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Attenzione ai rami sporgenti

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Ma come, sono tanti anni che i rami dell’albero si allungavano nella proprietà del vicino, e ora il giudice ha stabilito che devo tagliarli?

E’ così: la Cassazione (sent. 14632 del 2012) ha ribadito che questo diritto non  può essere usucapito, precisando che «il diritto di far protendere i rami degli alberi del proprio fondo in quello confinante non può essere acquistato per usucapione perché l’art. 896 c.c. implicitamente lo esclude, riconoscendo espressamente al proprietario del fondo sul quale si protendono il potere di costringere il vicino a tagliarli in qualunque tempo. Né rileva la sussistenza di muro divisorio, proprio o comune, esistente sul confine, in quanto, ai sensi dell’art. 892 u. co. c.c., le piante devono essere tenute, in ogni caso, ad un’altezza che non ecceda la sommità del muro stesso».

 

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Trasformare una soffitta in mansarda

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Se la normativa edilizia-urbanistica comunale e le condizioni della struttura lo consentono trasformare una soffitta in mansarda è un’operazione molto interessante.

Un problema che nella pratica si presenta spesso è la modifica del tetto per realizzare un terrazzo in falda, accessorio che accresce l’appetibilità e quindi il valore della mansarda.

Fino ad oggi l’unica via consigliabile, posto che la costante giurisprudenza non riconosceva questo diritto al proprietario dell’ultimo piano, era acquisire il parere favorevole di tutti i condòmini, ciò che spesso si rivelava impraticabile.

Con la recentissima sentenza n. 14107/2012 la Cassazione, proseguendo un percorso già iniziato con altre pronunce, ritiene applicabile anche al caso di specie il principio che consente la trasformazione della cosa comune purchè non venga pregiudicato l’uso da parte degli altri condomini; a condizione che venga mantenuta la funzione di copertura e protezione delle unità sottostanti svolta dal tetto, la realizzazione del terrazzo in falda è lecita, poiché viene nel suo complesso mantenuta la destinazione principale del bene.

In altre parole la modifica della copertura non può essere proibita, per quanto essa costituisca un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un vantaggio collettivo da essa derivante.

E quindi l’intervento è lecito ove non sia individuabile in concreto che la destinazione privata diminuirebbe le effettive (e non astratte) possibilità di uso della cosa comune in danno degli altri condomini.

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Tettoie e altre costruzioni in condominio: attenzione!

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Costruire tettoie a copertura di balconi o terrazzi oppure altre costruzioni o strutture al di sotto o di lato a vedute (cioè a finestre) di altri condòmini il più delle volte è proibito.

Proibito magari non dalla normativa edilizia comunale o dal regolamento condominiale, ma dal buon vecchio Codice Civile.

Numerose sentenze della Cassazione ribadiscono il diritto di veduta orizzontale, verticale e laterale (da ultimo la n. 11302 del 5 luglio 2012): e quindi?

Quindi, prima di realizzare anche solo una tettoia non pensate subito alla C.I.L. ma fate prima controllare ad un professionista esperto nel settore tecnico-legale (cioè un Geometra) se quanto si vuol realizzare è conforme alla normativa civilistica.

Allo stesso modo chi ritiene di essere stato leso nei suoi diritti di veduta, prima di correre dall’avvocato è meglio chiami un Geometra per verificare la fondatezza della sua posizione: in mancanza di una perizia su come stiano effettivamente le cose l’avvocato non potrà essere in grado di suggerire le corrette iniziative da prendere.

Locatore troppo tollerante? nulla è perduto!

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Chi tollera che il conduttore paghi perennemente in ritardo perde qualche diritto?

Fortunatamente no secondo la Cassazione, che con la sentenza n. 9311 del 2112 ha ribadito che la tolleranza del locatore a ricevere i pagamenti del canone irregolarmente, anche per un lungo periodo di tempo, sospende ma non “azzera” la clausola risolutiva contenuta nel contratto.

Questa, tuttavia, per ridiventare operante dovrà essere oggetto di una nuova manifestazione di volontà, cioè una bella raccomandata con cui il padrone di casa richiami l’inquilino all’esatto adempimento delle sue obbligazioni.

E quindi: tolleranza va bene, ma con giudizio!

Rivalutazione terreni: scade il 30 giugno 2012

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Entro il mese di giugno (o meglio entro il 2 luglio 2012) chi intende avvalersi della rivalutazione dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2011 dovrà aver fatto predisporre la perizia giurata da un professionista abilitato (il Geometra) ed effettuare il pagamento dell’imposta sostitutiva (4%) o della prima delle tre rate annuali.

La rideterminazione del valore – questo il termine tecnico – può anche avvenire al ribasso (rispetto a precedenti utilizzi della procedura); l’imposta già pagata – questa è una novità rispetto al passato – può essere scomputata dal dovuto (oppure rimborsata).

IMU, fabbricati rurali, fabbricati non censiti, rendita catastale, rendita presunta, terreni agricoli e non; AIUTO!

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Niente paura: la materia è ostica ma risolvibile, purché si abbia un’idea chiara della situazione dei propri immobili (fabbricati e terreni).

Altrimenti è necessario rivolgersi ad un esperto, che potrà verificare se la situazione catastale dei beni è corretta oppure richiede modifiche o aggiornamenti, anche in termini di convenienza.

In termini di convenienza significa che se una classificazione catastale  imprecisa o impropria comporta un maggior onere in termini di IMU, procedere alla sua variazione non è solo doveroso ma indispensabile.

Ma chi è l’esperto del caso? dobbiamo dire, magari deludendo qualcuno, che non è né il commercialista e neppure il ragioniere, ma solo il Geometra.

Gli altri professionisti possono sapere tutto di aliquote e detrazioni, termini e modalità di pagamento, ma se la rendita o la categoria catastale sono errate non potranno certo fare l’interesse del cliente: infatti i commercialisti più precisi consigliano subito di far verificare la situazione dal Geometra di fiducia.

Condominio piccolissimo? le regole devono essere comunque rispettate

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Anche se si tratta di un condominio minimo (due partecipanti) le formalità previste dalla legge non possono essere ignorate.

Se un condomino anticipa alcune spese, deve comunque portare il relativo conto all’approvazione dell’assemblea, altrimenti non ha diritto al rimborso.

Lo ha sancito la Corte di cassazione con la sentenza n. 5288 del 3 aprile 2012.

In particolare in sentenza si legge che «la comunicazione con la quale il condomino maggioritario comunica all’altro condomino la ripartizione delle spese non può essere considerata equipollente ad una delibera assembleare».

ICI – e ora IMU – sui terreni edificabili: attenzione!

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Secondo la più recente giurisprudenza l’Ici può essere calcolata sul valore venale del terreno anche in assenza dell’approvazione del piano regolatore generale, che può essere solo adottato.

L’imposta dev’essere calcolata sul valore venale del terreno e qui spesso casca l’asino: la possibilità del proprietario di non pagare più del dovuto è maggiore se può dimostrare, eventualmente anche in sede contenziosa, quale sia il valore venale di comune commercio del terreno in questione.

Questo tipo di stima è complesso, in quanto basato su elementi spesso aleatori e per cui difficilmente sono reperibili sicuri valori di riferimento (i cosiddetti “comparabili”): è quindi necessario privilegiare le capacità e l’esperienza dell’estimatore per non dover soccombere alle richieste spesso esose ed immotivate del comune.

Aggiornamento ISTAT? locatori, non siate pigri!

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L’aggiornamento ISTAT al canone di locazione non può essere automatico, secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 3014 del 28 febbraio 2012);  anche se nel contratto le parti hanno escluso la necessità della richiesta del locatore, tale clausola è nulla.

E quindi il locatore pigro non ha diritto a percepire l’aggiornamento: basta scrivere una raccomandata, checcevò?

Hai comprato senza abitabilità? puoi essere risarcito!

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Hai comprato senza abitabilità?

Secondo una recentissima sentenza della Corte di Cassazione la vendita di un’abitazione priva del certificato di abitabilità configura la mancanza di un requisito giuridico essenziale: pertanto scatta a favore dell’acquirente  il diritto al risarcimento.

Puoi essere risarcito!

La giurisprudenza ritiene che se la casa comprata si rivela priva del permesso di abitabilità l’immobile è totalmente difforme da quanto pattuito:  esso non può essere legittimamente fruito né eventualmente ben rivenduto  perché la sua commerciabilità risulta ridotta.

Questo diritto si prescrive nel termine ordinario, cioè dopo dieci anni.

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