Attenti al lastrico

Secondo la Cassazione (sent. 15300 del 19/6/2013) il proprietario della terrazza esclusiva la quale svolge anche funzione di copertura comune dell’edificio condominiale è responsabile dei danni da infiltrazioni che derivano da un vizio costruttivo.

Ciò in quanto egli è custode – ex art. 2051 CC – del bene e quindi responsabile esclusivo dei danni da infiltrazioni: non avrebbe dovuto tollerare i vizi costruttivi e quindi avrebbe dovuto agire nei confronti del costruttore, indipendentemente dalla competenza dell’assemblea condominiale sul punto.

 



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Riformare il Catasto

NON SERVONO CINQUE ANNI PER RIFORMARE IL CATASTO
Premessa: questo non è un documento tecnico, ma una semplice proposta di buon senso alla portata di tutti, perché pensiamo che i cittadini abbiano soprattutto bisogno di chiarezza.
Qualche giorno fa Attilio Befera, Direttore generale dell’Agenzia delle Entrate (che ora comprende anche l’Agenzia del Territorio) ripeteva che per la riforma del Catasto servonoalmeno cinque anni.
Bisogna capire di quale riforma si parla: per i cittadini – la gente – l’unica riforma del Catasto necessaria è, crediamo, quella che consenta di pagare le imposte legate agli immobili, principalmente IMU e IRPEF, su valori equi, ragionevoli, realistici: oggi, come sappiamo, non è così.
Riguardo all’IMU, il problema lamentato da tutti è che viene calcolata su un importo – il valore catastale – che nella maggior parte dei casi non è equo né realistico.
Il Catasto fu strutturato per censire il reddito normalmente percepibile dagli immobili (la rendita catastale); moltiplicando la rendita per un coefficiente diverso a seconda delle unità, si ottiene il cosiddetto valore catastale che a partire dal 1986 è stato usato per svariati scopi fiscali e oggi per calcolare l’IMU (e prima l’ICI).
Se il dato di partenza – la rendita – non è preciso – e tutti, esperti e non, sanno bene che non lo è, l’uso di coefficienti uguali per tutto il Paese non può che aumentarne l’imprecisione: insomma, il valore catastale il più delle volte non solo è percepito dal cittadino come errato rispetto al valore reale, ma nella maggior parte dei casi èeffettivamente sbagliato e iniquo.
Per le abitazioni (e gli uffici) la cosa è complicata dall’arcaico sistema di calcolo della consistenza a vani: tanto per fare un esempio, a Bologna in un appartamento di categoria A/3 – abitazioni economiche, le più diffuse – una stanza di 9 mq. conta per un vano; se la stanza è 15 mq. vale sempre un vano; se è 20 mq. ancora un vano; insomma, fino a 27 mq. questa stanza conterà sempre e solo per un vano e ciò è semplicemente assurdo, per non parlare di ingresso, disimpegno e ripostiglio – pochi mq. in totale – che presi insieme valgono come un soggiorno di 25 mq.
Tempo fa il Catasto aveva deciso, giustamente, di passare al calcolo a superficie e per le unità denunciate o variate a partire da un certo periodo questo dato è già registrato; tuttavia, poiché anche le planimetrie delle unità di più vecchia costruzione sono disponibili in formato digitale, con un investimento relativamente modesto è possibile procedere all’acquisizione delle superfici catastali per tutte le unità.
Questo è il primo passo verso l’equità; il secondo è determinare i valori di queste unità immobiliari, ma anche per questo il Catasto possiede già i dati necessari, visto che da molti anni raccoglie, elabora e pubblica i valori al mq. degli immobili nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).
Qualcuno ora dirà che questi valori sono di massima e quindi non sono molto precisi: questo può essere vero, ma anche adottando gli importi minimi della forbice (min-max) registrata da OMI, i valori catastali delle unità immobiliari ottenuti saranno molto più attendibilidi quelli attualmente in uso.
Ad ogni modo OMI è l’unica banca dati pubblica dei valori immobiliari: è meglio quindi non perdere tempo a teorizzare ben sapendo che non ci sono le premesse necessarie, ma cercare invece una soluzione semplice e veloce per ripristinare l’equità: i cittadini ne saranno soddisfatti.
Per fare questo non servono cinque anni: partendo col piede giusto potrebbe bastare anche solo un anno, purché questo lavoro venga fatto in collaborazione con le categorie professionali (geometri in testa) che già oggi mantengono aggiornato il Catasto, essendo l’attività svolta dall’Agenzia ormai di solo controllo.
Si può obbiettare che certe vecchie planimetrie digitalizzate potrebbero essere imprecise, ma questo non è un problema: il cittadino potrà sempre presentare la denuncia dello stato reale, magari avendo riconosciuto un credito d’imposta a parziale compensazione della spesa.
Con questa nuova struttura, l’aggiornamento dei valori catastali (a cadenza fissa o variabile) diventerà un’operazione semplice e veloce e la relativa imposizione fiscale realmente proporzionale; se la banca dati di OMI diverrà più precisa anche i valori catastali lo saranno.
Naturalmente le aliquote delle varie imposte saranno completamente rimodulate nel senso di perseguire una maggiore equità.
Ma andiamo oltre: con un archivio catastale così preciso e aggiornato lo Stato, le Regioni e i Comuni potranno incoraggiare comportamenti virtuosi ed economicamente vantaggiosi; ad esempio, se di ogni unità immobiliare fosse registrata la classe energetica, le imposte potrebbero essere correlate ad essa, attribuendo alla classe più scadente l’aliquota piena e concedendo riduzioni progressive man mano che la classe migliora.
L’ENEA comunica al Catasto la classe energetica e i Comuni rilevano dal Catasto i dati necessari a stimare con precisione gli incassi IMU, eventualmente decidendo di apportare modifiche alle aliquote in presenza di particolari situazioni e non a casaccio.
Finora abbiamo parlato di abitazioni perché rappresentano la stragrande maggioranza delle unità (92%) ma questa procedura è ovviamente applicabile a tutte le destinazioni: quindi, perché mai attendere una improbabile riforma del Catasto, fra cinque o più anni?
Stefano Batisti
Giancarlo Pedretti
geometri professionisti a Bologna

Hai firmato il progetto?

Il cliente firma le tavole del progetto esecutivo? difficile poi sostenere che il rapporto professionale non è in corso e che la prestazione non è stata accettata.

La Cassazione (sent. 9637/2013) ha rinviato al giudice di merito la sentenza che aveva accolto solo in parte la domanda di un gruppo di architetti ritenendo non dovuto l’onorario per la redazione del progetto esecutivo, e questo perché non era stato dimostrato di aver elaborato e consegnato al Comune il progetto prima dell’avvenuta risoluzione del rapporto.

La Cassazione ha accolto la domanda degli architetti, affermando che la circostanza che le tavole di progetto portavano la firma del cliente rappresenta un elemento probatorio potenzialmente decisivo per dimostrare che la relativa prestazione era stata accettata, con conseguente diritto del professionista al pagamento del compenso previsto.

Successione legittima e diritto di abitazione del coniuge

La recentissima sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 4847 del 27 febbraio 2013) chiarisce che (anche) nel caso di successione legittima il diritto del coniuge del de cuius di abitare la casa e usare i mobili si aggiunge alla quota spettante ex artt. 581-582 c.c.

Le SS. UU. hanno quindi ritenuto  che questo diritto debba essere considerato – all’atto pratico – una sorta di prelegato e perciò stralciato dall’asse ereditario prima di procedere alla divisione fra tutti i coeredi secondo le norme della successione legittima.

Sin qui, si potrebbe dire, nulla di strano, in quanto la migliore dottrina e la giurisprudenza più recente erano in tal senso orientate: il problema nasce invece al momento della pratica determinazione del valore di questi diritti.

Trascurando per semplicità il valore del diritto d’uso dei mobili, che nella più parte dei casi potrebbe ragionevolmente coincidere con il loro valore venale (fatta salva l’ipotesi di mobili e arredi di particolare valore antiquario) il problema rappresentato dalla corretta stima del valore del diritto di abitazione è ben noto.

Stima non semplice, che più spesso di quanto si creda viene erroneamente ridotta ad una valutazione di tipo tributario, con ciò ledendo, nella più parte dei casi, i diritti dei coeredi.

E quindi: l’estimo successorio è materia complessa, per le implicazioni che comporta e che incidono sui rapporti più profondi  fra le persone; per questo è indispensabile affidarsi alla professionalità di estimatori esperti.



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CTU: può essere mezzo di prova

In dottrina la CTU (consulenza tecnica d’ufficio) non rappresenta mezzo di prova ma è funzionale alla valutazione della stessa.

Su questo punto la Cassazione (sentenza n. 2663 del 5 febbraio 2013) ha però aperto uno spiraglio interessante affermando, in sostanza, che la CTU rappresenta una fonte oggettiva di prova quando si risolve nell’accertamento di fatti rilevabili unicamente con l’ausilio di specifiche cognizioni o strumentazioni tecniche.

E quindi se la CTU è l’unico strumento per accertare la verità processuale, allora può ben essere assunta dai giudici del merito a fonte di prova, ha considerato la III sezione della Suprema Corte, rinviando la causa alla Corte d’Appello.

Nel caso di specie si trattava di una causa promossa da una proprietaria nei confronti del condominio, per infiltrazioni d’acqua la cui causa era stata scoperta dal consulente; la Corte aveva invece sancito la nullità della CTU perché il professionista non si era limitato ad accertare l’esistenza del danno ma aveva esteso l’indagine sino a scoprirne la causa.

Rendita catastale in ritardo? chi ha avuto ha avuto ha avuto…

Anche se ha attribuito la rendita catastale dopo anni, l’Agenzia del Territorio non deve risarcire il contribuente che ha pagato un importo maggiore sulla base dei valori contabili e questo perché l’attribuzione di rendita non è mai retroattiva.

Lo ha ribadito la Corte di cassazione che con la sentenza n. 1594 del 23 gennaio 2013 ha respinto il ricorso di una società che aveva pagato l’Ici su diversi capannoni industriali, appunto sulla base di valori contabili, perché la rendita era stata attribuita solo molti anni dopo la richiesta.

Insomma, nel caso di un fabbricato della cat. D, mentre prima della richiesta di rendita il proprietario è tenuto ad applicare il regime del valore contabile, dopo questa può doversi trovare a pagare una somma maggiore (se accertato in tal senso) ma anche a dover pagare una somma minore, e quindi chiedere il rimborso, nei termini di legge, di quanto pagato in più.



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Privacy nel parcheggio? ma no!

Telecamere nel parcheggio comune? si può, anche senza l’ok dell’assemblea.

La Cassazione (II sez. – sent. n. 71 del 3/1/2013) ha ritenuto che un condòmino possa installare, senza il preventivo consenso dell’assemblea, una telecamera nel parcheggio oggetto di furti, con diritto al rimborso delle spese sostenute.

Non c’è violazione della privacy perché l’area condominiale destinata a parcheggio, trattandosi di luogo destinato all’uso di un numero indeterminato di persone,  è esclusa dalla tutela di cui all’art. 615 bis cod. pen.

Successione: attenti agli immobili

Una successione non è mai un evento piacevole, anche se è nella natura delle cose, e spesso viene vista come una pratica da sbrigare il prima possibile.

In realtà è un’ottima occasione per verificare se l’immobile/i compreso nella successione è in regola non solo catastalmente ma anche dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Scoprire in quel momento la necessità di una regolarizzazione è senz’altro meno problematico che in occasione di una vendita, quando anche solo un piccolo ritardo potrebbe far saltare un accordo già raggiunto o provocare il pagamento di penali.

Certo, questo implica che in occasione di una successione ci si rivolga a chi ha conoscenze e capacità per poter esaminare anche questo aspetto: ad esempio, il geometra!



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Rivalutazione terreni agricoli ed edificabili

La legge di stabilità 2013 (art. 1 comma 473) ha riaperto i termini per la rivalutazione del costo di acquisto di terreni agricoli e edificabili posseduti alla data del 1° gennaio 2013.

Il termine per l’asseverazione della perizia e per il versamento dell’imposta sostitutiva del 4% (o della prima rata) è fissato al 30 giugno 2013; nel caso di rivalutazione ripetuta dei medesimi beni è possibile detrarre l’imposta già versata nelle precedenti rivalutazioni.

 



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Attenti con le finestre

Un tale sostituisce le finestre con infissi che si aprono all’esterno, direttamente sulla terrazza del fabbricato attiguo e il vicino naturalmente si arrabbia; verrebbe voglia di solidarizzare.

Però, secondo la Cassazione (sent. 17680/12) il proprietario della terrazza non può ottenere la rimozione dell’opera se gli sporti sono collocati a un’altezza tale da escludere ogni pericolo per chi occupa l’area, essendo escluso che si configuri una servitù passiva derivante dal montaggio di infissi, che prescinde dal relativo diritto di veduta.

E allora il proprietario della terrazza dovrà rassegnarsi ai battenti che sporgono nella sua proprietà, in quanto non possono essere fonte di danno per chi si muove sul terrazzo, considerato che le finestre sono poste ad altezza molto superiore a quella di una persona adulta.

 



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