Per fabbricato in corso di costruzione (F/3) l’Imu da pagare è quella dell’area edificabile su cui il fabbricato viene costruito; se il fabbricato è «finito» ma ancora senza abitabilità/agibilità l’Imu è comunque dovuta.
Secondo il TAR Calabria (sent. n. 530/2013) l’accatastamento del fabbricato, anche se non ultimato, equivale a utilizzazione dello stesso e implica pertanto l’applicazione dell’Imu sull’unità immobiliare costruita, anche se priva del certificato di abitabilità.
La delibera condominiale è annullabile se l’avviso non è stato ricevuto dai condomini almeno cinque giorni prima dell’assemblea in prima convocazione.
Non conta la data di spedizione e nemmeno che la prima convocazione sia andata deserta: ciò è quanto ribadito dalla Cassazione con la sent. 22047/2013; significativo è poi che la riforma del condominio abbia espressamente disposto che il termine dei cinque giorni deve essere riferito alla prima convocazione dell’assemblea.
Secondo la Cassazione (sent. 15300 del 19/6/2013) il proprietario della terrazza esclusiva la quale svolge anche funzione di copertura comune dell’edificio condominiale è responsabile dei danni da infiltrazioni che derivano da un vizio costruttivo.
Ciò in quanto egli è custode – ex art. 2051 CC – del bene e quindi responsabile esclusivo dei danni da infiltrazioni: non avrebbe dovuto tollerare i vizi costruttivi e quindi avrebbe dovuto agire nei confronti del costruttore, indipendentemente dalla competenza dell’assemblea condominiale sul punto.
Bisogno di un chiarimento? di una consulenza? di un preventivo? compila il modulo!
Il cliente firma le tavole del progetto esecutivo? difficile poi sostenere che il rapporto professionale non è in corso e che la prestazione non è stata accettata.
La Cassazione (sent. 9637/2013) ha rinviato al giudice di merito la sentenza che aveva accolto solo in parte la domanda di un gruppo di architetti ritenendo non dovuto l’onorario per la redazione del progetto esecutivo, e questo perché non era stato dimostrato di aver elaborato e consegnato al Comune il progetto prima dell’avvenuta risoluzione del rapporto.
La Cassazione ha accolto la domanda degli architetti, affermando che la circostanza che le tavole di progetto portavano la firma del cliente rappresenta un elemento probatorio potenzialmente decisivo per dimostrare che la relativa prestazione era stata accettata, con conseguente diritto del professionista al pagamento del compenso previsto.
La recentissima sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 4847 del 27 febbraio 2013) chiarisce che (anche) nel caso di successione legittima il diritto del coniuge del de cuius di abitare la casa e usare i mobili si aggiunge alla quota spettante ex artt. 581-582 c.c.
Le SS. UU. hanno quindi ritenuto che questo diritto debba essere considerato – all’atto pratico – una sorta di prelegato e perciò stralciato dall’asse ereditario prima di procedere alla divisione fra tutti i coeredi secondo le norme della successione legittima.
Sin qui, si potrebbe dire, nulla di strano, in quanto la migliore dottrina e la giurisprudenza più recente erano in tal senso orientate: il problema nasce invece al momento della pratica determinazione del valore di questi diritti.
Trascurando per semplicità il valore del diritto d’uso dei mobili, che nella più parte dei casi potrebbe ragionevolmente coincidere con il loro valore venale (fatta salva l’ipotesi di mobili e arredi di particolare valore antiquario) il problema rappresentato dalla corretta stima del valore del diritto di abitazione è ben noto.
Stima non semplice, che più spesso di quanto si creda viene erroneamente ridotta ad una valutazione di tipo tributario, con ciò ledendo, nella più parte dei casi, i diritti dei coeredi.
E quindi: l’estimo successorio è materia complessa, per le implicazioni che comporta e che incidono sui rapporti più profondi fra le persone; per questo è indispensabile affidarsi alla professionalità di estimatori esperti.
Bisogno di un chiarimento? di una consulenza? di un preventivo? compila il modulo!
In dottrina la CTU (consulenza tecnica d’ufficio) non rappresenta mezzo di prova ma è funzionale alla valutazione della stessa.
Su questo punto la Cassazione (sentenza n. 2663 del 5 febbraio 2013) ha però aperto uno spiraglio interessante affermando, in sostanza, che la CTU rappresenta una fonte oggettiva di prova quando si risolve nell’accertamento di fatti rilevabili unicamente con l’ausilio di specifiche cognizioni o strumentazioni tecniche.
E quindi se la CTU è l’unico strumento per accertare la verità processuale, allora può ben essere assunta dai giudici del merito a fonte di prova, ha considerato la III sezione della Suprema Corte, rinviando la causa alla Corte d’Appello.
Nel caso di specie si trattava di una causa promossa da una proprietaria nei confronti del condominio, per infiltrazioni d’acqua la cui causa era stata scoperta dal consulente; la Corte aveva invece sancito la nullità della CTU perché il professionista non si era limitato ad accertare l’esistenza del danno ma aveva esteso l’indagine sino a scoprirne la causa.
Anche se ha attribuito la rendita catastale dopo anni, l’Agenzia del Territorio non deve risarcire il contribuente che ha pagato un importo maggiore sulla base dei valori contabili e questo perché l’attribuzione di rendita non è mai retroattiva.
Lo ha ribadito la Corte di cassazione che con la sentenza n. 1594 del 23 gennaio 2013 ha respinto il ricorso di una società che aveva pagato l’Ici su diversi capannoni industriali, appunto sulla base di valori contabili, perché la rendita era stata attribuita solo molti anni dopo la richiesta.
Insomma, nel caso di un fabbricato della cat. D, mentre prima della richiesta di rendita il proprietario è tenuto ad applicare il regime del valore contabile, dopo questa può doversi trovare a pagare una somma maggiore (se accertato in tal senso) ma anche a dover pagare una somma minore, e quindi chiedere il rimborso, nei termini di legge, di quanto pagato in più.
Bisogno di un chiarimento? di una consulenza? di un preventivo? compila il modulo!
Telecamere nel parcheggio comune? si può, anche senza l’ok dell’assemblea.
La Cassazione (II sez. – sent. n. 71 del 3/1/2013) ha ritenuto che un condòmino possa installare, senza il preventivo consenso dell’assemblea, una telecamera nel parcheggio oggetto di furti, con diritto al rimborso delle spese sostenute.
Non c’è violazione della privacy perché l’area condominiale destinata a parcheggio, trattandosi di luogo destinato all’uso di un numero indeterminato di persone, è esclusa dalla tutela di cui all’art. 615 bis cod. pen.
Una successione non è mai un evento piacevole, anche se è nella natura delle cose, e spesso viene vista come una pratica da sbrigare il prima possibile.
In realtà è un’ottima occasione per verificare se l’immobile/i compreso nella successione è in regola non solo catastalmente ma anche dal punto di vista urbanistico-edilizio.
Scoprire in quel momento la necessità di una regolarizzazione è senz’altro meno problematico che in occasione di una vendita, quando anche solo un piccolo ritardo potrebbe far saltare un accordo già raggiunto o provocare il pagamento di penali.
Certo, questo implica che in occasione di una successione ci si rivolga a chi ha conoscenze e capacità per poter esaminare anche questo aspetto: ad esempio, il geometra!
Bisogno di un chiarimento? di una consulenza? di un preventivo? compila il modulo!