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Locazioni: novità

Volete affittare casa? la c.d. legge di stabilità 2016 ha cambiato alcuni aspetti, ed è meglio farci attenzione.

Registrazione contratto:  l’obbligo – per le locazioni abitative – sembrerebbe essere solo del locatore che deve provvedere entro trenta giorni (e nei 60 successivi darne la prova al conduttore e all’amministratore);  diciamo sembrerebbe perché non sembra sia stata modificata la norma che stabiliva l’obbligo solidale delle parti sia per la registrazione del contratto che per il pagamento dell’imposta di registro;

Se il contratto non viene registrato il conduttore può chiedere al giudice che venga ricondotto alle condizioni della L. 431/98 cioè ‘patti in deroga’ – durata 4+4 anni – oppure canone concordato – durata 3+2 (in questa ipotesi non è poi chiaro come dovrebbe essere determinato, in concreto, il canone);

Gli affitti a ‘canone concordato’ (art. 2 co. 3 L. 431/98) consentono lo sconto del 25% dell’IMU e pure della TASI;

I canoni dal 1° gennaio 2016 potranno essere pagati anche in contanti (purché inferiori a 3.000 €

Le locazioni commerciali sono ancora soggette alla normativa della L. 392/78

Quando manca l’abitabilità

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Se manca l’abitabilità [oggi agibilità], il promissario acquirente può recedere dal contratto e il promittente venditore deve essere condannato a pagare il doppio della caparra.

La casa che non può essere abitata è infatti un bene inadeguato ad assolvere alla funzione sociale ed economica per la quale doveva essere acquistato. E ciò anche quando oggetto del contratto sono pure un’autorimessa e una soffitta per i quali l’abitabilità non risulta richiesta; questo dicono i giudici della Cassazione (sent. 629/14).

La morale da trarre è la solita: prima di mettere in vendita un bene immobile è indispensabile farne verificare la regolarità; se il tecnico scoprirà qualche problema sarà più semplice ed economico porvi rimedio.

Non si può essere tranquilli nemmeno se l’immobile è già stato venduto prima o proviene da un’eredità: purtroppo queste circostanze non contano nulla ed accorgersi di una irregolarità quando il preliminare è già stato firmato è spesso molto costoso.

Vizi e difformità: no alle contestazioni generiche

La Cassazione ha ripetuto, con la sentenza 25433/2013, che la denuncia dei vizi e delle difformità dell’opera ai fini di cui all’art. 1667 c.c.,  per impedire la decadenza del committente dalla garanzia, deve contenere una pur sintetica indicazione di quei difetti accertabili anche in un momento successivo.
Non è sufficiente una contestazione generica; nemmeno la disponibilità dell’appaltatore alla concreta verifica dei vizi o delle difformità equivale all’assunzione di un impegno alla eliminazione.
E quindi predisporre una descrizione dei difetti sufficientemente dettagliata, se non già una vera e propria perizia, è indispensabile per far valere le proprie ragioni.