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Semplificazione edilizia: non è tutto oro…

In questo periodo gira su tv e web lo spot governativo sulla semplificazione edilizia contenuta nel c.d. ‘Sblocca Italia’, dal claim accattivante: “E’ casa tua decidi tu”.

Come gli slogan non è del tutto vero: anzi, la parte effettivamente vera è probabilmente inferiore all’esagerazione pubblicitaria.

Questo controspot lo spiega molto bene, e quindi bando alle ciance!

Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Anziché introdurre la norma a regime, la “Legge di stabilità 2015” ha riaperto i termini per la rivalutazione dei terreni (e delle partecipazioni) posseduti alla data del 1° gennaio 2015.

Ricordiamo che, in relazione alla situazione economica generale, accade quasi sempre che terreni già oggetto di rivalutazione – e che non è stata poi “utilizzata” perché non si è proceduto alla vendita – oggi abbiano un valore inferiore a quello a suo tempo determinato.

Questo valore più elevato deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte; per capirci, se un terreno rivalutato qualche anno fa a 200.000 euro viene venduto a 100.000 euro (e vi prego di credere che non è un esempio campato per aria!) le imposte debbono essere pagate sempre sui 200.000 euro che costituiscono il cosiddetto valore normale; così non fosse la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

Per ovviare a questo inconveniente (cioè per non subire il danno e la beffa) è necessario procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non è necessario alcun versamento (anche se questa ipotesi è difficilmente attuabile in quanto l’imposta sostitutiva è passata dal 4 all’8%).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2015 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

Successione con immobili

Non ci stancheremo di ripetere che quando in una successione sono compresi immobili è consigliabile rivolgersi ad un esperto di proprietà immobiliare.

Egli potrà verificare la conformità edilizia, urbanistica e catastale dei beni e provvedere alle eventuali regolarizzazioni prima di procedere, ad esempio, alla divisione fra più eredi (naturalmente il tutto a spese dell’eredità).

Il motivo di questi accertamenti è semplice: poniamo il caso che nell’eredità siano compresi due appartamenti eguali, che debbano essere divisi fra due eredi al 50% ciascuno.

Se uno dei due appartamenti non è però regolare, è evidente che il suo valore sarà minore dell’altro e quindi la semplice assegnazione senza verifica potrebbe danneggiare, anche in maniera rilevante, uno degli eredi.

Inoltre, se gli immobili o gli eredi sono più d’uno, spesso è utile affidare la stima ad un esperto, possibilmente nominato di comune accordo: egli riuscirà a prevenire, il più delle volte, l’insorgere di liti e a comporre le eventuali divergenze.

L’esperto in proprietà immobiliare per definizione è il Geometra, poiché alle note conoscenze edilizie, urbanistiche e catastali unisce valide competenze estimative e importanti conoscenze giuridiche relative agli immobili, alle servitù e ai diritti reali; se poi il geometra è anche perito del Tribunale probabilmente sarà in grado risolvere quasi ogni problema legato agli immobili e in ogni caso fornire i consigli più appropriati.

Sto esagerando? non credo proprio ;-)

Geometri mediatori

Divisione di immobili o terreni in eredità, suddivisione, utilizzo e gestione di spazi comuni o al confine tra aree di proprietà diversa. Sono solo alcuni esempi di questioni controverse, spesso annose e difficili da dirimere. Per risolverle, arriva il ‘geometra mediatore’, grazie alle sue competenze in materia tecnica. Del suo ruolo si è parlato in occasione del 2° Convegno nazionale Geo-Cam (Associazione nazionale geometri consulenti tecnici arbitri e mediatori), che si è svolto a Roma.

I nostri mediatori hanno conoscenze interdisciplinari – ha spiegato il presidente di Geo-Cam, Filippo Vircillo – e ciò permette loro di approcciare con efficacia maggiore le varie controversie. Ogni anno più del 70% delle controversie si definisce positivamente. Sappiamo che nel 90% dei casi i conflitti nascono da incomprensioni, per questo è necessario organizzare corsi di preparazione: per migliorare la comunicazione, per creare empatia con il cliente, in modo da raggiungere la sua piena fiducia”.

E’ sempre più necessario, infatti, risolvere le controversie prima che degenerino, prima che si trasformino in una causa: “Per fare questo, è importante puntare alla qualità dei mediatori e negoziatori – ha aggiunto – e su un efficace modello di mediazione. Geo-Cam ha scelto la mediazione facilitativa”.

“In questo caso – ha spiegato – il mediatore non affronta immediatamente il problema, ma cerca gli interessi sottostanti alle posizioni; e per far questo va oltre quanto rivendicato dalle parti e cerca, con appropriate tecniche di comunicazione, di riattivare il dialogo tra esse, con l’intento di poter far emergere i veri bisogni delle parti e far trovare loro un accordo soddisfacente”

da adnkronos

Quando manca l’abitabilità

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Se manca l’abitabilità [oggi agibilità], il promissario acquirente può recedere dal contratto e il promittente venditore deve essere condannato a pagare il doppio della caparra.

La casa che non può essere abitata è infatti un bene inadeguato ad assolvere alla funzione sociale ed economica per la quale doveva essere acquistato. E ciò anche quando oggetto del contratto sono pure un’autorimessa e una soffitta per i quali l’abitabilità non risulta richiesta; questo dicono i giudici della Cassazione (sent. 629/14).

La morale da trarre è la solita: prima di mettere in vendita un bene immobile è indispensabile farne verificare la regolarità; se il tecnico scoprirà qualche problema sarà più semplice ed economico porvi rimedio.

Non si può essere tranquilli nemmeno se l’immobile è già stato venduto prima o proviene da un’eredità: purtroppo queste circostanze non contano nulla ed accorgersi di una irregolarità quando il preliminare è già stato firmato è spesso molto costoso.

Immobile abusivo = preliminare nullo

Se l’immobile è abusivo il preliminare di compravendita è nullo,  anche se il contratto non trasferisce in concreto la proprietà del bene.

Lo dice la Cassazione  (sentenza 28194/13) sulla base del seguente ragionamento: la legge 47/1985 (art. 40) dispone la nullità del contratto definitivo di compravendita se l’immobile è abusivo e non è stata presentata domanda di concessione in sanatoria e pagata la relativa oblazione; quindi, se non è possibile stipulare un valido atto di trasferimento di un immobile urbanisticamente irregolare, allora non è valido neppure il preliminare.

Non perdere tempo

Se i lavori di restauro presentano vizi, il condominio può esperire l’azione di garanzia entro sessanta giorni dalla scoperta del difetto; 60 giorni che decorrono dal momento in cui viene a conoscenza dei vizi occulti (Cassazione III sez. civile sent. n. 26233/2013).

I gravi difetti dell’opera commissionata sono stati accertati, ma il condominio ha perso la causa perché i termini per far valere la garanzia erano scaduti, così come confermato in appello e infine in Cassazione.

La disposizione dell’articolo 1667 c.c. (difformità e vizi dell’opera) è chiara: «il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta». Il termine decorre dal momento in cui il committente ha avuto in ogni modo conoscenza di ciò che prima gli era occulto, senza la necessità di un riscontro tecnico rispetto a quanto già emerso.

E quindi: non c’è tempo da perdere!

Di fronte a vizi e difetti dell’opera è necessaria una contestazione tempestiva (e, come abbiamo ricordato in un precedente articolo, non generica): solo così si eviterà la decadenza.

Rivalutazione terreni edificabili ed agricoli

Come già ricordato, sono stati riaperti i termini per la rivalutazione dei terreni posseduti al 1° gennaio 2014.

Spesso i terreni già oggetto di rivalutazione oggi hanno un valore inferiore a quello a suo tempo determinato; esso deve però essere assunto – in caso di vendita – come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte.

In pratica, se un terreno rivalutato alcuni anni fa a 200.000 euro viene venduto oggi al prezzo di 120.000 euro, le imposte vengono comunque pagate su 200.000 euro, cioè sul valore normale; non lo si facesse, la determinazione delle plusvalenze seguirebbe le regole ordinarie, con danno per il venditore.

E’ però possibile procedere ad una nuova rivalutazione in diminuzione: se l’imposta sostitutiva pagata in occasione della precedente rideterminazione è maggiore di quella dovuta non si deve fare alcun versamento (e non è possibile il rimborso di quanto pagato in più).

Per potere usufruire di questa possibilità è necessario far predisporre la perizia giurata entro il 30 giugno 2014 oppure entro la data di stipula dell’atto di vendita se anteriore.

Vizi e difformità: no alle contestazioni generiche

La Cassazione ha ripetuto, con la sentenza 25433/2013, che la denuncia dei vizi e delle difformità dell’opera ai fini di cui all’art. 1667 c.c.,  per impedire la decadenza del committente dalla garanzia, deve contenere una pur sintetica indicazione di quei difetti accertabili anche in un momento successivo.
Non è sufficiente una contestazione generica; nemmeno la disponibilità dell’appaltatore alla concreta verifica dei vizi o delle difformità equivale all’assunzione di un impegno alla eliminazione.
E quindi predisporre una descrizione dei difetti sufficientemente dettagliata, se non già una vera e propria perizia, è indispensabile per far valere le proprie ragioni.

Abuso edilizio e compravendita

La legge n. 47 del 1985 impedisce (art. 40)  la commerciabilità degli immobili “abusivi” e quindi anche il preliminare di compravendita (promessa di vendita) di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo.

Lo dice la sent. 23591 del 2013 della Cassazione (II sez. civ.) per cui la norma può essere interpretata in modo da dedurre il principio generale della nullità  degli atti di vendita di immobili non in regola con la normativa urbanistica, a cui si aggiunte la nullità (di carattere formale) per gli atti di vendita di immobili in regola con la normativa urbanistica o per cui è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Quest’ultima può essere superata se anche una sola delle parti provvede con atto successivo, ma tale previsione opera solo se la mancanza delle dichiarazioni non dipendeva dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati e, come dice la Cassazione, tale norma non avrebbe senso se tali atti fossero validi sin dall’origine.

Conclusione: il preliminare è nullo se l’immobile non è conforme alle norme urbanistiche.

Morale: a questo punto è ancora più urgente che i venditori facciano controllare per tempo la conformità dei loro immobili, onde evitare brutte sorprese e legittime richieste di danni.