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IMU sui terreni edificabili: come difendersi

Possedere un terreno edificabile non è, soprattutto in questi ultimi anni, un vantaggio.

Questo perché, a fronte di una  costante diminuzione del valore di questi terreni, tanto da renderne l’utilizzo praticamente impossibile, corrisponde un pesante balzello annuale: l’IMU.

Attenzione: questa non è una lamentela su tasse e imposte; è invece un’analisi della situazione e sulla iniquità di essa, con suggerimenti su come difendersi.

La premessa è importante: i Comuni determinano – il più delle volte – i valori di questi terreni sostanzialmente senza contraddittorio e senza un adeguato supporto scientifico.

La legge istitutiva dice che il valore da considerare è quello …venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione…; prevede anche che il Comune determini ogni anno questi valori, sui quali i contribuenti dovranno pagare l’imposta.

Se i valori determinati dal Comune fossero equi, poco male: si potrebbe discutere sull’opportunità di tassare un bene che non produce reddito e che verrà gravato di pesanti oneri al momento dell’eventuale sfruttamento, ma il principio può essere sostanzialmente condiviso.

In realtà però questo non avviene: i Comuni – il più delle volte – determinano questi importi in maniera sempre più opaca, in funzione delle loro necessità finanziarie e non dei valori di mercato; anche perché di fatto non esiste un mercato delle aree edificabili.

Se non esiste un mercato, il valore deve essere ricavato – come insegnano dottrina e prassi – col calcolo del valore di trasformazione; in sintesi e semplificando, si raccolgono e analizzano i prezzi medi di vendita degli immobili che possono essere edificati nel terreno in esame; da tali prezzi si detraggono tutti gli oneri, diretti e indiretti, attinenti e relativi allo sfruttamento edificatorio; ciò che resta è il valore medio (cioè il più probabile valore venale) delle aree edificabili.

Il procedimento è concettualmente semplice e logicamente fondato; nessuno può ragionevolmente sostenere il contrario.

Facciamo un esempio calato nella realtà di un incarico che ho recentemente svolto, cioè calcolare i più probabili valori venali di un comparto edificatorio dal 2014 in poi; i risultati sono stati veramente interessanti.

Senza entrare nel dettaglio dei numeri, ragioniamo un attimo: nel periodo considerato  i prezzi di vendita degli immobili sono diminuiti del 10% e più; i costi di costruzione sono aumentati del 3% circa; cosa significa?

Significa che dal 2014 ad oggi il valore delle aree edificabili di cui stiamo parlando è diminuito e di molto (si è circa dimezzato); secondo voi il Comune ha diminuito il valore su cui calcolare l’IMU? No? Bravi, avete indovinato!

Non vogliamo dire che tutti i Comuni facciano così, però quelli che hanno abbassato i valori IMU si contano forse sulle dita di una mano e certo non li hanno dimezzati; la stragrande maggioranza li ha lasciati inalterati.

Dopo avere esaminato questo aspetto (cioè la riduzione che il Comune avrebbe dovuto applicare) ho esaminato se il valore adottato dal Comune all’inizio del periodo preso in esame era corretto, sempre procedendo al calcolo del valore di trasformazione.

In realtà non lo era: il valore usato dal Comune era dal doppio al triplo del valore calcolato correttamente, cioè con un procedimento scientifico.

Sintesi: se il Comune nel 2014 chiedeva 100 e questo valore fosse stato corretto, negli anni successivi avrebbe dovuto diminuirlo progressivamente sino ad arrivare a circa 50.

Ma siccome 100 non era corretto (in media il valore corretto era 40) nel tempo avrebbe dovuto esigere molto meno e oggi dovrebbe chiedere 20; ogni commento è superfluo.

Cosa può fare il cittadino di fronte a questa situazione?

Se ha sempre pagato su 100, può regolarsi per il futuro; col supporto di una adeguata perizia estimativa può comunicare al Comune che non pagherà più su 100 ma su un valore inferiore, restando disponibile al contraddittorio.

Se invece ha già un contenzioso aperto sul punto, molto dipende da quali argomentazioni ha svolto per giustificare il minor importo pagato; comunque sia, è sempre necessaria una perizia estimativa specializzata con la quale chiarire analiticamente e quindi giustificare il motivo della autoriduzione praticata.

Consiglio di fare predisporre la perizia di supporto da un valutatore immobiliare esperto e certificato UNI, che possa esporre dati e procedimenti con evidenza scientifica; altrimenti diventerebbe una discussione fra chi la spara più grossa, come ricorda il celebre aforisma di W. E. Deming: “Senza dati sei solo un’altra persona con un’opinione” (Without data you’re just another person with an opinion).

Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Anziché introdurre la norma a regime, la “Legge di stabilità 2015” ha riaperto i termini per la rivalutazione dei terreni (e delle partecipazioni) posseduti alla data del 1° gennaio 2015.

Ricordiamo che, in relazione alla situazione economica generale, accade quasi sempre che terreni già oggetto di rivalutazione – e che non è stata poi “utilizzata” perché non si è proceduto alla vendita – oggi abbiano un valore inferiore a quello a suo tempo determinato.

Questo valore più elevato deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte; per capirci, se un terreno rivalutato qualche anno fa a 200.000 euro viene venduto a 100.000 euro (e vi prego di credere che non è un esempio campato per aria!) le imposte debbono essere pagate sempre sui 200.000 euro che costituiscono il cosiddetto valore normale; così non fosse la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

Per ovviare a questo inconveniente (cioè per non subire il danno e la beffa) è necessario procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non è necessario alcun versamento (anche se questa ipotesi è difficilmente attuabile in quanto l’imposta sostitutiva è passata dal 4 all’8%).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2015 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Come già ricordato, sono stati riaperti i termini per la rivalutazione dei terreni posseduti al 1° gennaio 2014.

Spesso i terreni già oggetto di rivalutazione oggi hanno un valore inferiore a quello a suo tempo determinato; esso deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte.

In pratica, se un terreno rivalutato alcuni anni fa a 200.000 euro viene venduto oggi al prezzo di 120.000 euro, le imposte vengono comunque pagate su 200.000 euro, cioè sul valore normale; non lo si facesse, la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

E’ però possibile procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non si deve fare alcun versamento (e non è possibile il rimborso di quanto pagato in più).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2014 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

IMU, fabbricati rurali, fabbricati non censiti, rendita catastale, rendita presunta, terreni agricoli e non; AIUTO!

Niente paura: la materia è ostica ma risolvibile, purché si abbia un’idea chiara della situazione dei propri immobili (fabbricati e terreni).

Altrimenti è necessario rivolgersi ad un esperto, che potrà verificare se la situazione catastale dei beni è corretta oppure richiede modifiche o aggiornamenti, anche in termini di convenienza.

In termini di convenienza significa che se una classificazione catastale  imprecisa o impropria comporta un maggior onere in termini di IMU, procedere alla sua variazione non è solo doveroso ma indispensabile.

Ma chi è l’esperto del caso? dobbiamo dire, magari deludendo qualcuno, che non è né il commercialista e neppure il ragioniere, ma solo il Geometra.

Gli altri professionisti possono sapere tutto di aliquote e detrazioni, termini e modalità di pagamento, ma se la rendita o la categoria catastale sono errate non potranno certo fare l’interesse del cliente: infatti i commercialisti più precisi consigliano subito di far verificare la situazione dal Geometra di fiducia.