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Successione: attenti agli immobili

Una successione non è mai un evento piacevole, anche se è nella natura delle cose, e spesso viene vista come una pratica da sbrigare il prima possibile.

In realtà è un’ottima occasione per verificare se l’immobile/i compreso nella successione è in regola non solo catastalmente ma anche dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Scoprire in quel momento la necessità di una regolarizzazione è senz’altro meno problematico che in occasione di una vendita, quando anche solo un piccolo ritardo potrebbe far saltare un accordo già raggiunto o provocare il pagamento di penali.

Certo, questo implica che in occasione di una successione ci si rivolga a chi ha conoscenze e capacità per poter esaminare anche questo aspetto: ad esempio, il geometra!



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Rivalutazione terreni agricoli ed edificabili

La legge di stabilità 2013 (art. 1 comma 473) ha riaperto i termini per la rivalutazione del costo di acquisto di terreni agricoli e edificabili posseduti alla data del 1° gennaio 2013.

Il termine per l’asseverazione della perizia e per il versamento dell’imposta sostitutiva del 4% (o della prima rata) è fissato al 30 giugno 2013; nel caso di rivalutazione ripetuta dei medesimi beni è possibile detrarre l’imposta già versata nelle precedenti rivalutazioni.

 



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Attenti con le finestre

Un tale sostituisce le finestre con infissi che si aprono all’esterno, direttamente sulla terrazza del fabbricato attiguo e il vicino naturalmente si arrabbia; verrebbe voglia di solidarizzare.

Però, secondo la Cassazione (sent. 17680/12) il proprietario della terrazza non può ottenere la rimozione dell’opera se gli sporti sono collocati a un’altezza tale da escludere ogni pericolo per chi occupa l’area, essendo escluso che si configuri una servitù passiva derivante dal montaggio di infissi, che prescinde dal relativo diritto di veduta.

E allora il proprietario della terrazza dovrà rassegnarsi ai battenti che sporgono nella sua proprietà, in quanto non possono essere fonte di danno per chi si muove sul terrazzo, considerato che le finestre sono poste ad altezza molto superiore a quella di una persona adulta.

 



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Ma dov’è ‘sto confine?

Le mappe catastali sono un criterio sussidiario per l’azione di regolamento di confini, che può essere definita dal giudice mediante i rilievi compiuti sul terreno e sulla base del piano regolatore.

Lo dice la Cassazione con la sentenza n. 19093 del 6 novembre 2012, in cui ha respinto il ricorso di un proprietario che lamentava una costruzione edificata a soli m 4,50 metri dalla sua, in violazione delle norme comunali.

In realtà questa è una decisione conforme a tante altre, le quali ribadiscono che il giudice ha un ampio potere di scelta e di valutazione dei mezzi probatori acquisiti al processo, e che le indicazioni delle mappe catastali costituiscono un sistema di accertamento di carattere meramente sussidiario, rilevante solo in assenza di altri elementi idonei alla determinazione del confine.

E quindi?

Quindi, in casi del genere, prima di andare dall’avvocato è utile affidarsi ad un geometra esperto, meglio se perito del Tribunale, che sappia valutare tutti gli elementi prima di mettere mano alla verifica delle mappe; così si potrà evitare di promuovere una costosa azione giudiziaria basata su presupposti insufficienti.

 



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Attenzione ai rami sporgenti

Ma come, sono tanti anni che i rami dell’albero si allungavano nella proprietà del vicino, e ora il giudice ha stabilito che devo tagliarli?

E’ così: la Cassazione (sent. 14632 del 2012) ha ribadito che questo diritto non  può essere usucapito, precisando che «il diritto di far protendere i rami degli alberi del proprio fondo in quello confinante non può essere acquistato per usucapione perché l’art. 896 c.c. implicitamente lo esclude, riconoscendo espressamente al proprietario del fondo sul quale si protendono il potere di costringere il vicino a tagliarli in qualunque tempo. Né rileva la sussistenza di muro divisorio, proprio o comune, esistente sul confine, in quanto, ai sensi dell’art. 892 u. co. c.c., le piante devono essere tenute, in ogni caso, ad un’altezza che non ecceda la sommità del muro stesso».

 



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Trasformare una soffitta in mansarda

Se la normativa edilizia-urbanistica comunale e le condizioni della struttura lo consentono trasformare una soffitta in mansarda è un’operazione molto interessante.

Un problema che nella pratica si presenta spesso è la modifica del tetto per realizzare un terrazzo in falda, accessorio che accresce l’appetibilità e quindi il valore della mansarda.

Fino ad oggi l’unica via consigliabile, posto che la costante giurisprudenza non riconosceva questo diritto al proprietario dell’ultimo piano, era acquisire il parere favorevole di tutti i condòmini, ciò che spesso si rivelava impraticabile.

Con la recentissima sentenza n. 14107/2012 la Cassazione, proseguendo un percorso già iniziato con altre pronunce, ritiene applicabile anche al caso di specie il principio che consente la trasformazione della cosa comune purchè non venga pregiudicato l’uso da parte degli altri condomini; a condizione che venga mantenuta la funzione di copertura e protezione delle unità sottostanti svolta dal tetto, la realizzazione del terrazzo in falda è lecita, poiché viene nel suo complesso mantenuta la destinazione principale del bene.

In altre parole la modifica della copertura non può essere proibita, per quanto essa costituisca un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un vantaggio collettivo da essa derivante.

E quindi l’intervento è lecito ove non sia individuabile in concreto che la destinazione privata diminuirebbe le effettive (e non astratte) possibilità di uso della cosa comune in danno degli altri condomini.

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Tettoie e altre costruzioni in condominio: attenzione!

Costruire tettoie a copertura di balconi o terrazzi oppure altre costruzioni o strutture al di sotto o di lato a vedute (cioè a finestre) di altri condòmini il più delle volte è proibito.

Proibito magari non dalla normativa edilizia comunale o dal regolamento condominiale, ma dal buon vecchio Codice Civile.

Numerose sentenze della Cassazione ribadiscono il diritto di veduta orizzontale, verticale e laterale (da ultimo la n. 11302 del 5 luglio 2012): e quindi?

Quindi, prima di realizzare anche solo una tettoia non pensate subito alla C.I.L. ma fate prima controllare ad un professionista esperto nel settore tecnico-legale (cioè un Geometra) se quanto si vuol realizzare è conforme alla normativa civilistica.

Allo stesso modo chi ritiene di essere stato leso nei suoi diritti di veduta, prima di correre dall’avvocato è meglio chiami un Geometra per verificare la fondatezza della sua posizione: in mancanza di una perizia su come stiano effettivamente le cose l’avvocato non potrà essere in grado di suggerire le corrette iniziative da prendere.

Locatore troppo tollerante? nulla è perduto!

Chi tollera che il conduttore paghi perennemente in ritardo perde qualche diritto?

Fortunatamente no secondo la Cassazione, che con la sentenza n. 9311 del 2112 ha ribadito che la tolleranza del locatore a ricevere i pagamenti del canone irregolarmente, anche per un lungo periodo di tempo, sospende ma non “azzera” la clausola risolutiva contenuta nel contratto.

Questa, tuttavia, per ridiventare operante dovrà essere oggetto di una nuova manifestazione di volontà, cioè una bella raccomandata con cui il padrone di casa richiami l’inquilino all’esatto adempimento delle sue obbligazioni.

E quindi: tolleranza va bene, ma con giudizio!

Rivalutazione terreni: scade il 30 giugno 2012

Entro il mese di giugno (o meglio entro il 2 luglio 2012) chi intende avvalersi della rivalutazione dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2011 dovrà aver fatto predisporre la perizia giurata da un professionista abilitato (il Geometra) ed effettuare il pagamento dell’imposta sostitutiva (4%) o della prima delle tre rate annuali.

La rideterminazione del valore – questo il termine tecnico – può anche avvenire al ribasso (rispetto a precedenti utilizzi della procedura); l’imposta già pagata – questa è una novità rispetto al passato – può essere scomputata dal dovuto (oppure rimborsata).

IMU, fabbricati rurali, fabbricati non censiti, rendita catastale, rendita presunta, terreni agricoli e non; AIUTO!

Niente paura: la materia è ostica ma risolvibile, purché si abbia un’idea chiara della situazione dei propri immobili (fabbricati e terreni).

Altrimenti è necessario rivolgersi ad un esperto, che potrà verificare se la situazione catastale dei beni è corretta oppure richiede modifiche o aggiornamenti, anche in termini di convenienza.

In termini di convenienza significa che se una classificazione catastale  imprecisa o impropria comporta un maggior onere in termini di IMU, procedere alla sua variazione non è solo doveroso ma indispensabile.

Ma chi è l’esperto del caso? dobbiamo dire, magari deludendo qualcuno, che non è né il commercialista e neppure il ragioniere, ma solo il Geometra.

Gli altri professionisti possono sapere tutto di aliquote e detrazioni, termini e modalità di pagamento, ma se la rendita o la categoria catastale sono errate non potranno certo fare l’interesse del cliente: infatti i commercialisti più precisi consigliano subito di far verificare la situazione dal Geometra di fiducia.