
| Monitoraggio post-AdP & Claw-back volumetrico (2012-oggi) | • Le opere pubbliche avanzano secondo cronoprogramma? • Se no, quanta SLP va “tagliata”? | – Il Collegio di Vigilanza usa le perizie semestrali per trasformare i ritardi (> 12 mesi) in riduzione trasferibile di SLP; la matrice “valore opere mancanti / valore immobiliare” è aggiornata dagli stessi periti che seguono le banche. |
| Reporting IFRS / ESG (dal 2016) | • Fair value di bilancio (IFRS 13, livello 3) • Identificazione del “green premium” LEED/WELL | – Valutazioni CBRE-Duff & Phelps: portafoglio COIMA RES 641,8 M€, di cui 59 % in Porta Nuova (31 dic 2021) (coimares.com). – Separazione “yield certificata” (–20/30 bps) per asset NZEB. |
| Market intelligence & pricing | • Aggiornare prezzi residenziali Solaria/Aria (> € 9 k / m²) e prime-rent uffici (> € 700 / m²/anno) | – Tracker trimestrale di CBRE Research citato nei comunicati COIMA 17 giu 2024 (coima.com). |
Tre cinghie di trasmissione tra pianificazione, finanza e governance
- Valore → Oneri
La stima “ante/post” ha quantificato la rendita differenziale generata dal cambio di destinazione d’uso. Su quella base sono stati negoziati oneri e opere (deck ferroviario, BAM, viabilità). Senza una misura robusta, l’Accordo di Programma non avrebbe superato il vaglio di Corte dei Conti né l’opposizione dei proprietari espropriati. - Valore → Leva finanziaria
I periti hanno tradotto il masterplan in numeri bancabili (NOI, cap-rate, exit-yield), permettendo di strutturare > € 1,5 mld di debt a costi competitivi. Ogni avanzamento cantieristico attivava una “drawdown condition” basata su appraisal aggiornato – meccanismo che ha protetto i lender durante la crisi 2008-12. - Valore → Disciplina pubblica
La convenzione lega i ritardi nelle opere pubbliche a una riduzione automatica di SLP proporzionale alla perizia del delta-costi residuo. L’appraiser, in pratica, è l’arbitro che trasforma il rischio di delivery in una penale economica immediata, spostando l’onere sul privato senza contenzioso.
Standard e metodologie applicate
- Espropri – metodo comparativo puro (“valore venale”) con verifiche cross-check income per i pochi immobili a reddito.
- Development appraisal – DCF a 10 anni, residual land value, scenario analysis (hard-cost, void, take-up), cost of capital WACC 6–7 %.
- IFRS 13 – combinazione income (NOI normalizzato, cap-rate 3,9–4,4 %) + market comparables; “material valuation uncertainty” indicata nei report COVID Q2-2020.
- Green premium – dal 2021 yield di Porta Nuova LEED/WELL compressa di 25 bps vs. Grade-A Milano, innalzando il fair-value e migliorando i covenant LTV.
Perché “senza i valutatori Porta Nuova non esisterebbe”
- Legittimazione politica – hanno trasformato un negoziato urbanistico in contratti basati su numeri, riducendo il contenzioso (nessuna sentenza annulla-AdP).
- Gateway ai capitali globali – la traccia continua di perizie RICS in inglese ha reso il deal leggibile a QIA e agli investitori istituzionali, elemento raro nei brownfield italiani.
- Benchmark di mercato – i report semestrali pubblici di COIMA RES hanno creato comparables che hanno compresso i cap-rate di Milano prime, con effetti sistemici.
- Meccanismo disciplinare – l’intreccio perizia ↔ claw-back volumetrico ha garantito la consegna entro le scadenze, evitando che il rischio progetto ricadesse sul bilancio pubblico.
Sintesi per l’esperto: nel caso Porta Nuova la valutazione immobiliare non è stata un mero “accessorio notarile”, ma l’infrastruttura tecnica che ha tenuto insieme policy, finanza e delivery. Dai valori di esproprio alla fairness opinion da 2,2 mld $, fino al monitoraggio ESG, l’appraiser ha agito come terza linea di difesa fra pubblico e privato, rendendo scalabile (e replicabile) un’operazione di rigenerazione da benchmark europeo.
Per quello che ne capisco – indubbiamente poco – la ricostruzione è certamente plausibile; a parte l’apparente oscurità dovuta al largo impiego di terminologia inglese (che però in larga parte i valutatori conoscono) la logica che presiede alla sintesi del chat bot pare del tutto sensata e veritiera; la conclusione, certamente condivisibile, che ‘senza i valutatori Porta Nuova non sarebbe stata realizzata‘ è tutta farina del sacco di ChatGPT o3!
Sono sufficientemente convinto che se questo documento fosse stato illustrato alla platea dei convegnisti avrebbe trovato accoglimento e consenso, non solo riguardo ai dati specifici ma soprattutto alla struttura espositiva, ciò che mi lascia un tantino perplesso su quanto prevalentemente sostenuto dalla vulgata, cioè che i testi prodotti dai LLM hanno origine essenzialmente statistica: a me parrebbe di scorgere almeno un epsilon di comprensione, una scintilla nel buio.
Cosa significa, in chiusura, tutto ciò?
sicuramente che AI ha compiuto passi da gigante:
da quando (dic. 2022) chiudeva l’articolo che gli avevo chiesto di scrivere sulla morte di Benedetto XVI con “La Chiesa cattolica ora dovrà scegliere un nuovo Papa, che sarà eletto durante il conclave che verrà convocato a breve“, errore più che marchiano;
a quando (ott. 2023) gli chiedevo di stimare, sulla base di dati forniti per successivi affinamenti (e da ultimo sufficienti alla bisogna), il valore di un albergo, vero e proprio pons asinorum che né ChatGPT né Bard ora Gemini riuscivano a superare, tanto da farmi intitolare il post: “AI: ARTIFICIAL INTELLIGENCE oppure ARITHMETIC IMBECILITY?”
Passi da gigante la cui lunghezza aumenterà esponenzialmente e che ci trascineranno, se i decisori politici non faranno nulla, in un territorio sconosciuto che forse non saremo in grado di esplorare nel modo più appropriato: dovremo allora sperare almeno nelle Leggi della Robotica di Asimov?
Stefano Batisti, 7 giugno 2025
