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IMU sui terreni edificabili: come difendersi

Possedere un terreno edificabile non è, soprattutto in questi ultimi anni, un vantaggio.

Questo perché, a fronte di una  costante diminuzione del valore di questi terreni, tanto da renderne l’utilizzo praticamente impossibile, corrisponde un pesante balzello annuale: l’IMU.

Attenzione: questa non è una lamentela su tasse e imposte; è invece un’analisi della situazione e sulla iniquità di essa, con suggerimenti su come difendersi.

La premessa è importante: i Comuni determinano – il più delle volte – i valori di questi terreni sostanzialmente senza contraddittorio e senza un adeguato supporto scientifico.

La legge istitutiva dice che il valore da considerare è quello …venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione…; prevede anche che il Comune determini ogni anno questi valori, sui quali i contribuenti dovranno pagare l’imposta.

Se i valori determinati dal Comune fossero equi, poco male: si potrebbe discutere sull’opportunità di tassare un bene che non produce reddito e che verrà gravato di pesanti oneri al momento dell’eventuale sfruttamento, ma il principio può essere sostanzialmente condiviso.

In realtà però questo non avviene: i Comuni – il più delle volte – determinano questi importi in maniera sempre più opaca, in funzione delle loro necessità finanziarie e non dei valori di mercato; anche perché di fatto non esiste un mercato delle aree edificabili.

Se non esiste un mercato, il valore deve essere ricavato – come insegnano dottrina e prassi – col calcolo del valore di trasformazione; in sintesi e semplificando, si raccolgono e analizzano i prezzi medi di vendita degli immobili che possono essere edificati nel terreno in esame; da tali prezzi si detraggono tutti gli oneri, diretti e indiretti, attinenti e relativi allo sfruttamento edificatorio; ciò che resta è il valore medio (cioè il più probabile valore venale) delle aree edificabili.

Il procedimento è concettualmente semplice e logicamente fondato; nessuno può ragionevolmente sostenere il contrario.

Facciamo un esempio calato nella realtà di un incarico che ho recentemente svolto, cioè calcolare i più probabili valori venali di un comparto edificatorio dal 2014 in poi; i risultati sono stati veramente interessanti.

Senza entrare nel dettaglio dei numeri, ragioniamo un attimo: nel periodo considerato  i prezzi di vendita degli immobili sono diminuiti del 10% e più; i costi di costruzione sono aumentati del 3% circa; cosa significa?

Significa che dal 2014 ad oggi il valore delle aree edificabili di cui stiamo parlando è diminuito e di molto (si è circa dimezzato); secondo voi il Comune ha diminuito il valore su cui calcolare l’IMU? No? Bravi, avete indovinato!

Non vogliamo dire che tutti i Comuni facciano così, però quelli che hanno abbassato i valori IMU si contano forse sulle dita di una mano e certo non li hanno dimezzati; la stragrande maggioranza li ha lasciati inalterati.

Dopo avere esaminato questo aspetto (cioè la riduzione che il Comune avrebbe dovuto applicare) ho esaminato se il valore adottato dal Comune all’inizio del periodo preso in esame era corretto, sempre procedendo al calcolo del valore di trasformazione.

In realtà non lo era: il valore usato dal Comune era dal doppio al triplo del valore calcolato correttamente, cioè con un procedimento scientifico.

Sintesi: se il Comune nel 2014 chiedeva 100 e questo valore fosse stato corretto, negli anni successivi avrebbe dovuto diminuirlo progressivamente sino ad arrivare a circa 50.

Ma siccome 100 non era corretto (in media il valore corretto era 40) nel tempo avrebbe dovuto esigere molto meno e oggi dovrebbe chiedere 20; ogni commento è superfluo.

Cosa può fare il cittadino di fronte a questa situazione?

Se ha sempre pagato su 100, può regolarsi per il futuro; col supporto di una adeguata perizia estimativa può comunicare al Comune che non pagherà più su 100 ma su un valore inferiore, restando disponibile al contraddittorio.

Se invece ha già un contenzioso aperto sul punto, molto dipende da quali argomentazioni ha svolto per giustificare il minor importo pagato; comunque sia, è sempre necessaria una perizia estimativa specializzata con la quale chiarire analiticamente e quindi giustificare il motivo della autoriduzione praticata.

Consiglio di fare predisporre la perizia di supporto da un valutatore immobiliare esperto e certificato UNI, che possa esporre dati e procedimenti con evidenza scientifica; altrimenti diventerebbe una discussione fra chi la spara più grossa, come ricorda il celebre aforisma di W. E. Deming: “Senza dati sei solo un’altra persona con un’opinione” (Without data you’re just another person with an opinion).

Successione da geometra

Questo è un caso vero, ma non farò nomi e leggendo capirete perché.

Una vecchia cliente, che non sento da tempo, mi chiama: è morto il marito, che possedeva un appartamento e un piccolo appezzamento di terreno agricolo: non c’è testamento ed eredi sono la moglie e i due figli.

Il CAF a cui si è rivolta per la successione – quello dove va per il 730 – le ha detto di andare in Comune a chiedere il CDU (certificato di destinazione urbanistica).

La signora non ha tanta voglia di girare per uffici e pensa bene di telefonarmi; la invito in studio e dopo le condoglianze facciamo le visure.

Notiamo subito che sull’appartamento grava ancora l’usufrutto a favore della suocera, morta da tempo: spiego che si dovrà fare la riunione di usufrutto, pratica semplice e veloce e che posso occuparmi anche di questa incombenza.

A questo punto la signora mi chiede se faccio anche le denunce di successione e, appreso che sì, mi occupo anche di queste, mi fa: ma allora faccia tutto lei!

Le dico che se ha già dato l’incarico al CAF non posso accettare, ma mi chiarisce che era andata per informarsi e poi mi chiede: “ma quanto mi fa spendere? perché – continua – al CAF mi hanno detto che in tutto dovrei spendere 4-5.000 euro.”

Preciso subito che non voglio accusare nessuno: relata rèfero, come dicevano i latini.

Faccio una botta di conti: l’appartamento è agevolato, il terreno poca cosa; due volture, la copia in bollo per la banca, il CDU, la rettifica ecc. ecc. e dico: circa 1.000 € fra imposte, diritti e spese e altrettanto di onorari (su questi ultimi gravano Cassa e IVA).

La signora, che prima della pensione era una piccola commerciante, è svelta a fare i conti e conclude: alla fine della fiera praticamente spendo la metà, non devo andare in giro e faccio fare tutto a lei, che conosco e di cui mi fido.

Anche perché, continua, avrò bisogno di essere seguita perché il terreno me l’ha già chiesto un vicino e io vorrei venderglielo volentieri perché prima lo coltivava mio marito e adesso non posso più farlo, ma non so quanto chiedere.

Allora le spiego che, oltre a determinare il valore di mercato, dobbiamo verificare la questione della prelazione agraria (L. 817/71 e s.m.i.) e insomma, alla fine la cliente è stata soddisfatta di essersi rivolta a me.

Perché vi annoio con questa piccola storia di ordinaria umanità (a parte che sono terribilmente vanitoso)?

Perché conferma quanto  vado ripetendo da tempo, e cioè che in ogni successione con immobili il professionista di elezione è il geometra;

non il notaio, non il commercialista, non il CAF, in quanto questi soggetti spesso si rivolgono al geometra per eseguire alcuni adempimenti necessari (quando non se ne dimenticano);

allora tanto vale chiedere subito al geometra, e non solo essere serviti al meglio, ma anche correre il rischio di risparmiare.

Il geometra sa come si fa!

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